[이코노믹리뷰=진종식 기자] 미중 무역전쟁 등으로 글로벌 경제의 불확실성이 커지면서 글로벌 주식시장이 미국을 제외하고 게걸음 장세를 유지하고 있다. 이런 상황에서 주식투자보다는 미국과 일본 등 부동산에 투자하는 부동산펀드와 리츠(REITs) 상품의 수익률이 꾸준해 투자자들의 주목을 받고 있다.
리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 회사다. 임대료나 매각차익 등 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당한다. 리츠펀드는 거래소에 상장한 리츠에 투자해 배당과 추가적인 수익을 얻는 상품이다.
30일 에프앤가이드에 따르면 30개 해외부동산펀드(설정액 10억원 이상)는 올해 들어 1898억원의 자금이 신규로 유입됐다. 지난 2016년에는 3872억원, 2017년에 1조673억원이 순유입되며 유입액이 꾸준히 늘고 있다.
펀드닥터 제로인에 따르면 지난 27일 기준으로 일본리츠 재간접펀드의 평균 수익률은 최근 3개월 1.55%, 1년 6.78%, 2년 20.23%의 수익률을 기록하고 있다.또한 해외부동산에 투자하는 글로벌리츠재간접펀드의 평균 수익률은 6개월 5.96%, 1년 4.89%의 수익률을 기록했다.
해외부동산 펀드와 리츠의 수익률 상위 TOP5를 살펴보면 수익률 1위는 '하나대체투자나사부동산1‘로 6개월 수익률 5.82%, 1년은 8.78%를 기록했다. 2위는 ’미래에셋맵스미국부동산 9-2‘ 6개월 7.62%, 1년 6.98%를 기록했고, 이어 ’한화라살글로벌리츠부동산자(리츠-재간접)(A)‘ 6개월 9.12%, 1년 6.77%, ’한화JapanREITs부동산 1(리츠-재간접)(C1)' 6개월 3.20%, 1년 6.11%, ‘삼성J-REITs부동산1[REITs-재간접](B)’펀드가 6개월 3.21%, 1년 5.92%를 기록하며 각각 2~5위를 차지했다.
동기간 중 KOSPI 지수와 KOSPI200 지수는 –3.59%, -5.04%를 기록하며 하락했다.
부동산펀드와 리츠가 투자한 글로벌 부동산은 하나자산운용은 미국의 항공우주국(NASA)의 사무실 빌딩을 공모펀드로 투자했고, 미래에셋자산운용 부동산펀드는 미국 애틀랜타 오피스빌딩에 투자했다.
한화자산운용과 삼성SRA자산운용 펀드는 일본 도쿄증권거래소에 상장한 리츠에 투자하는 상품이다. 일본 도쿄 도심의 상업용 오피스빌딩에 투자하여 일부는 라살인베스트먼트에 위탁운용하고 일부는 한화 자산운용이 직접 운용하는 상품이다.
일본 오피스시장 데이터에 따르면 지난 7월 현재 일본의 신규 오피스 공실률은 3.56%로 매우 낮은 수준을 유지하고 있고, 도쿄 시내의 상업용 오피스의 공실률도 역대 최저점(2.49%)에 근접한 2.58%를 기록하고 있는 것으로 파악됐다.
미국의 NAREIT(미국 리츠협회)에 따르면 2018년 2분기 건물 공실률은 산업용 부동산과 아파트가 소폭 하락하고 소매용 부동산과 오피스는 보합인 것으로 나타나 미국,일본 부동산시장에서 리츠상품의 전망을 밝게 하고 있다.
글로벌 부동산펀드와 리츠의 투자시장별 수익률은 미국과 일본 시장의 부동산펀드와 리츠가 수익률 상위 그룹을 차지하며 시장별 수익률을 이끌고 있다.
전문가들은 부동산 펀드나 리츠에 투자하는 자금은 짧게 잡아 5년, 아니면 10년 이상 장기 투자해야 하는 위험이 있고 중간에 해지할 수 없는 폐쇄형 상품이 대부분이므로 해외 부동산에 투자할 경우에는 자금의 성격을 잘 구분해서 투자해야하고, 또 환율 위험에 노출될 수 있는 점에 유의해야 한다고 지적했다.
공원배 KB증권 연구원은 “최근 미국과 일본의 부동산펀드와 리츠펀드에 자금이 몰리며 투자자들의 관심이 증대하고 있다” 며 “미국의 부동산과 리츠 주식이 상승세인 가장 큰 배경은 미국 주식시장이 상승세이고 부동산 지표 및 거시경제가 탄탄하게 유지되고 있는점이 주 원인으로 작용했으며 지난 5월 중순 3.1%까지 올랐던 국채 10년물 금리가 최근 2.8% 내외에서 하향 안정화되어 상업용부동산 시장의 가장 큰 리스크가 경감되었다". 고 말했다. 그는 ”미국 증시는 오는 11월 중간선거 전까지 보합권 횡보세가 이어질 것으로 보이며 따라서 당분간 시중금리의 횡보 하에서 부동산-리츠 주식은 ‘시장 평균’ 정도의 수익률을 예상한다“고 말했다.
이어 그는 “일본의 부동산과 리츠펀드의 수익률 상승은 2020년 도쿄올림픽 개최에 따른 오피스-호텔-상업용 빌딩의 증가와 일본은행(BOJ)이 정책적으로 리츠에 투자하여 전체 공실률도 최저치에 접근하는 등 수요공급이 최접점에 이른 결과로 보이고, 미국 부동산에 투자할 경우 투자 수단으로 부동산ETF를 활용하면 임대수익·개발이익·매각차익을 함께 누릴수 있으므로 부동산ETF가 효과적이다. 그러나 부동산펀드는 금리에 민감하기 때문에 중장기적인 관점으로 신중하게 투자해야 한다“고 투자조언했다.