[이코노믹리뷰=진종식 기자] 아파트 가격 급등세로 주택연금 가입자들의 중도해지후 주택연금을 재가입하는 '갈아타기'가 성행하고 있지만, 중도해지 조건 등을 챙기지 않을 경우 재가입시 연금수령액이 오히려 낮아질수도 있어 주의가 요망된다.

주택연금은 은퇴자들의 노후 보장수단으로 60세이상 고령자를 대상으로 주택을 담보로 생활자금을 매월 연금으로 지급하여 안정된 삶을 유지할 수 있게 지켜주는 상품이다.

KB금융지주경영연구소의 ‘부동산시장 리뷰’(2018-10호)에 따르면 9월말 현재 전국 주택매매가격은 지난 12년 만에 최대 폭으로 상승한 것으로 확인됐다.

▲ 전국 주택매매가격 변동률(자료: KB국민은행)

9월말 현재 전국 주택매매가격 변동률(0.98%)은 월간 기준으로 12년 만에 최대폭 상승하며 매물부족에 따른 매도자 우위시장이 형성된 것으로 나타났다. 즉 매수 수요의 폭발적 유입으로 전국 주택매매가격 변동률이 지난 6월에 0.10%↑, 7월 0.12%↑, 8월 0.21%↑, 9월에는 0.98%↑까지 상승하며 변동률 최고 기록을 수립했다.

이에 따라 베이비 붐 세대를 주축으로 한 고령 은퇴자들이 이미 가입한 주택연금을 중도해지한 후 재가입하여 상승한 집값을 기준으로 주택연금을 재산정받아 매월 수령연금을 높이는 연금 갈아타기가 성행하고 있는 것으로 풀이된다.

▲ 주택매매가격 변동률(자료: 국민은행)

주택연금 갈아타기 개인별 상황에 따라 꼼꼼이 조건 등 살펴야

하철훈 주택금융공사 연금기획팀장은 “최근 국회 국감 자료에 의한 주택연금 중도해지 현황을 근거로 제기된 문제가 일부는 맞지만 대부분의 중도해지 사유는 아니라고 선을 긋고, 주택연금 가입자들이 집값 상승을 근거로 주택연금 갈아타기를 신청할 때는 3년 중도해지 제한조건과 초기보증료 불지급 조건 등에 따라 전보다 연금 수령액이 감소하는 경우도 발생하므로 주택금융공사나 연금을 가입한 은행에 미리 세밀하게 확인한 후 갈아타기를 하는 것이 바람직하다”고 말했다.

주택연금 갈아타기를 할 경우 실례를 들어 주의사항을 확인해 보자(이하 주택금융공사 시뮬레이션에 의해 계산된 자료임/ 장기기대금리-주택가격상승률-생명표 변동없음)

현재 70세인 가입자가 주택연금을 처음 가입할 당시 3억원이던 아파트가 4억원으로 상승하여 갈아타기를 하는 경우 제기되는 문제를 정리하면 ▲우선 재가입 정지기간이 3년 경과해야 한다. 따라서 73세까지는 재가입이 불가하다. 즉 3년간은 연금 수령을 할 수 없게 된다는 뜻이다. 최초 3억원 아파트를 담보 제공하고 받은 연금액은 종신형인 경우 매월 91만 9260원이었다. 따라서 36개월간 못 받는 연금 합계액 3309만 3360원 손실이 발생한다. 다음은 ▲재가입에 따른 보증료를 새로 부담해야 한다. 보증료는 감정가격의 1.5%이므로 4억짜리 아파트라면 600만원이 필요하다. ▲ 재가입에 따른 비용 총액은 3909만 3360원이다.

73세 이후 아파트가격 4억원 기준으로 새로 재가입하고 받게되는 매월 연금액은 139만5980원이다. 3년전 보다 47만 6720원을 더 받게 된다.

매월 연금 47만6720원을 더 받게 되므로 평균 수명 87세까지 14년간 오른 연금을 계산하면 연금 총액이 8008만 8960원이 되어 비용으로 지급된 3909만 3360원 보다 4099만 5600원이 많으므로 갈아타기 하면 유리하다.

그러나 조건이 변동할 경우를 생각하면 계산은 달라진다. 현재 주택연금에서 적용하는 대출금리는 연 2.69%로 시중 대출 금리보다 낮은 수준이다.그러나 이 금리 수준은 매년 변동된다. 만약 대출금리가 1.0%P 오른 경우를 비교하면 수령할 연금액이 줄어들어 현재보다 마이너스 상황이 발생한다.

1%P 오른 대출금리를 적용하면 가입자의 연금 수령액은 매월 125만 1100원으로 감소한다. 현재 139만 5980원에서 125만 1100원을 받게되어 빼면 매월 연금액이 14만 4880원 줄어든다. 금리가 1%P 상승함에 따라 연금이 매월 14만 4880원 줄면 87세까지 1년에 173만 8560원이 감소하고 14년간 2433만 9840원이 감소하게 된다. 금리가 1%P만 올라도 손해가 크다.

즉, 아무런 조건 변동이 없다고 생각하고 주택가격 상승분만 생각하고 연금 갈아타기를 할 경우 큰 낭패를 당할 수 있다. 현재 금융시장에서는 금리가 계속 상승 중에 있다. 따라서 주택 가격이 특별히 많이 오르지 않은 상황이라면 정확하게 확인하고 상담하여 주택연금 갈아타기를 해야한다.

비용대 수익을 식으로 보면

▲ 조건 변동이 없는 경우

① 보증료-----------------  6,000,000원

② 미수령 연금총액 --- 33,093,360원

비용 총액 ---------------- 39,093,360원

재가입후 연금 차액 --- 80,088,960원

연금 차액 80,088,960 – 재가입 비용 39,093,360 = 40,995,600원 이익

▲ 대출금리 1%P 오를 경우

매월 연금 감소액 144,880원×12개월= 연간 1,738,560원 × 14년 = 24,339,840원 손해

우리나라의 은퇴자들은 대부분 노후보장 자산으로 현재 살고 있는 집 한채인 경우가 태반이고 그 집 마저도 은행에 대출담보로 잡혀있어 더 이상 활용할 수 없는 현실이다. 이에따라 정부에서는 은행 대출금을 대신 상환하고 나머지 주택값을 활용하여 종신토록 연금을 지급하여 여생을 생활할 수 있도록 설계된 연금상품이 주택금융공사가 보증하는 주택연금이다.

하 팀장은 “주택연금의 중도해지율이 증가하는 것은 공사의 목적과는 상반되어 바람직하지 않지만 평균기대 수명이 늘고, 적용하는 집값 상승률을 적용하면 대출금 상환금액이 증가하여 소비자에게 불리하게 작용할 수도 있으므로 잘 확인하고 선택할 필요가 있다”며 “기존 가입자 중에 갈아타기를 할 경우 서울-경기지역은 집값이 갑자기 많이 올라 재가입 유혹을 받을 수 있으나, 20년 이상의 장기 상승률을 평균하여 상승률을 적용하기 때문에 많은 차이는 없을 것으로 판단된다. 그러나 한번 가입하면 종신토록 같은 금액을 연금으로 수령하기 때문에 소비자가 최종적으로 검토할 몫이고 본인의 재산권 행사를 제한하지 않으며 가입 초기에는 패널티에 의한 불이익이 있으므로 정확하게 확인하고, 100세 기준 생명표를 기준으로 연금을 지급하므로 장수할수록 가입자에게 유리한 주택연금을 노후보장 자산으로 적극 권장한다”고 조언했다.

은퇴자들에게 필수 노후보장 자산인 주택연금 가입과 활용법에 대해 자세하게 알아본다.

<주택연금>

가입대상 : 60세 이상(부부 중 1인),9억원 이하 주택 

주택연금은 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 종신토록 또는 희망하는 기간 동안 국가가 보증하는 연금을 받을 수 있도록 만들어진 은퇴자들의 안전한 노후보장 수단이다.

가입요건은 부부 중 1인이 만 60세 이상이며, 보유주택수에 관계없이 합산가격 9억원 이하라면 거주하고 있는 주택을 대상으로 가입 가능하다.

보유주택수가 2주택이고 합산가격이 9억원 이하면 가능하고, 9억원 초과 시에는 3년 내 1주택 처분조건으로 가입할 수 있다.

월지급금은 주택가격, 기대수명, 금리수준 등을 감안하여 가입당시 주택 감정가격을 기준으로 결정하며 2018년 8월 기준 가입자 평균 월지급금 약 100만원 수준이다. 보증기한은 평생, 종신토록 보증한다.

보증료는 가입자가 부담하는 보험료로서, 초기보증료(주택가격의 1.5%) 및 연보증료(대출잔액의 0.75%)로 나누어 부과된다.

연보증료는 가입시점에 납부하는 것이 아니라, 사망 등에 따른 계약종료로 주택처분시 사후 정산한다.

주택가격 산정방식은 주택가격은 보증신청일 기준으로 다음 순서대로 ▶한국감정원의 인터넷시세 ▶국민은행의 인터넷시세 ▶국토교통부에서 제공하는 주택공시가격을 적용하며 가입자가 특별히 원할 경우 ▶공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 기준으로 한다.(단, 이 경우 감정료는 본인이 부담한다)

연금종류는 일반형으로 종신지급방식, 대출상환방식, 종신혼합방식, 확정기간 혼합방식이 있고, 우대형은 우대지급방식, 우대혼합방식으로 구분한다.

주택가격 1.5억원 이하 1주택자에 대해서는 우대지급방식을 적용하여 연금액 지급시 최대 12.7% 추가 지급한다.

연금 수령액 계산은 주택연금 가입시 제공한 주택소유자 또는 배우자를 기준으로 만 60세 이상일 때 가능하며, 월지금금은 부부 중 나이가 적은 분을 기준으로 산정된다.

연금지급은 종신지급·확정기간 혼합·대출상환·우대지급 방식

종신지급방식(정액형)은 가입자가 사망할 때까지 평생 같은 연금을 받을 수 있는 지급방식으로 70세인 가입자가 3억원 주택 기준으로 종신지급방식을 선택하면 매월 153만 6000원을 수령한다. 5억원 주택 기준으로 10년 확정기간방식을 선택한 경우에는 매월 91만 9000원을 연금으로 수령한다. 5억원인 경우에는 매월 153만 2000원을 수령한다.

▲ 주택연금 종신지급방식 월 수령액(자료: 주택금융공사)

확정기간 혼합방식은 연금 수령기간을 확정해 놓고 정한 기간동안에 전 연금액을 분할하여 수령하는 방식으로 종신지급 방식보다 매월 수령 연금액이 높다. 70세인 가입자가 3억원 주택 기준으로 10년의 확정기간방식 선택시 매월 153만 6000원을 수령한다. 5억원 주택 기준으로 10년 확정기간방식을 선택한 경우에는 매월 256만 1000원을 수령할 수 있다. 종신방식 정액형 보다 3억원인 경우 91만9000원, 5억원 기준인 경우 153만 2000원보다 매월 약 61만 7000원, 102만 9000원을 더 받을 수 있다.

▲ 주택연금 확정기간 혼합방식 월 수령액(자료: 주택금융공사)

대출상환방식(일반주택,정액형)

나이 70세인 가입자가 주택가격 5억원을 담보로 주택연금을 가입한 경우 기존 대출금을 갚기 위해 활용할 수 있는 인출 가능금액은 1억8300만원이다. 인출가능금액을 활용하여 대출금을 상환하고 종신토록 수령할 수 있는 매월 연금액은 46만원이다.

담보제공은 주택연금 가입자를 채무자로 1순위 근저당권을 설정한다. 제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없다.

주택연금 적용금리 (2018년2월 기준)는 다음 기준을 적용한다.

① 3개월 양도성 예금증서(CD)금리 + 가산금리 (1.1%P)

② 신규취급액 기준 COFIX금리 + 가산금리 (0.85%P)

2018년 2월 현재 주택연금 적용금리는 2.69% 수준으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준이다.

계약종료 시기는 부부 모두 사망한 경우 주택연금 계약이 종료된다. 주택연금 계약 종료 시 가입자의 상환부담은 주택가격으로 한정되고, 부족분이 발생하더라도 상속인 등에게 별도 청구하지 않는다.