[이코노믹리뷰=정경진 기자] 정부가 수도권 단기 투기수요 유입을 차단하기 위해 국지적인 과열 현상을 보이고 있는 서울 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로 지정했다. 서울 집값 상승을 투기 수요에 따른 것으로 보고 추가 규제 카드를 꺼낸 것이다. 그러나 최근 단기 급등현상이 매물 부족에 따른 부작용인 만큼 투기지역 지정만으로는 한계가 있을 것이며 규제의 내성만 키울 것이란 지적도 나오고 있다.
국토교통부는 27일 서울과 수도권 일부 지역으로 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정했다고 밝혔다.
집값과 청약시장이 안정세를 보이고 과열우려가 상대적으로 적은 일부 지방 지역은 조정대상지역 지정을 해제했다.
투기지역으로 추가로 지정된 곳은 서울 종로구와 중구, 동대문구, 동작구로 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정됐다. 이로써 서울시 내 투기지역은 기존 ▲강남 ▲서초 ▲송파 ▲강동 ▲용산 ▲성동 ▲노원 ▲마포 ▲양천 ▲영등포 ▲강서구 지역이외에 4곳이 늘어나면서 15개구로 확대됐다.
국토교통부 관계자는 “투기지역으로 추가된 종로구와 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등 지속적인 투자수요 유입으로 향후 부동산 가격 상승 지속과 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려해 지정했다”고 설명했다.
투기지역으로 지정되면 주택담보대출은 가구 당 1건으로 제한을 받게 된다. 또한 주택담보대출 만기 연장 제한과 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 등이 제한을 받게 된다.
투기과열지구로 추가 지정된 곳은 기존 조정대상지역으로 지정 된 지역 중 광명시와 하남시로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정됐다. 이들 지역은 올해 높은 청약경쟁률과 함께 최근 집값이 불안한 모습을 보이며 주변 지역으로 과열이 확산될 가능성 등이 고려돼 지정됐다.
투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 40% 적용을 받게 되며 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 해야 한다. 기존에 투기과열지구로 지정된 서울지역과 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등은 투기과열지구로 유지된다.
국토부 관계자는 “최근에도 집값 불안이 지속되고 안정세가 확고하다고 보기 어렵고 청약경쟁률도 여전히 높은 점 등을 고려했다”고 설명했다. 지난 6월 공급한 ‘힐스테이트 신촌’ 청약경쟁률은 48대 1, 5월에 분양한 ‘과천 센트레빌’은 27.6대 1, ‘대구수성 힐스테이트 범어’ 85.3대 1, 지난 4월 분양된 ‘세종 위너스카이’는 109.3대 1 등으로 투기과열지구 임에도 불구하고 높은 청약경쟁률을 기록했다.
조정대상지역 역시 추가로 지정됐다. 국토부는 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 조정대상지역으로 지정했다. 가격상승률이 높고 구리와 안양 동안구는 청약도 과열양상을 보였기 때문이다.
광교택지지구 내 ‘자연앤힐스테이트’ 33평 아파트 기준 실거래가는 지난해 7월 7억원에서 올해 1월 8억2000만원, 4월 9억1000만원, 5월 9억5000만원까리 높아졌다. 광교지구 외 아파트(원천1차삼성, 21평기준)가 같은 기간 1억5200만원에서 1억5000만원으로 가격이 오히려 낮아진 것과 비교하면 광교택지지구 내 아파트의 가격상승률이 가파르다.
국토교통부 관계자는 “광교택지개발지구는 지난 2015년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이지만 향후 신규분양 시 청약과열이 우려된다”고 설명했다. 조정대상지역으로 지정될 경우 다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제와 분양권 전매시 세율 50% 적용 등 세제가 강화되고 금융규제 역시 LTV 60%·DTI 50% 등이 적용된다. 청약규제 역시 강화된다.
다만 조정대상지역 지정 공고 전에 이미 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 다주택자 양도소득세 중과와 분양권 전매세 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법과 같은 법시행령 개정도 추진된다.
규제지역이 추가된 반면 조정대상지역 일부 지역은 해제가 됐다. 국토부는 부산 조정대상 지역 중 해운대구와 수영구, 남구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장군 중 기장군을 조정대상지역에서 해제했다. 이 중 기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세인데다 개발호재 등이 존재해 해제를 보류했다. 나머지 지역은 조정대상지역을 유지된다. 우수 입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정돼 있어 향후 가격와 거래동향, 청약상황 등을 모니터링해 해제 여부를 검토하겠다는 입장이다.
국토부는 투기지역과 투기과열지구 조정대상지역으로 지정하지 않은 지역 중 일부를 집중 모니터링 하겠다고 밝혔다. 특히 투기지역으로 지정되지 않은 서울 10개구를 비롯해 투기과열지구로 지정되지 않은 성남시 수정구, 조정대상지역 미지정 지역인 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구 등은 주택가격과 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링할 계획이다.
국토교통부 관계자는 “시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 규제 지역으로 지정 조치를 취할 계획”이라고 덧붙였다.
이외에도 최근 문제가 되고 있는 LTV와 DTI규제 준수여부를 포함해 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 계획이다. 앞서 정부는 금융권에서 우회적으로 대출을 해주는 것에 대해 점검에 나선 바 있다. 주택담보대출을 받을 수 없게 되자 은행과 일반 고객들이 신용대출과 자영업자 대출로 우회해 부동산에 투자하는 상황이 지속됐기 때문이다. 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여와 세금탈루 등 불법행위 조사도 지속적으로 실시하겠다는 입장이다.