12월, 원래대로라면 부동산 시장은 비수기에 접어들면서 시장이 잠잠한 상황이 연출되겠지만 올해만은 유독 다르다. 바로 15년 만에 3기 신도시가 발표되기 때문이다. 문재인 정부는 지난 9월 주택공급 정책을 발표하면서 오는 12월 1기 신도시와 서울 사이의 광역교통망 확충이 된 지역을 3기 신도시로 공급하겠다고 밝혔다. 서울 아파트 수요 대비 공급이 절대적으로 부족하다는 부족론을 수용해 서울 접근성이 좋은 입지에 대규모 주거단지를 지음으로써 집값을 잡겠다는 의도다.
그러나 의도와는 달리 3기 신도시 정책은 택지 후보지 유출부터 그린벨트 해제 불협화음, 2기 신도시 주민 반발 등 여러 문제가 산적해있다. 특히 알짜입지로 꼽혔던 곳들이 이미 사전유출되고, 해당 지역은 공공택지로 공급하지 않기로 하면서 정부의 고민은 더 깊어져만 가고 있는 실정이다. 한 달밖에 남지 않은 상황에서 여러 지역이 3기 신도시 후보지로 물망에 오르고 있지만 일각에서는 과연 3기 신도시 발표가 연내에 가능할지에 대한 의문도 보이고 있다. 이에 3기 신도시를 둘러싸고 있는 주요 사안과 문제점, 무엇보다도 어디에 공급될 것인지 등을 살펴보고자 한다.
[이코노믹리뷰=김진후 기자] 국토교통부와 서울시가 신규 주택 공급에 나서고 있다. ‘광풍’이라는 말이 모자람 없는 지난 7~8월의 주택 가격 급등세에 대출 규제를 골자로 한 9.13 대책과 9.21 공급대책이 발표됐다. 그동안 공급의 책임자들은 공급 방안으로 ‘신도시 건설’과 ‘도심고밀개발’ 등을 언급해왔다. 그러나 공급안의 희미한 윤곽조차 보이지 않는 현재에도 서울과 근교로 진입하려는 수요는 끊이지 않고 있다. 주택시장은 관망세에 접어들었지만 추가 공급이 가시화되지 않는 한 주택가격의 진정은 요원하다는 지적도 나온다.
한국감정원에 따르면, 서울지역 아파트의 매매가격지수 월간 변동률은 2017년 11월을 기준점 100으로 가정했을 때 10월 106.6을 기록한 것으로 나타났다. 가격지수는 6월 103.8, 7월 104.1, 8월 104.7, 9월 106을 기록했다. 8월과 9월 각각 0.6과 1.3 이상 폭등한 것이다. 감정원은 주간 매매가격지수로 따졌을 때 11월 1주부터 강남권을 중심으로 서울의 아파트 가격이 하락 중이라고 집계했다. 강력한 대출규제와 세제 개편이 핵심인 9.13 대책의 효과가 서서히 나타나고 있다는 해석도 가능하지만, 정책의 시간차를 감안해도 아직 본격화는 이르다는 시각 역시 여전하다. 11월 2주 현재 서울 아파트 가격은 지난 몇 달 동안의 오름세에서 고작 0.01% 빠진 수준이다. 서울지역 아파트의 평균매매가격인 7억원에서 약 700만원 떨어진 셈이다.
그동안 주택가격 폭등의 원인을 두고 정부와 시장은 서로를 탓해왔다. 정부는 다주택자의 투기 행태를 겨냥해 규제 일변도의 부동산 대책을 여덟 차례 이상 쏟아냈고, 시장은 이에 질세라 높은 유동성을 부동산 자산에 투입했다. 그러나 서울 전역과 경기도를 포함한 수도권의 이상 폭등현상은 단순한 투자라기보다 ‘내 집 마련’의 마지막 기회라는 불안감이 작용한 측면도 크다는 게 업계의 시각이다. 즉 서울과 수도권에 마땅한 거처를 마련하지 못해 강남을 비롯해 서울 전역에 수요가 몰렸고, 주택 보유자들은 수요에 맞춰 가격을 올렸다는 것이다. 이는 넘치는 수도권 실수요만큼 충분한 주택이 공급되지 않았다는 논리로 이어진다.
12월 발표될 3기 신도시
이에 따라 국토교통부 역시 9.13 대책에 뒤이어 4~5개의 사실상 3기 신도시 건설 계획이 담긴 9.21을 대책을 내놓으면서 규제와 공급의 이중노선(투트랙) 전략으로 선회한 것으로 풀이된다. 문재인 정부 출범 후 주요한 부동산 대책 두 가지는 8.2 대책과 9.13 대책이다. 8.2 대책은 조정대상지역·투기과열지구·투기지역을 신규로 지정하고 주택담보대출에 필요한 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)을 종전의 60%에서 40%로 낮추는 내용이 골자다. 이에 더해 올해 9월 발표된 9.13 대책은 종합부동산세의 강화, 신규 주택담보대출 규제가 담겼다.
9.21 대책은 9.13 대책의 후속 조치에 속한다. 수도권 공공택지를 확보해 약 30만가구의 추가 공급이 이뤄질 계획이다. 정부가 제시한 공급 시기는 2021년부터이고, 전매제한기간과 거주의무기간을 각각 8년·5년으로 강화해 투기 행위를 방지한다는 게 정부의 설명이다. 국토부 주장에 따르면 수도권 내 기존 공공택지는 약 54만2000가구 규모가 확보돼있고, 그 가운데 2017년 말 지구가 해제되면서 주택공급이 가능한 해당 택지는 약 48만가구 규모다.
국토교통부가 제공한 자료에 따르면 1차로 17곳 3만5000가구를 공급하고 이 가운데 서울지역은 11곳에 약 1만가구, 경기지역 5곳에 1만7000가구가 배정된다. 특히 서울지역은 과거 성동구치소가 이전하고 남아있는 가락동 공지를 활용해 1300가구의 거주지를 조성할 계획이다.
2차로 향후 택지 확보를 추진해 서울과 1기 신도시 사이의 대규모 택지 4~5곳을 조성하고 20만가구를 공급한다. 여기에 중소규모 택지에 약 6만5000가구 공급 방안도 더해진다. 이른바 ‘3기 신도시’다. 그러나 일거에 20만가구가 공개되는 것은 아니고, 올해 발표되는 곳은 1~2곳에 그칠 것이란 단서 조항을 달았다. 즉 김현미 장관이 12월 교통대책과 함께 발표할 계획인 ‘3기 신도시’ 부지는 이곳이 될 가능성이 높다. 현재 3기 신도시의 후보지로 세간에서 언급되는 곳은 하남 감북지구, 광명 시흥지구, 성남·고양 등이다.
김현미 국토교통부 장관은 지난 10월 29일 국회국토교통위원회 국정감사에서 광역교통대책을 포함해 3기 신도시를 발표할 계획이라고 밝혔다. 이르면 12월 3기 신도시의 구체적 입지와 규모 등 윤곽이 공개될 전망이다.
신혼희망타운 조기 공급도
국토부가 추진 중인 두 번째 대량공급 방안은 신혼희망타운이다. 신혼희망타운은 분양주택과 분양전환형 임대주택 형태로 공급되고, 1%대의 대출 지원으로 초기 부담이 적은 주택이다.
국토부는 총 10만가구 공급을 목표로 보고 9월 21일 당시 약 80%의 택지를 확보했다고 발표했다. 이에 따라 올해 위례 신도시와 평택 고덕지구를 시작으로 2022년까지 수도권에 5만4000가구를 조기공급한다는 계획이다. 또한 연말까지 수도권 1만가구를 포함한 전국 2만가구 규모의 택지를 추가로 확보할 방침이다. 국토부 설명에 따르면 지난해 11월 발표한 주거복지로드맵, 올해 7월 발표한 청년·신혼부부 주거지원 방안을 통해 14개 신규 공공주택지구 약 6만2000가구의 입지도 확보된 상태다. 12월 공급되는 신혼희망타운의 물량은 1399가구로, 위례 신도시에 508가구, 평택고덕지구에 891가구가 들어선다.
서울시 ‘5만가구’ 공급방안은?
반면 서울시는 수요분산을 고려한 국토부의 대책과 달리 서울 시내의 도심개발, 공실 활용 등을 모색하고 있는 것으로 알려졌다. 박원순 서울시장은 정부의 9.13 대책에 맞춰 지난 9월 30일 도심권 공급계획을 발표했다. 도심 내 노후 건물과 업무공간을 활용한 임대주택 공급방안이 주된 내용이다.
서울에 진입하려는 수요를 충당하기 위해 도심 내 산재한 노후 건물을 허물고, 용적률 상한을 풀어 고층 건물을 짓는 것이 해당 계획의 핵심이다. 또한 근무시간이 끝나고 비는 업무용 건물 또는 공실에 공공임대주택과 분양 주택을 들이는 내용도 포함됐다. 이밖에 새로 짓는 주상복합 건물은 공공임대주택 비율을 50%로 높이고 의무화할 방침이다.
서울시의 대책은 지난 7~9월 부동산 가격 급등의 원인 중 하나를 ‘외곽지역 주택 공급’으로 본 데서 시작한다. 교통망 확충이 완비되지 않은 상태에서 외곽지역의 수요층이 도심으로 출퇴근하느라 시간을 허비하기보다 빚을 내서라도 서울에 진입하려는 현상을 지적한 것이다. 박원순 시장은 당시 도심 속 공공임대주택 비율을 높이면 주거지 확충과 부동산 가격도 안정화할 것으로 내다봤다. 이는 지난 7월 박 시장이 언급한 여의도·용산 통개발과 맥락이 닿아있다.
서울시는 또한 주거 외 용도비율 20% 감소와 주거용의 용적률을 600%로 상향하는 내용을 골자로 한 조례안 개정에 나설 방침이다. 높인 층수의 50%를 임대주택으로 채우면 준주거지역의 용적률도 500%까지 상향 조정하는 내용이다. 이로 하여금 주상복합 임대주택을 구체화하고 또한 대상을 중산층까지 넓힌다는 발상이다.
서울시는 당초 국토부에 6만가구 이상 공급하겠다고 밝혔지만 이후 5만가구로 소폭 줄었다. 용적률 상한 해제를 포함한 도심고밀개발 후 공급하는 주택수는 4만가구 정도로 추산된다.
이와 함께 철도부지를 포함한 서울시내 유휴부지도 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울시 공급물량 약 5만가구 가운데 1만5000가구는 유휴 철도부지를 활용한 공급지역이다. 앞서 서울시는 9.21 대책의 일환으로 그린벨트 활용 여부가 논란이 되자, 유휴·철도부지를 활용하는 방안을 검토했다. 그러나 국토부가 성동구치소 부지를 활용한다는 사실이 발표된 후 서울시는 이렇다 할 공급방안을 밝히지 않은 상황이다.