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경기 하락조짐…부동산펀드 리스크 대비를늘어나는 미분양·공실률 확대 등 집값 하락 요인…급격 환매위험 경계를
고영훈 기자  |  gyh@econovill.com  |  승인 2018.11.05  17:46:22

[이코노믹리뷰=고영훈 기자] 주식시장 부진에 부동산펀드로 투자자들의 돈이 몰리며 설정액 70조원을 넘어섰다. 올 한해 부동산펀드는 주식형펀드 대비 안정적인 수익률을 올려 대체투자처로 인기를 끌었다. 그러나 부동산 경기가 하락함에 따라 리스크관리에 대한 필요성이 대두되고 있다.

5일 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 국내 부동산공모펀드의 최근 한주 수익률은 0.09%였다. 최근 1개월 수익률은 0.45%, 최근 3개월 수익률은 1.97%로 나타났다. 6개월 수익률은 1.37%, 연초 이후 수익률은 1.90%였다.

같은 기간 국내 주식형펀드의 수익률은 최근 한주 –2.41%, 최근 1개월 –15.08%, 최근 3개월 –13.68%였다. 6개월은 –21.20%, 연초 이후는 –20.45%로 처참한 수준이었다. 국내 혼합형펀드의 경우 주식형펀드보다는 덜하지만 마이너스 수익률을 기록했다.

국내 부동산펀드의 수익률은 국내 주식형펀드와 비교해 상당히 선방했다고 볼 수 있다. 그러나 아직까지 부동산펀드의 수익률이 급감하고 있지는 않지만 부동산 경기 하락에 대한 시그널이 곳곳에서 감지되고 있어 주의가 필요한 상황이다.

   
지역별 주택매매가격 종합지수 추이와 미분양관리지역 분포. 출처=금융연구원

최근 몇 년 동안 국내외 부동산시장이 호황기를 맞으면서 국내 부동산펀드와 부동산신탁의 상품 규모가 최대치를 갱신하고 있다. 국내 부동산펀드의 설정액은 올해 9월말 현재 71조3000억원(국내 37조9000억원, 해외 34조2000억원)으로 전년 동월 대비 27.8% 증가했다. 부동산신탁 수탁액은 7월말 현재 236조2000억원으로 사상 최대치 갱신을 지속하고 있다.

정부의 세금·대출규제 영향으로 서울 부동산 경기도 위축되고 있다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 지난 7월 13일(-0.01%) 이후 4개여월 만에 0.13% 떨어졌다. 이는 지난해 8·2 대책 발표 이후 8월 18일 –0.16% 수치 다음으로 큰 하락폭을 보였다.

이미윤 부동산114 연구원은 "총체적상환능력비율(DSR) 대출규제가 본격적으로 강화돼 다주택자 대출이 막히면서 거래량이 줄었다며 강남권 중심으로 아파트값이 동반 하락했다"고 말했다.

지난주 서울 아파트 매매가격은 둔화세가 뚜렷해져 0.03% 변동에 그쳤다. 전세시장은 서울 한강 이남 지역의 전셋값 하락이 확대되고 있다. 정부의 추가 공급 대책을 앞두고, 매수 관망세가 이어지고 있다. 집값 급등의 촉발 지역인 강남권과 용산 중심으로 매도 호가를 낮춰도 관망세가 나오고 있다. 9·13 대책으로 인해 다주택자의 추가대출이 어려워진 가운데 지난달 31일부터 DSR대출 규제가 시행돼 주택자금 마련이 어려워졌다.

김은진 부동산114 팀장은 "부동산 가격 상승보다 하락 요인이 많은 상황"이라며 "다주택자 규제책과 공급 확대, 금리인상 등으로 인해 가격 하락 변수가 많아지고 있다"고 진단했다.

부동산펀드의 경우 국내외 부동산 경기가 하락하고, 금리가 상승기로 접어들면서 향후 수익률 악화와 자금조달 비용 상승으로 인한 재무건전성 악화가 빠르게 일어날 수 있다. 부동산신탁사도 지방 부동산시장을 중심으로 경기 하강 조짐이 강화되면서 신규 분양실적 감소와 기존 사업의 미분양 증가가 현실화되면서 향후 업권의 자산건정성 악화와 사업 포트폴리오 위험이 확대될 수 있다.

신용상 금융연구원 연구위원은 "실제로 국내 부동산펀드의 주된 투자대상인 외국 부동산 경기가 이미 하락세로 돌아섰고, 국내 상업용 부동산의 공실률도 높아지고 있다"며 "부동산신탁사에도 주택도시보증공사(HUG)가 지정하는 미분양관리지역 사업장을 중심으로 미분양 주택이 늘고 있다"고 지적했다.

국내외 부동산 경기 침체나 하강 국면 진입이 예상되는 가운데 부동산 관련 상품인 부동산펀드와 부동산신탁 관련 리스크에 대한 모니터링과 관리가 필요한 상황이다.

신 연구위원은 "부동산펀드의 수익률 악화는 자산운용사들의 급격한 환매위험 등 시장 충격과 위축으로 연결될 수 있다"며 "고유자금이 투입되는 차입형 토지신탁 등의 경우 신탁사 재무건전성을 악화시킬 수 있다"고 설명했다. 이에 자산운용사들이 부동산펀드의 수익률 하락과 환매위험에 사전적으로 대응해야 한다고 덧붙였다.

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