[이코노믹리뷰=김진후 기자] 정부가 금융과 세제를 포함한 부동산 시장 규제를 강화하는 가운데, 규제가 겨냥한 수도권 주택이 아닌 비수도권 주택과 건설사에 타격이 잠재하고 있다는 지적이 나온다. 서울 도심지 규제 완화와 추가 공급이 비수도권 수요 인구를 흡수해 분양시장에 좋지 않은 영향을 끼칠 것이란 해석이다.
한국기업평가의 분석에 따르면 주택사업의 성패는 분양률과 입주율에 달려있는 것으로 나타났다. 미분양 사태가 나면 건설사는 사업비 전액에서 손실을 볼 가능성이 커지고, 미입주 사태가 나면 현금흐름이 저하된다는 해석이다. 이에 따라 사업비를 충당하기 힘들 것으로 예상되는 분양 현장도 존재하는 것으로 나타났다.
원인으로 지역별 주택 가격 양극화가 지목됐다. 서울·경기 지역 주택 가격이 급등한 반면 광역지역 안의 기초단체 주택 가격은 평균상승률을 밑돌아 지역별 양극화가 심한 것으로 드러났다. 서울 지역 평균 상승률은 31%로 전국 평균인 10.2%를 크게 넘어섰다. 그러나 경남지역은 미분양 사태로 최저 11%, 평균 5% 떨어졌다.
또한 비수도권(광역도)을 중심으로 잠재한 수요보다 주택 공급이 과잉하면서 미분양이 크게 증가한 것도 하나의 원인이다. 전국 아파트 미분양은 6만세대를 유지하고 있지만, 미분양 지역 구성에서 광역도의 비중이 두드러지게 늘어났다. 올해 6월 말 기준으로 지역별 미분양의 80%를 경남·충북 등 광역도가 차지하고 있었다. 특히 경남의 미분양 가구수는 1.5만가구에 육박하고, 충남 역시 1만가구를 넘어섰다.
한국기업평가는 주택사업의 위험지역으로 수도권의 화성, 오산, 평택 등, 비수도권 가운데에서 경남, 경북, 충남 등을 꼽았다. 위험이 잠재한 곳은 수도권 가운데 남양주, 양주, 김포가, 비수도권 중에선 전북, 부산, 광주로 분류했다. 김포는 현재 가격 하락 전환이 주의되고 있는 지역이다. 강원은 미분양이 늘어 가격이 하락했고, 부산은 가격 하락이 심화되고 있는 지역이다.
현재 16개 건설사의 465개 주택사업 현장 기준으로 위험지역을 중심으로 한 분양률은 비수도권 지역이 약 94%, 수도권이 98%에 육박해 양호한 편이라고 평가했다.
그러나 비수도권의 입주지정기간 내 입주율은 80%를 밑돌아, 추가 입주가 없는 상황을 가정하면 손실 가능성이 확대될 전망이다. 미입주의 주요 사유는 기존의 주택 매각이 지연되는 경우가 41%, 세입자 확보에 어려움을 겪는 경우가 31%를 기록해 공급 과잉의 여파를 맞고 있는 것으로 나타났다. 서울지역 입주율이 87%, 전국 평균 입주율이 83%에 이르는데 반해, 광역도 입주율은 72%를 기록했다.
한국기업평가에 따르면 추가 입주가 없을 때를 가정하면 현금 흐름에 부담 요인이 될 가능성이 잠재하고 있다. 주택사업의 입지와 미분양 사업장의 유무 여부에 따라서 건설사별로 잠재위험의 편차는 큰 수준이다.
한국기업평가가 주택사업의 시행 마진 10%, 분양대금 대비 시공비 비중 10%, 시공비 후순위 수령, 미입주세대 분양대금 납입율을 50%로 가정한 모의실험 결과, 위험지역 사업장이 늘 수록 현금흐름에 부담이 커졌다. 미입주 위험이 높아질 가능성이 있는 기업은 두산건설, 대우건설, 한양건설 등이 꼽혔다. 두산건설은 위험지역 비중이 10%를 넘었고, 대우건설도 10% 선에 봉착했다.
반면 잠재위험을 대응할 수 있는 능력은 다수의 기업이 확보하고 있는 것으로 모의실험 결과 나타났다. 유동성과 자본 규모를 감안할 때 대부분의 기업이 일정 수준 대응능력을 확보하고 있었다. 현대엔지니어링, 대림산업, GS건설 등은 현금성 자산 대비 현금흐름부담이 50% 미만, 부채비율변화가 10%포인트 아래로 양호한 수준을 보였다. 중간값에 해당하는 대우건설, 포스코건설 등은 부채비율이 40%포인트 미만, 현금성 자산 대비 현금흐름 부담이 150% 미만이었다. 반면 두산건설은 부채비율이 40%포인트 가까이 늘었고, 현금성 자산 대비 현금흐름 부담은 200%를 넘어 가장 낮은 대응여력을 보였다.
성태경 한국기업평가 책임연구원은 “정부 부동산 대책 가운데 금융분야가 굉장히 강조됐다”면서 “수요억제책이다 보니 규제가 겨냥한 대상이 아닌 비수도권에 부정 영향이 있다”고 분석했다. 성태경 연구원은 “지난 21일 발표된 공급대책 외에 30만가구에 이르는 공급확대의 시점과 장소 일정이 발표되면, 이후 대책의 영향을 더 상세히 모니터링할 수 있을 것”이라고 말했다.