[이코노믹리뷰=김진후 기자] 분양시장이 비수기에 접어들면서 3분기 상가 분양 역시 전 분기보다 약세를 보인 것으로 나타났다. 상가 유형은 복합형 상가가 29곳이었고, 지역은 수도권에 78%, 그 가운데서도 신도시 택지지구에 많은 물량이 공급됐다. 그러나 택지 공동화 현상, 임대 수익률 저하 등의 위기 가운데 공급 과잉도 이어져 투자에 주의가 요구된다.
부동산 분석전문업체 부동산114조사에 따르면 2018년 3분기는 총 65개 사업장의 상가가 공급됐다. 추석연휴, 여름휴가철 등이 끼어있는 분양비수기에 들어서며 전 분기 대비 18% 가량 감소한 수치다. LH한국토지주택공사가 공급한 단지내상가도 올해 2분기에 13개 사업장을 분양한 반면 3분기는 6개로 줄었다.
3분기 분양사업장 가운데 78%가 수도권에 집중됐고, 특히 택지지구에 공급되는 상가 비중이 높았다. 중대형규모의 상가건물 공급이 늘어나면서 점포수 기준으로 지난 분기 대비 15% 증가한 4404실이 공급됐다.
복합형 상가 공급 많아...하남미사 등 수도권 물량 78% 집중
유형별로 오피스텔, 지식산업센터 등을 지원하는 복합형 상가가 29개로 가장 많았고, 근린상가 18개, 단지내상가 16개, 테마상가 1개, 대형복합상가 1개 순으로 공급됐다.
권역별로 수도권 78%, 지방 22%로 수도권에 집중 공급됐다. 수도권은 위례, 동탄2, 하남미사 등 아파트 입주가 활발한 택지지구에서 상가분양이 많았다. 100실 이상 중대형상가건물의 공급도 14개 사업장에서 분양을 시작했다.
서울 평균분양가 3.3㎡당 4355만원...역세권 상가 공급 많아
공급된 상가의 평균 분양가(1층 기준)는 3.3㎡당 2798만원으로 전 분기보다 0.92% 하락했다. 시도별로 마곡지구, 이대역, 연신내역 등 역세권에 공급이 많은 서울 지역이 평균 4355만원으로 가장 높았다. 세종시가 3200만원, 충북 2999만원, 부산 2829만원, 경기 2821만원, 인천 2767만원 순으로 서울의 뒤를 이었다.
대구대곡2지구 A블록에 들어서는 단지내상가 3실의 점포가 평균 2101만원/3.3㎡으로 공급돼 이중 점포 2실만 낙찰됐다. 공주월송 A-2블록에 공급된 단지내상가 5실의 점포는 모두 유찰됐다. 반면 충북혁신도시 B2블록 단지내상가는 공급가격 954만원/3.3㎡에 공급됐지만 공급가격의 194%에 이르는 낙찰가를 기록해 높은 인기를 보였다. 이밖에 제천강저 B2블록, 양주옥정A-21블록에 공급된 단지내상가도 공급가격 이상으로 모두 낙찰됐다.
택지지구 상가, 투자 전 다각 검토해야... RTI·금리 인상도 변수
신도시나 택지지구에 공급된 신규 상가들은 공급과잉, 고분양가, 공실 장기화 등의 문제를 안고 있다는 지적이 나온다. 이들 상권은 임대시장이 안정되기 전이기 때문에 분양사업자가 제시하는 수익률이 확정 담보되지 않는다. 택지지구 내 아파트 공급이 많더라도 입주율이나 입주 시기에 따라 당장 ‘배후수요’가 충분히 확보되지 않을 수도 있다. 이 때문에 신규 택지지구 내 상가 투자를 고려하고 있다면 분양사업자가 제시하는 ‘확정수익률’이나 ‘배후수요’만 믿고 투자하기보다 상가 주변에 시기별 아파트 입주물량, 아파트 분양률, 주변 도로와 지하철개통 여부 등 다각에서 점검한 투자가 고려돼야 한다. 공실 위험이 낮은 은행이나 대형프렌차이즈 등 우량 임차인이 먼저 입점해 안정적인 임대수익이 보장된 상가를 분양받는 것도 고려해 볼만 하다.
소액자본으로 상가투자에 뛰어들려는 투자자에게 주의가 요구된다. 금융당국이 임대업이자상환비율(RTI)을 1.25배에서 1.5배로 대폭 강화할 계획이기 때문이다. 이에 따라 자기자본이 낮은 투자자에의 진입장벽이 높아질 전망이다. 또한 미국 금리인상에 따라 국내 기준금리 역시 연내 인상 가능성이 높은 만큼 대출이자비용의 증가도 대비해야 한다.
조성근 부동산114 선임연구원은 “택지지구 공급 상가는 택지가 조성되면서 고분양가로 설정되는 경우가 많아 주의가 필요하다”면서 “신규 상권이라 권리금 등 유리한 측면도 있지만, 요즘 자영업이 위축되면서 임차인 구하기도 힘든 상황”이라고 지적했다.
조성근 연구원은 “택지지구 공동화현상 등이 있는지 현장조사를 나가보고, 배후 수요를 객관성 있게 파악해야 한다”면서 “상가 뿐 아니라 전체 상권을 명확히 분석한 후에 투자하는 것이 바람직하다”고 말했다.