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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 임야 경매, ‘꿩 먹고 알 먹는’ 알짜 투자처
   

# 중소기업 대표인 노 모 씨(61)는 올해 초 이천시 율면 본죽리에 있는 임야 1만6529㎡를 감정가 1억2396만원의 67%인 8350만원에 낙찰받았다. 농림지 내 임야로 야트막한 야산이어서 개발 가능성이 있어 보였다. 토지개발 컨설팅업체 자문을 받아 일부 필지 형질변경을 거쳐 아담한 전원주택을 지을 예정이며 몇 년 후에는 직접 내려와 거주할 목적으로 낙찰받았다. 시세가 3.3㎡당 4만원 선인데 비해 절반 이하 가격에 경매로 낙찰받은 것이다.

# 주택 임대사업자인 하 모 씨(58)는 지난해 말 양평군 서종면 문호리에 있는 임야 1414㎡를 감정가 1억3442만원의 72%인 9750만원에 낙찰받았다. 이 임야는 전 소유주가 전원주택을 조성하기 위해 형질변경신청을 마쳤으나 사업 부도로 경매에 부쳐진 것이다. 하 씨는 형질변경한 뒤 시세차익을 올릴 목적으로 매입했다. 올 초 인근 공인중개사무소에서 3.3㎡당 50만원에 팔아주겠다는 연락을 할 만큼 가격이 올랐다.

 

임야는 소액 경매투자의 꽃이다. 적게는 몇백만원대의 물건도 입찰에 부쳐진다. 특히 임야 경매는 권리분석이 간단하기 때문에 초보도 쉽게 낙찰받을 수 있다. 게다가 경매를 통하면 토지거래허가와 함께 농취증도 받지 않아 일반인이 쉽게 취득이 가능하다. 산은 90년대까지 과수재배가 주요 수익원이었으나 2000년대 들어 임산물 가공식품의 시대를 맞아 부가가치가 높아졌고 현재는 힐링의 시대를 맞아 관광, 교육, 휴양 등 그 가치가 높아졌다.

산지는 아직까지 일반인들의 관심 밖의 투자 대상으로 경매시장에서 인기가 높지 않은 편이다. 전국적으로 매달 약 1200건이 입찰에 부쳐지고 수도권에만 월 300여건의 임야 경매 물량이 공급돼 선택의 폭도 넓다. 그러나 개발예정지역 주변이나 개발 가능성이 높은 임야는 감정가 수준에서 낙찰된다. 특히 신도시나 지방 주요도시 주변의 임야 물건엔 10명 이상이 입찰에 참여해 경쟁률이 치열한 편이다.

 

임야 싸게 사서 ‘개발’과 ‘나무’ 활용도 높여

산지는 산지관리법의 적용을 받는 임야 즉 산을 말한다. 임야는 1㎡당 낙찰가가 농지에 비해 저렴하고 입찰 경쟁자가 적어 비교적 싸게 낙찰받을 수 있다. 형질변경이 농지에 비해 수월하고 절차도 간편해 적은 돈을 들여 투자하기에 적당한 상품으로 꼽힌다. 경매로 낙찰받으면 별도의 규제 없이 자유롭게 등기를 이전할 수 있다. 고속도로와 국도, 주택단지, 도시편입지역, 관광지 주변의 임야는 개발이 유망해 지역 개발에 따른 개발이익을 함께 챙길 수 있다.

임야 경매 물건 중에서 주택지로 농림 목적으로 이용하려면 개발이 가능한 준보전산지를 노리는 것이 좋다. 보존 목적이 강한 보전산지는 개발이 매우 제한되어 장기간 묶여 쓸모없는 산으로 방치될 소지가 있다. 적은 돈을 들여 투자할 목적으로 임야를 매입하려면 위치상으로는 투자가치가 높은 고속도로나 국도의 분기점 주변, 지방관광지 주변, 도시가 확대되는 방향에 있는 임야 등이 좋다.

투자성이 좋은 임야 경매 물건을 고르려면 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는 게 유리하다. 전원주택지를 개발할 때 가장 좋은 지형은 ‘배산임수’형 땅이다. 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 호수가 있으며, 남향을 바라보는 땅이 최고이다. 특히 임야는 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 가치가 더 높다. 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다. 요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.

산을 경매로 낙찰받으면 산에 심어진 나무는 경매 대상에 포함된다. 싼 값에 낙찰받은 산 속 나무가 뜻밖의 큰 수익을 안겨주기도 한다. 해당 임야가 정부 개발계획에 따라 수용되더라도 해당 토지에 심어진 나무의 가치는 보상받을 수 있다. 나무는 상속세와 증여세가 없기 때문에 자산가들 사이에서도 합법적 절세 수단으로 활용된다. 향후 10~20년 이내에 자식들에게 재산을 물려줄 예정이라면 나무 투자는 자식들에게 ‘특별한 유산’이 될 수 있다.

 

여러 번 유찰된 임야 ‘하자’ 많아 요주의

토지 경매 물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 경매 임야 중에서 지목이 임야라면 ‘농지취득자격증명서’를 발급받아 경매 법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용 현황이 농지로 활용되고 있는 임야라면 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출은 필수사항이다. 농취증을 제출하지 않으면 보증금은 몰수한다. 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

   

유달리 여러 번 유찰돼 값싸게 나온 농지는 대부분 공유지분 토지일 가능성이 크다. 공유지분은 두 사람 이상이 공동으로 토지를 소유한 땅이다. ‘공유지분’ 토지이면 다른 지분권자가 공유자우선매수 청구권을 행사할 여지가 있다. 또 온전한 소유권이 아니므로 낙찰받아도 다른 사람의 지분을 별도로 매입해야 한다. 유난히 가격이 싼 땅이면 ‘지분’ 경매 인지부터 확인하는 것이 바람직하다.

경계가 불분명한 토지는 서류상 조사 외에도 정확한 경계를 파악해야 한다. 감정평가서상에 나타난 경계 외에도 지적도상 인접 토지 경계를 확인해야 한다. 또 지적도상 맹지라도 이용현황상 도로에 접해 있는지 확인하고 공부상, 현황상 일치 여부를 현장에서 조사해야 한다. 경계 외에도 실제 면적, 도로 인접 상태, 경사도, 토질, 수목 상태, 건축 가능성 여부도 체크하는 것이 좋다.

임야의 경매 감정가는 공시지가 수준으로 감정해 시세 반영이 안 된 경우가 많다. 현지 시세 파악을 정확히 해 적정한 응찰 가격을 제시해야 한다. 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고, 실제 시세를 파악하기 위해 생활정보지 매물로 유추해 재차 조사해야 한다. 왜냐하면 감정가와 실제 거래가격 간에 차이가 많기 때문이다. 토지는 거래가를 쉽게 알기 어려우므로 반드시 정확한 시세 파악이 필요하다.

토지의 현재 이용 상황 및 향후 개발 방향도 검토하고 형질변경과 농지의 전용 가능성도 타진해야 한다. 군사시설보호구역, 공원용지 등 일부 토지는 건물 신축이나 토지 용도변경에 제한사항이 많다. 그린벨트 해제 소문이 들리는 호재 만발 토지라도 신중해야 한다. 헛소문을 믿고 가격을 높이 써서 낙찰받으면 오히려 손해를 입을 수 있다.

개발이 제한되는 보전 임지보다는 준보전임지가 유리하고, 진입로가 있어 차량 접근이 가능한 곳이 좋다. 가족묘지용 임야 매입을 원하는 수요자들은 도로와 교통사정이 좋고 인가에서 멀리 떨어진 정남향·동향·남서향 임야가 좋다. 면적 단위가 큰 임야는 일정 절차를 거쳐 지적공사를 통해 가분할신청 접수를 하고 측량한 후 분할할 수 있다. 이 경우 여럿이 공동투자도 가능하다.

임야 입찰에 있어 현장답사는 가장 중요하다. 임야 등 수도권과 지방에 있는 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 많다. 반드시 임장활동을 통해 토지 면적, 모양, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50% 이상으로 숲이 울창하거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용 허가를 받기가 매우 어렵다. 특히 상수원지역은 사전에 관할 지자체를 방문해서 취득제한이나 개발규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실하게 점검해둘 필요가 있다.

물건상 하자 있는 임야 경매 물건은 여러 번 유찰된다. 따라서 물건 분석을 통해 투자 목적에 맞지 않는 임야는 피하는 게 좋다. 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있다면 투자에 걸림돌이다. 특히 보전목적이 강한 임지와 개발허가가 어려운 급경사 임야, 보존가치가 있는 나무 등이 있거나 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지, 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야는 단점이 많은 땅이다. 하지만 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2018.10.24  07:40:24
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