[이코노믹리뷰=김진후 기자] 한국토지주택공사(LH)는 ‘주거복지 로드맵’에 기반한 생애주기별 공급에 초점을 맞춰 임대주택을 건설하고 있다. 국토교통부가 현재 주관하는 임대주택사업은 크게 건설임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택으로 나뉘고, 소득과 개인 특성에 따라 대상을 달리한다.

LH가 15일 제공한 자료에 따르면 건설임대주택이란 LH가 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 건설·공급하는 사업으로 영구임대와 국민임대, 행복주택, 공공임대로 구성된다.

▶ 영구임대주택은 생계·의료급여 수급자나 국가유공자, 일본군위안부 피해자 등 사회보호계층의 주거 안정을 목표로 한 사업이다.

우선 공급 대상은 도시근로자 기준 전년도 월평균 소득의 70% 이하에 해당하는 취약계층이면서 국가유공자·보훈보상대상자여야 한다. 다만 이 규정은 2019년 3월 31일까지 제한해 적용한다. 신혼부부이거나 예비신혼부부인 수급자, 귀환국군포로도 우선 공급 대상에 포함한다.

국토부 주거복지정책과 관계자에 따르면 “영구임대주택은 가장 어려운 사람들을 중점으로 하고 있다”면서 “일반공급 1순위는 생계급여·의료수급자, 일본군 위안부 피해자, 한부모가족 등이 대상”이라고 밝혔다.

영구임대주택의 2018년 시흥은계, 군포송정을 포함해 전국 1927가구 규모로 공급될 계획이다. 주택규모는 전용면적 기준 40㎡ 이하이고, 시중 임대료 시세의 30% 수준이 적용된다.

▶ 국민임대주택사업은 소득 4분위 이하의 무주택 저소득층에게 30년 이상 임대를 제공한다. 국가 재정과 주택도시기금의 지원을 받아 건설 후 공급된다. 전용면적 기준으로 60㎡ 이하가 제공되고 임대료는 시중 시세의 60~80% 수준이다.

전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하의 소득 수준을 가진 대상자 가운데 총 자산 2억4400만원 이하, 자동차 2545만원 이하를 소유한 사람이 해당한다. 지난해 4인 가족 기준 월평균소득은 409만2832원이므로, 70%를 감안한 올해 월평균소득은 286만4982원 수준이다.

우선공급은 사업지구의 철거민, 장애인, 65세 이상 직계존속을 1년 이상 부양하고 있는 자 등을 대상으로 한다. 철거민, 장애인, 신혼부부 우선공급자 등을 제외하고 전용면적 50㎡ 미만의 주택은 가구원 수별로 가구당 월평균소득이 전년도의 50%일 때 배점이 높은 대상자가 우선인 기준이다. 전용면적 50㎡ 이상의 주택은 배점이 높은 자가 우선이되, 동일 배점이라면 추첨으로 결정하는 방식이다.

반면 일반공급은 더욱 복잡한 기준을 적용받는다. 전용면적 50㎡ 미만의 주택은 ▲월평균소득 50% 이하인 자 ▲당해 지역에 거주한 자를 중심으로 1순위, 주변 지역 2순위, 해당 지역 외 3순위 ▲미성년 자녀 3명 이상인 자 ▲배점이 높은 자 순으로 선별해 추첨 과정을 거친다. 전용면적 50㎡ 이상인 주택은 ▲주택청약종합저축에 24회 납입하면 1순위, 6회 이상 납입하면 2순위, 그 외 3순위이고, ▲미성년 자녀 ▲당해 지역 순 ▲배점이 높은 자 순으로 선별한 뒤 추첨으로 당첨자를 가린다.

국민임대주택의 배점 기준은 신청자의 나이, 부양가족 수, 당해 지역 거주기간 등으로 판별한다.

국민임대주택은 2018년 공급량인 전국 9510가구 가운데, 3월 시흥은계에 847가구, 6월 고양삼송에 1372가구, 10월 남양뉴타운에 1022가구가 공급됐다. 이밖에 행정중심복합도시에서 11월 1538가구가 공급되고, 12월 원주태장과 김해율하2 지역에서 각각 464가구, 1442가 입주민을 기다린다.

▶ 행복주택은 젊은 계층에게 직주 근접이 가능한 주택을 공급하는 취지로 설계됐다. 전용면적 47㎡ 이하의 주택에 시중 임대료 시세의 60~80% 수준이 적용된다.

다른 건설임대주택에 비해 다수가 공급되는 만큼, 입주조건은 간명한 편이다.

본인과 부모의 소득 합계가 도시근로자 월평균소득의 100% 이하이면서 대학생 또는 취업준비생, 또는 같은 평균소득의 19~39세의 미혼 무주택자이거나 사회초년생이 주요 대상이다. 그러나 ▲혼인합산기간 7년 이내의 (예비)신혼부부 ▲무주택 기간 1년 이상인 65세 이상 고령자 ▲주거급여 수급자 ▲산업단지 근로자 또한 대상자에 포함된다.

자산기준은 대학생 본인의 총 자산 보유량이 7400만원 이하에 자동차가 없어야 한다. 청년계층은 총 자산 2억1800만원에 자동차 2545만원, 그 외엔 총 자산 2억4400만원에 자동차 2545만원 이하를 보유하고 있어야 한다.

대학생과 청년, 산업단지 근로자의 최대 거주기간은 6년이다. 다만 신혼부부와 창업지원주택은 자녀수에 따라 최대 10년, 고령자와 주거급여수령자는 최대 20년 동안 거주할 수 있다.

공급량은 2018년 총 2만9714가구가 공급될 계획으로, 3월에 양주 1500가구, 8월 성남고등 1040가구가 공급됐다. 올해 남은 물량은 12월 정읍첨단에 600가구, 의정부고산에 500가구 등 3286가구다.

▶ 분양전환 공공임대주택은 5년 또는 10년의 임대 의무기간 동안 거주 후 분양전환으로 주택을 취득할 수 있는 주택 임대 제도다. 임대한 입주자가 의무기간이 끝나면 우선으로 분양 기회를 얻을 수 있다. 단 임대기간이 50년인 영구임대주택은 제외된다. 주택의 규모는 전용면적 기준 85㎡ 이하이고, 임대료는 시중 시세의 90% 수준으로 다른 주택에 비해 높은 편이다.

대상자는 입주자 모집공고일 당시에 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대 구성원으로서, 입주자저축에 가입돼 있어야 한다. 투기과열지구 또는 청약과열지역의 세대주가 신청해야 하고, 해당 세대주는 과거 5년 이내에 당첨된 세대에 속해선 안 된다. 분양전환 공공임대주택제도는 현재 신규 공급은 없고, 예비 입주자로만 신청할 수 있다.

입주자 저축에 1년 이상, 12회 이상 납입한 수도권 거주자는 입주자 선정 1순위에 해당한다. 입주자 저축을 6회 이상, 6개월 이상 납입한 비수도권 거주자 역시 1순위다. 다만 사업지가 투기과열지구, 청약과열지역이라면 저축 통장을 개설한 지 2년이 경과해야 하고, 납입 회수도 24회를 넘어야 요건을 충족한다.

특별공급 대상자는 다자녀 가구, 노부모 부양자, 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등이지만, 청약저축과 관련한 규정은 대상에 따라 상이하다.

지금 사는 곳 그대로, 매입임대주택

LH가 운영 중인 매입임대주택 사업은 도심 지역에 자리한 기존의 다가구 주택을 LH가 매입한 뒤 정비를 거쳐 공급하는 주택을 뜻한다. 도심 내 저소득계층 등이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 공급하는 취지다.

대상 주택은 다가구주택, 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(다세대 주택·연립주택·아파트), 도시형생활주택이다.

매입임대주택은 일반 수급자와 주거취약계층 등을 중심으로 공급되고 있다. 대상자 가운데 기초생활 수급자는 생계급여·의료급여 수급자, 한부모가족, 소득대비 임차료 비율이 30% 이하인 가구 등을 1순위로 선정한다. 기초생활 수급자 2순위는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하로 영구임대주택 자산 기준을 충족하면 된다.

부도공공임대 아파트의 퇴거자, 고시원·여인숙 등에 거주하는 주거취약계층 주거지원 대상, 긴급주거지원 대상자도 매입임대주택 사업을 이용할 수 있다.

주택 규모는 전용면적 85㎡ 이하이고, 임대료는 시중 시세의 30% 수준을 적용한다. 전용면적 50㎡라면 보증금 475만원에 월 임대료 10만원 수준으로 거주할 수 있는 조건이다.

찾는 건 내가, 계약은 LH가...전세임대주택

LH의 마지막 임대주택사업은 전세임대주택이다. 입주대상자가 직접 거주를 희망하는 주택을 알아보고, LH가 임대인과 전세계약을 체결한 뒤 재임대해 공급하는 방식이다. 청년과 신혼부부, 소년소녀가장과 일반 수급자가 이 제도를 이용할 수 있다.

대상주택은 단독·다가구·다세대·연립주택·아파트·주거용 중 전용면적 85㎡, 1인 가구의 경우 전용면적 60㎡인 국민주택 규모 이하인 주택이다. 여기에 해당한다면 전세 또는 보증부 월세주택으로 계약을 맺어 거주할 수 있다. 전세임대주택 가운데 기존 주택을 활용한 전세 임차인은 ‘매입임대주택’과 같은 대상자 기준을 적용받는다.

전세금 지원 한도액은 수도권 9000만원, 광역시 7000만원이고, 기타지역은 6000만원까지 지원한다. 단 청년·신혼부부 전세임대주택은 수도권 1억2000만원, 광역시 9500만원, 기타지역 8500만원 수준이다. 공동생활가정이라면 수도권과 광역시는 1억1000만원, 기타 지역은 8000만원을 지원한다.

주택의 전세가 지원 한도액을 초과한다면 나머지 금액을 입주자가 부담하되, 전세금은 가구당 지원 한도액의 250%를 넘어선 안 된다. 청년 임차인 중 1인 가구는 150%, 공동거주는 200%, 소년소녀가장은 200% 범위다. 가구원 수가 5인을 넘는다면 예외로 인정될 수 있다. 임대보증금은 한도액 범위 안에서 전세지원금의 5% 수준이다. 임대보증금을 제외한 금액의 연 1~2% 이내에서 월 임대료가 결정된다.

최초 임대기간은 2년이지만 재계약요건을 충족한다면 총 9회까지 2년 단위로 재계약할 수 있다.

기존 주택의 전세임대 활용 외에도 신혼부부 전세임대, 청년 전세임대, 소년소녀가정 등 전세임대와 같이 다양한 유형이 있고, 소득 수준과 가구별 특성에 따라 순위에 차등이 결정된다.