경매 투자에서 안전한 물건을 낙찰받으려면 기본적으로 다양한 법률지식이 필요하다. 민사집행법은 물론 민법, 주택·상가건물임대차보호법 등 경매 투자에 관한 기본법을 터득해야 한다. 이 때문에 경매가 어렵게 느껴지고 전문가들만의 리그로 알려져 보통 사람들의 경매 참여가 쉽지 않았다. 그러나 민사집행법이 제정돼 낙찰자를 보호하는 규정들이 도입되면서, 투자 대안을 찾는 실수요자들이 대거 경매 시장을 찾게 되었다.

바뀐 경매 법률과 개선된 제도로 인해 해박한 경매 법률보다는 돈 되는 경매 물건을 고르는 방법에 더 관심을 기울임으로써, 현장에서 가치 높은 부동산을 찾는 ‘물건 분석’이 더 중요시되고 있다. 경매 투자에 앞서 직접 발품을 팔아 여러 번 눈으로 투자 물건을 확인하는 것은 기본 사항이 되었다. 서류상 돈 되는 물건으로 보여도 막상 현장에 가보면 의외로 거품이 끼어 있거나 겉만 번드르르한 경우가 부지기수다.

실제로 현장에서 이뤄지는 임장(臨場)은 경매 수익과 직결되는 활동이 대부분이다. ‘임장’이란 경매 나온 물건들을 직접 현장에 가서 확인하고 탐문 과정을 거쳐 향후 투자성을 꼼꼼하게 따져보는, 경매 투자과정의 중요한 활동이다. 이른바 ‘현장 방문’인 셈이다. 현장 속에는 서류에서 체크할 수 있는 것보다 훨씬 많은 돈 되는 정보들이 숨어 있다. 경매로 돈을 벌기 위해서는 현장 활동을 많이 해봐야 한다는 얘기다.

이해관계자를 여러 번 접촉해 탐문하라

임장활동은 법원 집행관이 작성한 매각 서류를 들고 현장에 가 조사하는 게 첫 발걸음이다. ‘현황평가서’와 ‘감정평가서’의 중요 내용을 토대로 체크해야 한다. 집행관이 직접 작성하는 현황평가서에 대상 부동산이 ‘주거환경 불량’, ‘미상 임차인 점유’ 등 부정적 표현이 기재된 경우 대다수 투자자들은 현장을 방문하지 않고 지레 포기한다. 하지만 직접 현장을 찾아 하자가 없다는 것을 확인한 뒤 훨씬 싼 가격에 부동산을 손에 넣는 경우가 적지 않다.

현재 거주하는 점유자 정보는 현장에서 얻는 중요한 정보다. 짐만 있고 사람이 거주하지 않는다면 명도가 까다로울 수 있다. 낙찰 후 자칫 시간을 끌다가 공시송달을 거쳐 강제집행을 해야 할 수도 있다. 따라서 세입자가 거주하고 있는 것이 차라리 명도 협의하는 데 수월하다. 점유자 확인은 우편함을 보거나 이웃 주민에게 물어보면 된다. 관리사무소 경비에게서 점유 정보를 얻으면 훨씬 빠르게 세입자 정보를 얻을 수 있다.

현재 점유 사실을 알기 어렵다면 재빨리 점유자의 연락처부터 알아내는 게 순서다. 현장을 방문해 낙찰자의 연락처를 메모해 내부 잘 보이는 곳에 남겨 놓으면 점유자로부터 연락이 온다. 하지만 장시간 연락이 닿지 않으면 매수인이 직접 찾아 다녀야 한다. 점유자 연락처는 경매계의 경매사건기록부나 관리사무소 거주자 명부, 근처 세탁소, 중개사사무소 등에서 알아낼 수도 있다.

유치권·법정지상권·분묘기지권·공유지분 등 일명 특수물건에서 돈 되는 현장정보를 얻기 위해 이해 당사자를 만나 협상하다 보면 의외로 투자전략이 짜이기도 한다. 입찰 전 권리를 주장하는 이해관계자를 만나 합의 가능성을 따져보고, 협의 금액이나 권리 조정이 가능하다면 여러 번 유찰돼 수익이 충분히 날 때 인수 조건부로 낙찰받는 것도 좋다. 저가 매입 후 고가 매도가 가능하다면 투자가치가 충분한 경매 물건이다.

서류에 나타나지 않는 권리, 세밀한 현장조사 필수

등기부에 기재되지 않은 미공시 특수물건의 경우 반드시 임장활동을 통한 사실관계와 함께 투자의 위험성과 이해관계인과의 협의 가능성을 동시에 체크해야 한다. 미공시 특수권리로는 유치권·법정지상권·분묘기지권과 함께 주택임차권도 포함된다. 법원의 매각물건명세서 비고란에 기재된 내용과 다르거나 불법 점유 또는 특약 여부 등을 이해관계자나 점유자, 주민들을 만나 총체적이고 체계적으로 탐문해보고 입찰을 결정해야 한다.

유치권 성립 여지가 있는 물건의 경우 현장조사를 통해 점유 형태, 피담보채권의 종류와 금액, 이해관계자들의 주장을 조사해 진정한 유치권 여부를 체크해야 한다. 점유사실이 없거나 경매개시일 이후 점유사실을 밝혀낸다면 유치권 부존재 내용을 밝힘으로써 저가에 낙찰받을 수 있다. 또 진입로, 도로문제, 주변 시세와 수용 여부 등을 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고 꼼꼼하게 대처하면 훨씬 싼 가격에 낙찰받아 고수익을 챙길 수 있다.

법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나만 매각하고, 하나는 매각 제외된 물건으로 투자 위험성이 높아 입찰을 꺼리는 대상이었다. 하지만 현장조사와 탐문을 거치다 보면 의외로 고수익을 낼 수 있다. 건물등기부 유무에 따라 건축물대장과 무허가건축물관리대장 또는 건물분재산세과세대장으로 건물이 언제 지어졌는지 여부에 따라 성립 유무가 갈린다. 또 원주민과 이장을 만나 건물 건축 여부를 확인해보면 지상권 성립 여부를 파악할 수 있다.

경매 물건의 현장조사에 임할 때는 답사 전에 체크리스트를 작성해 사전준비가 필요하다. 법원에서 비치한 ‘현황평가서’와 ‘감정서’를 참고해 중요 내용들을 토대로 조사목록을 만들면 차이점을 쉽게 판단할 수 있다. 답사 시에는 공적서류와 함께 현황의 일치 여부를 살펴야 한다. 서류와 실제 간 차이점을 발견하는 게 현장조사의 기본이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함 여부도 확인해야 한다.

중개사사무소에서 시세와 매물 정보 얻어라

부동산 현장 정보는 다양한 전문가로부터 탐문을 거치는 게 좋다. 얼마나 빠르게 정보를 얻는가에 따라 투자성이 결정된다. 가장 기초적인 현장 정보는 공부와 현황이 일치하는지 따져야 한다. 수도권 경매 부동산은 지번이나 현황·형상이 서류와 다른 경우도 자주 발생한다. 지목은 대지인데 주차장으로 이용되거나 근린시설이 주거용으로 이용되는 경우도 흔하다. 심지어 면적 차이가 나서 낙찰 후 이웃 권리자와 분쟁이 생기기도 한다.

경매 부동산의 정확한 시세, 적정 입찰가를 파악하려면 인근 중개사무소 3~4군데를 방문해야 한다. 중개업소에서 상담해보면 다양한 매물정보는 물론 최근 시세와 수급 정보를 쉽게 얻을 수 있다. 특히 최근 시세와 과거 3년 시세, 분양가 등이 중요 체크사항이다. 중개업소가 멀리 있다면 동네 입구의 구멍가게라도 방문해 물건 정보를 얻어내야 한다. 통상 시골 구멍가게는 토박이가 운영해 동네 부동산 정보에 밝은 편이다.

입지와 상권분석을 위해서는 현장에서 충분한 탐문시간을 가지고 답사해야 한다. 입지 상권분석의 기본 모토는 ‘걷고, 운전하고, 높은 곳에서 보자’이다. 경매 대상 부동산 인근을 걷다 보면 부지의 활용 가능성과 소요 비용에 대한 정보를 얻기 쉽다. 경매 부동산의 반경 1㎞ 이내에서 운전하다 보면 상권 내 통행 유발시설에 대해 알 수 있다. 또 큰 건물 옥상에서 내려다보면 교통 혼잡과 유동인구의 통행 이동경로를 즉시 체크할 수 있다.

경매 물건의 개발계획이나 국책사업을 기대하고 장기 투자에 나설 때는 더욱 신중한 현장조사가 필요하다. 개발계획이 발표됐어도 재정자립도가 낮은 지자체나 취소·축소 가능성이 높으면 투자 실패로 이어질 가능성이 높다. 개발사업 추진 사항과 계획을 해당 사업 담당자를 통해 직접 탐문해보는 게 좋다. 자세한 개발사업 추진 내역과 지역정보는 공공기관을 상대로 ‘정보공개 청구’를 통해 답변을 얻어내는 방법도 있다.

경매 대중화는 수익률을 떨어뜨려 예전만큼의 수익을 거둘 수 없게 됐다. 하지만 남보다 앞서 현장조사와 투자성을 분석한다면 여전히 경매 투자의 매력은 상당한 게 사실이다. 서류상 문제가 없더라도 현장부터 달려가 돈 되는 정보를 캐내야 한다. 열심히 현장을 통해 경험을 쌓고 모의투자로 실전 감각을 익힌다면 경매 투자는 성공으로 이어질 가능성이 높다. 현장을 소홀히 한다면 대박을 기대하기 어려운 게 최근의 경매 투자다.