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서울전세가율, 집값 급등 규제 강화로 52개월만에 50%대로 뚝서울 갭투자 차단 실수요 위주 재편...비규제지역으로 떠난 투자자들
정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2018.11.06  04:59:22
   
▲ 서울 시내 아파트 단지 전경. 출처=뉴시스

[이코노믹리뷰=정경진 기자]   정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 서울 주택 전세가율이 2014년 6월 이후 52개월 만에 50%대로 떨어졌다.

5일 KB국민은행 월간주택가격동향 시계열 자료에 따르면 서울 주택 전세가율은 지난달 59.8%를 기록했다. 전세가율이란 매매가격 대비 전세가격 비율을 의미한다. 전세가율이 높을수록 매매가 대비 전세가격이 높아 소위 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 수월해 전세가율은 주택시장 가수요 여부를 판단하는 주요 지표 역할을 해왔다.

서울 주택 전세가율은 2011년 47.1%를 기록한 이후 줄곧 오르며 2014년 7월 60%대에 접어든 이후 그간 60%선 아래로 떨어진 적이 없었다. 그러나 문재인 정부가 들어선 이후 지난해 68%를 고점으로 하락세를 나타내며 급격히 하락한 것이다.

실제 10월 기준 서울 주택 전세가율은 1년 전(66.6%)보다 6.8%포인트가 떨어졌다. 2017년도 서울 주택 전세가율이 전년도(68.1%) 대비 1.5%포인트 하락한 것과 비교하면 급격한 감소세를 보이고 있는 것이다. 서울 지역별로 강남은 10월 주택 전세가율이 57.7%로 이미 60% 대 선이 지난 9월 붕괴된 이후 하락세를 이어나가고 있다. 강북권역은 62%로 60%선을 지키고 있지만 8월 64.6%, 9월 63.0%, 10월 62.0% 로 하락세가 커지고 있어 올 연말 60%선이 붕괴될 것이란 예측이 나오고 있다.

아파트 역시 전세가율 하락이 심상치 않은 모습이다. 10월 기준 서울 아파트 전세가율은 60.3%로 전월 대비 1.4% 포인트가 하락하며 간신히 60%대 선을 지키고 있다.

서울 아파트 지역별로는 강북권역에서는 ▲용산구 49.7% ▲성동구 59.0% ▲마포구 60.6% ▲광진구 60.8% ▲노원구 62.3% ▲동대문구 63.8% ▲도봉구 65.7% ▲은평구 66.6% ▲강북구 66.9% ▲종로구 67.1% ▲서대문구 67.8% ▲중구 68.2% ▲성북구 69.8% ▲중랑구 72.8% 등 순으로 나타났다.

강남권역에서는 ▲강남구 48.7% ▲송파구 50.3% ▲서초구 53.0% ▲영등포구 53.1% ▲양천구 57.8% ▲동작구 60.0% ▲강서구 60.9% ▲강동구 62.7% ▲관악구·금천구 67.5% ▲구로구 67.7% 등으로 집계됐다.

한때 서울 아파트는 전세가격이 고공행진하면서 갭투자가 성행했다. 2015년도 7월을 기점을 전세가율이 70%를 넘기 시작한 이후 2016년 75.1%를 기록하기도 했다. 같은 해 성북구는 전세가율이 84.5%를 기록하며 아파트 매매가격에 1억 남짓만 투자하면 아파트 한 채를 살 수가 있었다. 심지어 성북구 길음동 대우그랜드월드 전용면적 59㎡는 2016년 기준 매매가격 3억8000만원, 전세 3억4000만원을 기록했다. 전세가격에서 4000만원만 더 내면 아파트를 살 수가 있었던 것이다. 동대문구와 구로구도 각각 전세가율이 81.0%, 80.3%를 기록하며 전세시장이 불안정한 모습을 보였다.

그러나 근 2년 만에 전세가율이 역대 최저 수준으로 낮아진 부분에 대해 전문가들은 그간 서울 아파트값이 급등한 데 비해 상대적으로 전세가격이 덜 올랐기 때문이란 분석을 내놓았다.

10월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 8억429만원으로 올 1월(6억7613만원) 보다 18.95%가 증가했다. 2017년 1월(5억9768만원) 대비해서는 무려 34%가 뛰었다. 반면 아파트 평균 전세가격은 4억6160만원으로 올 1월 대비 4% 증가에 그쳤다. 2017년 1월 대비해서도 10% 증가로 매매가격 상승률의 절반 수준에도 미치지 못한다. 이와함께 정부가 갭투자를 막기 위해 대출규제를 쏟아내면서 전세가율 하락이 이어진 것이다.

이처럼 서울 전세가율 60%선이 붕괴되자 서울내 갭투자를 하던 모습도 사라져가고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전세가율이 서울 기준으로 50%대로 떨어지면 사실상 갭투자가 차단되면서 시장이 실수요 위주로 재편될 것”이라고 말했다. 서울 동대문구 전농동 래미안크레시티 전용면적84㎡는 지난 9월 초 10억5000만원에 거래가 됐다. 반면 전세가격은 5억원으로 매매가와 전세금 차이가 5억5000만원으로 벌어졌다. 올해 초 이 아파트의 전세가격은 5억4000만원, 매매가격은 7억8000만원으로 2억4000만원에 불과한 갭차이가 10여개월 사이에 2배 가까이 뛴 것이다.

이처럼 갭투자 부담이 2배로 늘어나면서 갭투자들은 서울을 떠나 수도권 비규제지역으로 눈을 돌리고 있다. 서울과 세종시를 제외한 지역의 전세가율은 여전히 60~70%대를 유지하고 있기 때문이다.

한국감정원 조사에 따르면 지난 9월24일부터 지난달 29일까지 약 한 달간 전국에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 대전 서구(2.29%)로 나타났디. 그 뒤를 대구 수성구(1.61%)ㆍ부천(1.60%)ㆍ대전 유성구(1.60%)ㆍ광주 남구(1.60%)ㆍ용인 수지구(1.48%)ㆍ고양 덕양구(1.39%)ㆍ용인 기흥구(1.26%)ㆍ광주 광산구(0.92%) 등이 이었다. 대부분 비규제지역이면서 전세가율이 높은 곳들이다.

고양 덕양구 별빛마을에 위치한 한 공인중개사 관계자는 “9월 이후로 서울에서 전세를 끼고 아파트를 구매하는 형태의 갭투자가 많이 이뤄졌다”고 설명했다. 실제 별빛마을 8·9단지는 전용면적 84㎡가 올 초 3억8000만원~3억9000만원에 매매가 됐지만 8~9개월 사이에 최고 5억원까지 호가가 올라갔다.

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