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[상권을 알면 가치가 보인다] 종로 상권, 골목상권으로 수요자 이탈, 高임대료 유지… 공실 증가
권강수 한국창업부동산정보원 이사  |  6773kang@hanmail.net  |  승인 2018.08.12  19:00:16

조선시대~현재 대표 번화가 상권 ‘종로’ 옛 명성 위축

종각역 상권 30~40대 직장인들의 유동인구 가장 높아

젊은층 전통한옥 밀집지 ‘익선동’ 골목상권 몰려 임대료↑

 

   

새문안길과 함께 동대문과 서대문을 잇는 종로는 예로부터 상업의 중심지였다. ‘종루(鐘樓, 종을 단 누각)’가 세워져 있던 곳이라고 해서 현재의 도로명 ‘종로’가 유래됐다. 종루라고 불리던 것 외에도 종루십자가·종가·종루가·운종가 등으로 불렸다.

종로는 조선시대 서울의 가장 번화가였으며 중심 도로였다. 현대적인 교통수단 ‘전차’ 노선이 부설되면서 서울의 주요 간선도로로서의 구실을 수행했다. 1974년에는 한국 최초의 지하철인 1호선(서울역~청량리) 노선이 종로 지역을 포함해 개통됐다. 이를 통해 당시 종로가 서울의 중심지였다는 것을 가늠할 수 있다. 전통과 현대가 공존하는 종로는 성별·연령을 불문하고 다양한 사람들이 이용하는 상권이지만 최근에는 상권의 활력이 크게 줄었다.

예부터 서울의 가장 큰 번화가였던 종로에는 구역별로 다양한 상권이 발달해 있다. 누구나 한 번쯤은 가봤을 젊음의 거리, 인사동 상권과 더불어 요즘 핫하게 떠오른 익선동 및 피맛골 상권도 종로 상권에서 빼놓을 수 없다. 이외에도 커플들과 예비신랑·신부들의 필수코스인 귀금속 거리도 대표적인 종로 상권으로 구분할 수 있다.

 

◇종로 대표 상권 ‘젊음의 거리’ 상권 활력 떨어져

종로 상권을 대표하는 ‘젊음의 거리(구 피아노거리)’는 종각역 4번 출구, 종로 12길 일대를 말한다. 과거 늘 활기차던 이 거리는 상가 공실과 유동인구의 외면 등으로 최근 분위기가 많이 침체된 상태다. 현재 종로 젊음의 거리는 기울어가는 서울 대표 상권이라는 오명을 쓰고 있다.

   
 
   
 

젊음의 거리 남쪽 방면은 청계천과 맞닿아 있다. 젊음의 거리에는 오피스 상주인구의 탄탄한 수요를 기반으로 근린상가 내 카페와 음식점, 주점, 노래방, 뷰티숍, 학원 등이 밀집돼 있다.

원래 피아노거리였던 ‘젊음의 거리’는 서울시의 ‘종로 특화거리 조성사업’으로 지난 2009년 재탄생했다. 과거 피아노 건반 모양의 바닥 조형물 때문에 피아노 거리라고 불리던 이곳은 종각역 상권을 상징하는 메인 거리였고, 젊음의 거리로 바뀐 현재까지도 마찬가지다. 종각역 일대에서 약속이 있을 때면 피아노 조형물이 있던 메인 거리는 만남의 장소로 사용되며 일대에서 가장 유동인구가 많다.

젊음의 거리는 점심시간보다는 퇴근 이후 저녁시간에 유동인구가 몰린다. 주로 평일 저녁에는 종로와 인근 광화문, 시청 등지에서 근무하는 20~40대 직장인의 비율이 높으며 주말에는 인근 학원의 수강생, 모임과 데이트를 위해 방문한 연인과 친구 그룹들이 대부분을 차지한다.

젊음의 거리 중앙 A급 상가 시세를 조사한 결과 전용면적 99㎡ 1층 기준 보증금은 1억5000만~2억원대, 월세 1200만~1500만원, 권리금은 2억~3억원대다.

   
 
   
 

청계천 복원사업으로 유입인구가 늘면서 과거 젊음의 거리 상권도 활성화 단계를 밟기도 했다. 청계천에서 다양한 축제행사가 개최돼 다양한 볼거리를 제공하고 청계천을 따라 이어진 다양한 식당 및 카페 등 사람들의 발길이 이어지고 있지만 현재는 이마저도 줄어드는 추세다.

‘젊음의 거리’ 동쪽 대로변(삼일대로) 일대에는 YBM어학원, 파고다어학원, 한솔요리학원 등 굵직한 학원들이 밀집돼 있다. 어학원 외에도 요리학원, 공인중개사학원, 유학원 등 교육 관련 시설이 많다. 일대 유동인구도 취업, 유학 준비를 하려는 학생들과 자기계발을 위해 학원을 다니는 20~30대 직장인들이 대부분이다.

종각역 4번 출구 바로 앞 종로 54(관철동 45-5)에는 보신각이 있고 매년 12월 31일이 되면 보신각종을 33번 치는 제야의 종 타종행사가 열린다. 1953년부터 이어져온 제야의 종 타종행사는 대표적인 새해맞이 행사로 매년 유명인사, 시민대표들이 참석한다. 서울시는 보신각에 마련된 특설무대에서 카운트다운, 타종 전·후로 축하공연 등을 선보이며 구경나온 많은 시민들을 위해 이날만큼은 교통통제 및 대중교통 연장 운행을 해오고 있다.

젊음의 거리 맞은편에는 ‘피맛골’이 있다. 피맛골은 서울에서 가장 서민적인 거리로 좁은 골목을 따라 저렴한 가격대의 주점이나 국밥집들이 사랑을 받았다. 지난 2009년에는 청진동 재개발로 인해 그 자리에는 빌딩 등이 신축, ‘피맛골’ 상권이 사라질 위기에 놓이기도 했다. 다행히 건축설계를 하면서 건물 일부를 통과하는 형태로 피맛골의 뼈대가 일부는 남아 있다. 종로3가 인근 골목의 경우 철거당하지 않고 아직도 과거의 형태로 영업을 이어오고 있다.

   
 
   
 

소상공인시장진흥공단의 종각역 인근 상권 매출 통계자료를 보면 2017년 하반기 기준으로 가장 매출이 높았던 업종은 음식(월평균 매출액 8585만원)으로 나타났다. 그 다음 매출이 높은 업종은 소매(월평균 매출액 4352만원)이었고, 숙박(월평균 매출액 3665만원), 학문·교육(월평균 매출액 3367만원), 생활서비스(월평균 매출액 2819만원)가 뒤를 이었다.

 

◇한국 전통미 물씬 ‘인사동’→‘익선동’ 세대교체

종로의 ‘인사동’ 거리는 한국적인 느낌이 물씬 풍기는 곳이다. ‘인사동’은 서울을 대표하는 관광지상권으로 우리의 전통문화를 체험하려는 외국인은 물론 내국인까지 꾸준한 유동인구가 유입되고 있다.

인사동 상권에는 다양한 토속적인 먹거리와 전통찻집, 전통 액세서리, 화방, 한정식 음식점 등 일반 도심 상권에서는 쉽게 찾아볼 수 없는 업종들이 있어 이색적이다. 다양한 전통행사를 함께 진행해 볼거리와 먹을거리를 모두 충족시켜 외국인과 내국인의 발길이 꾸준히 이어지고 있다.

   
 
   
 

20~30대 젊은 세대들 사이에서 뜨는 종로 상권으로는 ‘익선동’을 빼놓을 수 없다. 익선동은 일제강점기였던 1919년 건축가이자 독립운동가인 정세권 선생이 일본의 민족말살정책에 맞서 한옥 100여채를 지은 곳이다.

현재 삼일대로 30길과 돈화문로 11길로 둘러싸인 익선동 상권은 조선 말기에 지어진 한옥의 외관을 유지하면서 내부에는 현대식 인테리어를 선보여 ‘이태리총각’, ‘경성1920’ 등이 젊은 층 사이에서 데이트 코스로 주목받고 있다. 핫한 상권인 만큼 유명 가게들은 30분 이상 웨이팅이 기본이다.

최근 젊은 층 사이에서 SNS를 통해 알려지기 시작한 ‘익선동’이 떠오르며 외부 인구 유입이 증가하는 등 활발한 분위기를 보이고 있다. 현재 인스타그램(사진 기반 SNS)에서 #익선동 게시물은 31만개가 넘고, #익선동맛집은 3만8000여개, #익선동카페는 3만7000여개 이상의 게시물이 검색되고 있다.

지난 3월에는 서울시에 의해 ‘익선동’이 서울의 마지막 한옥마을로 지정됐다. 북촌, 보문동 등에 이어 11번째 한옥마을이다. 한옥마을 지정으로 익선동에는 프랜차이즈나 대규모 점포는 입점이 제한되며 기존 건물을 부수거나 고층건물을 짓는 재개발도 불가능하다. 무분별한 개발이 제한되면서 기존의 특색 있는 한옥의 모습이 잘 유지될 것으로 보인다.

   
 
   
 

익선동 삼중부동산 이재훈 실장은 “원래 귀금속 세공업자들이 자리를 잡고 있었지만 지금은 대부분 빠져나갔다”며 “2~3년 전까지만 해도 임대료가 3.3㎡당 4~5만원 하던 것이 지금은 평균 3.3㎡당 15만원 선으로 많이 올랐다”고 말했다. 덧붙여 “상대적으로 북촌이 많이 죽고 인사동도 위축되면서, 2017년 봄부터 익선동 노후주택들이 상업시설로 리모델링이 이루어지면서 지하철역과 가까운 골목상권이 상대적으로 많이 올랐다”며 “올 상반기 3.3㎡당 5100만원에 거래됐다”고 전했다.

익선동 A급 입지의 전용면적 33㎡ 1층 점포의 경우 보증금이 3000만~5000만원대, 월세는 150만~200만원대, 권리금은 5000만~7000만원 수준이다.

종로3가역에서 종각역 방향으로는 귀금속 전문상가가 밀집돼 있다. 대로변에 위치한 귀금속 상가 단지 사이사이에 대형 프랜차이즈 매장, 편의점 등이 있고 건너편 탑골공원을 통해 유입되는 중장년층 위주의 주점 및 모텔 상권도 발달돼 있다.

 

◇중앙버스전용차로 개통, 교통 편의성 증가

종로구는 유동인구가 많은 곳으로 분류된다. 종로3가의 경우 지하철 하루 이용객만 약 14만명에 달하는 1·3·5호선 환승역이다. 또한 최근 종로 중앙버스전용차로(BRT)가 개통돼 버스 이동 시간을 단축해 승객의 편의성을 높였다.

또한 종로구는 광화문우체국부터 동대문종합상가 방향으로 이어지는 총 길이 2.6㎞의 자전거도로가 개통돼 다양한 이동수단의 접근성과 이동성이 더욱 높아졌다.

소상공인시장진흥공단의 종각역 상권 2018년 3월 인구분석 자료를 살펴보면 30대 유동인구가 25.1%로 가장 높았고 그 뒤를 40대(23.9%)가 따랐다. 이는 종각역 상권에 30~40대 직장인들의 유동인구가 가장 많다는 것을 보여주고 있다. 그 뒤로는 50대(17.5%)와 60대(14.7%)로 비슷하고 10대(2.2%)가 가장 낮게 나타났다.

요일별 유동인구를 살펴보면 수요일에 17.8%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 수준을 보였으나 대부분 직장인들로 구성되어 일요일에는 유동인구가 5.9%까지 떨어지는 모습을 보였다.

 

◇높은 임대료에 빠져나가는 대형 프랜차이즈

‘젊음의 거리’ 상권은 높은 임대료로 인한 공실률이 치솟으며 몸살을 앓고 있다. 현재 대형 프랜차이즈 매장들도 높은 임대료를 감당하지 못하고 철수한 상태다. 보신각에서 종로2가 사거리까지 대로변 A급 점포 외관에 임대문의가 붙어있는 것을 쉽게 볼 수 있다. 반대편 청계천이 보이는 상가의 경우도 비슷하다. 대형 프랜차이즈 음식점, 카페 등이 철수하며 빈 상가들이 눈에 띈다.

과거 만남의 장소로 손꼽히던 종로는 2010년 이후 경기침체로 인한 소비 위축, 특색 있는 골목 상권의 대두 등으로 고객층이 지속적으로 빠져나가고 있다. 현재는 예전과 같은 활발한 모습을 보기는 어렵다.

최근 대형상권이 침체되어가는 핵심 이유로는 동네 골목상권의 발달을 꼽을 수 있다. 굳이 먼 거리의 구도심 상권보다 주거지나 생활지역 내에서 소비를 하려는 고객층이 늘어나면서 대형상권으로 발걸음이 줄어드는 추세다.

   
 

종로 상권이 예전 모습을 찾으려면 그동안의 먹거리 업종 중심에서 벗어나 새로운 구심점 역할을 하는 트렌드가 형성되어야 한다. 또한 노후한 건축물이 많아 최근 고객들의 발길이 광화문 쪽으로 이동하는 추세이므로, 상권의 환경 개선을 위한 도시정비사업도 함께 이루어진다면 상권의 분위기가 바뀔 수 있다.

종로에 개인 창업 시에는 ‘익선동’이 금전적으로 큰 부담이 없어 추천할 만하다. 다만 ‘익선동’은 최근 3년간 급속도로 발전해 전체 한옥의 60% 이상이 개조되어 영업 중이고, 점포별 매출 경쟁도 치열한 편이다. 현재도 SNS상에서 유명세를 타고 있는 가게들은 대기 줄이 길지만 그 외에는 분위기가 한산한 곳도 있다. 또한 고객 대부분이 20~30대 젊은 층으로 내부 인테리어, 상품 데코레이션 등에도 신경을 써야 하며 SNS를 적극적으로 활용한 마케팅을 펼쳐야 집객력을 높일 수 있다.

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