▲ 9.21 수도권 주택공급 확대 방안. 출처=국토교통부

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 정부가 21일 서울·수도권 주택공급 방안의 일환으로 제도 개선을 통해 도심 내 주택공급 기반마련에 나선다. 정부가 내세운 것은 역세권 등 일부지역의 용적률 상향을 포함해 소규모 정비사업 활성화 방안이다.

먼저 서울 상업지역의 주거용 비율과 용적률이 상향된다.

현재 서울시 상업지역 내 주거복합건물의 주거외 용도비율은 20~30%이상, 주거용 사용부분의 용적률은 400% 이하로 규정됐다. 그러나 이번 대책으로 정부는 서울시 상업지역 내 주거복합 건물의 주거외 용도비율을 일괄적으로 20% 이상으로 하향하고 주거용 사용부분의 용적률은 기존 400%에서 600%로 상향된다. 일반적으로 상업지역은 오피스나 업무시설 등을 짓는 토지이기 때문에 용적률이 높지만 여기에 집을 지을 수 있는 비율을 늘리고 층수도 더 높아지게 된다. 단 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년간만 한시적으로 시행된다. 증가된 용적률의 50%는 임대주택으로 공급을 의무화하겠다는 방침이다.

예컨대 건폐율 80%, 용적률 400% 일 경우 지상층만을 고려하면 5개층까지 지을 수 있다. 이 중 주거외 용도비율 30% 적용을 받아서 5개층 중 1.5개층은 상가로, 나머지 3.5개층이 주거용으로 사용이 가능하다. 그러나 용적률이 600%까지 상향되고 주거외용도비율도 20%로 적용을 하면 총 8개층 중 상가 비율은 1.6개층으로 큰 조정이 없는 반면 주거용으로 사용이 가능한 면적은 3.5개층에서 6.4개층으로 약 2배 가량 증가하게 된다. 물론 지하층과 연면적 등을 고려하면 증가되는 주거용 비중은 이보다 줄어들겠지만 시행사 입장에서는 수익성이 상당히 높아진다.

서울시는 올 하반기 해당 내용을 반영한 도시조례 개정을 추진하겠다는 입장이다.

서울 준주거지역 용적률도 상향된다. 현행법에서는 서울 준주거지역 용적률은 400% 이하로 규정되고 있다.

그러나 앞으로 역세권 뿐 아니라 서울의 모든 준주거지역에서 500%까지 부여하겠다는 입장이다. 단 초과된 용적률의 절반 이상을 임대주택으로 건축할 경우에만 용적률이 상향된다. 이 역시 서울시는 올 하반기 도시계획 조례개정 후 3년간 한시적으로 시행한다.

역세권 주택의 공급도 확대된다. 교통이 편리한 서울시 역세권의 용도지역을 상향하고 증가된 용적률의 50%는 임대주택(30%), 창업임대오피스, 공공임대상가, 문화시설, 공용주차장 등으로 공공기여를 의무화할 계획이다.

다만 일각에서는 구체적인 임대주택 공급이 나오지 않았다는 비판이 일고 있다. 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 공급할 경우 이를 서울시가 표준건축비로 구입을 하는지 혹은 임대 후 분양을 하는 지 등 구체적인 절차와 방법은 현재 전무하다.

서울시 도시계획과 김성기 팀장은 “용도지역을 상향해 임대주택과 분양주택이 공급할 계획”이라면서 “다만 임대주택을 서울시가 매입해 공급할지 혹은 일정 기간 임대 후 분양이 가능한지 등에 대한 구체적인 지침은 나오지 않았다”고 말했다. 그는 이어 “조례 개정 후 내년부터 시범사업을 진행할 수 있을 것으로 보여진다”고 덧붙였다.

역세권 용도지역을 상향해 주택을 공급하는 정책은 기존 박원순 서울시장이 하고 있는 청년주택 2030(공공지원주택)과 맥을 같이 한다고 평가하고 있다. 공공지원주택은 8년간 시세보다 저렴하게 임대하고 연임대료 상향제한을 받는다. 그럼에도 불구하고 8년 임대기간이 지난 후 일반분양으로 처분할 수 있어 개발이익이 높다는 평가다.

다만 서울시 ‘역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례’에 따르면 역세권 주택으로 공급되기 위해서는 20년 이상 경과한 건축물이 사업대상지내 전체 건축물 수의 절반 이상을 차지해야 한다. 즉 물리적으로 역세권 개발 자체가 가능한 조건을 갖춰야 해 정책의 효과가 크지 않을 수 있다는 평가도 이어졌다.

이외에 정부는 개발사업의 기부채납 대상에 임대주택을 포함해 임대주택 공급을 늘리겠다는 방안을 내놓았다. 현재 도시지역 내 지구단위구역에서 재건축 등을 진행할 때 기부채납 대상이 ‘기반시설’로 한정됐다. 이에 기반시설이 충분할 경우 국토계획법 시행령 개정을 올 하반기 추진해 공공임대주택도 기부채납이 가능하도록 하겠다는 방침이다. 정비사업을 통해 서울시에 기부채납된 임대아파트는 서울시가 공공임대로 활용하게 된다.

도심지역 용적률 상향과 함께 정부가 내놓은 것이 바로 소규모 정비사업 활성화이다. 소규모 정비사업 시 연면적 또는 세대수를 20% 이상 공적임대로 공급할 경우 용적률 혜택이 부여된다.

자율주택 정비사업 대상 폭도 확대된다. 기존에는 연립주택의 경우 단독으로 소규모재건축만 가능했다. 20가구 미만 소규모 연립은 사업성이 부족해 소규모 정비가 사실상 어려웠다. 그러나 20세대 미만 연립도 인근 단독주택 또는 다세대 주택과 함께 정비할 수 있도록 자율주택정비사업 대상에 추가할 계획이다. 이는 올 하반기 ‘빈집법’ 개정과 함께 이뤄진다.

강영훈 부동산스터디 운영자는 “자율주택사업이 가능한 곳이 현재 장위뉴타운 해제지역과 서교동, 창신 동 지역 등으로 단독주택이나 다세대 주택 등도 정비가 가능해지면서 해당 지역 집값이 올라갈 수 있는 여지는 있을 것”이라고 바라봤다.