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[체크포인트] 자고 나면 급변하는 부동산 시장, 하반기 달라지는 부동산 제도·환경은?서민주거안정 높이고 대출,세금 등 부동산 수요억제책 현실화 돼
정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2018.07.09  17:48:49
   
▲ 2018년 하반기 달라지는 부동산 제도·환경(출처=직방)

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 문재인 정부 취임 이후 그간 정부가 내놓은 대책은 6·19 대책부터 8·2대책, 9·5대책 등 6개다. 분양권 거래 제한부터 재건축 안전진단 강화 등 수 많은 대책을 쏟아낸 만큼 각 제도의 도입 시기 역시 달라 국민들의 혼란 역시 가중되고 있다.

이에 하반기에도 부동산 제도와 환경은 달라지에 이목이 쏠린다. 부동산정보 서비스 직방은 ‘2018년 하반기 달라지는 부동산 제도 및 환경’ 보고서를 9일 발표했다. 올 하반기에는 주거급여 기준이 완화되고 청년우대형 청약통장 출시, 신혼희망타운 공급 등 서민의 주거안정에 초점을 맞춘 제도가 대거 도입된다. 반면 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 하반기 현실화된다.

주거급여 제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지

올 10월부터 주거급여에 부양의무자 기준이 폐지된다. 이로써 빈곤층이 기초생활보장 주거비를 신청했다가 자식 등 부양가족이 있다는 이유로 탈락하는 경우가 없어진다. 현재 부양의무자 범위는 1촌 직계혈족과 그 배우자이다. 부모세대의 부양의무자는 자녀이고 자녀세대의 부양의무자는 부모이다. 독거노인이나 한부모가족, 비혼가구 등도 부양의무자가 있는 경우에는 부양비가 산정돼 주거급여를 받을 수 없었지만 10월부터는 부양의무자 기준이 폐지돼 해당자가 신청하면 받을 수 있다. 1촌 직계혈족과 그 배우자에게 상당한 소득과 재산이 있어도 주거급여를 받을 수 있게 된다.

주거급여를 받을 수 있는 기준은 가구 소득인정액과 부양비의 합계액이 기준 중위소득의 43% 이하인 국민으로 읍·면·동 행정복지센터에 신청하면 주거급여 수급자가 될 수 있다. 2018년 중위소득은 1인가구 167만2106원, 2인가구 284만7098원, 3인가구 368만3150원, 4인가구 451만9202원, 5인가구 535만5254원 등이다. 그것의 43%인 1인가구 71만9005원, 2인가구 122만4252원, 3인가구 158만3755원, 4인가구 194만3257원, 5인가구 230만2266원 이하는 주거급여 수급자가 될 수 있다. 소득인정액이란 가구주뿐만 아니라 가구원이 번 근로소득, 사업소득에 재산소득(임대료, 이자 등)과 이전소득 등을 합친 ‘소득평가액’에 재산을 소득으로 환산한 ‘재산의 소득환산액’을 더한 금액이다. 소득인정액은 거주지의 시·군·구청이나 읍면동 행정복지센터 공무원이 산정하지만 당사자가 각종 서류로 증빙을 하면 소득인정액을 낮출 수 있다.

한편 정부는 주거급여 기능강화를 위해 선정기준을 오는 2020년까지 기준 중위소득 45%까지 확대하고 주거급여 급여수준도 단계적으로 현실화해 나갈 계획이다.

저소득·무주택 청년 위한 ‘청년우대형 청약통장’ 이달 말 출시

정부는 이달 말 청년들이 임대보증금이나 내집 마련 종잣돈을 만들 수 있도록 고금리의 비과세, 소득공제 기능이 갖춰진 청약통장을 출시한다. 연소득 3000만원 이하, 무주택자이고 세대주에 해당하는 근로소득자 중 만 19세 이상부터 29세 이하까지가 가입대상자이지만 병역기간이 최대 6년이 추가로 인정된다. 예컨대 만 31세 남성이라고 해도 병역 2년을 근무했다면 2년이 추가돼 가입대상자에 포함된다. 또한 ‘사업소득 및 기타소득이 있는 자’도 가입할 수 있다.

프리랜서나 1인 창업자, 학습지 교사도 청년 우대형 통장을 가입할 수 있게 됐지만 비과세 적용은 받을 수 없다. 이 통장은 연간 600만원 한도로 최고 3.3% 금리를 받을 수 있다. 일반 청약저축(1.8%)에 비해 금리가 1.5%포인트 높다. 

연간 납입금 240만 원까지 납입금액의 40%를 소득공제해주고 내년 1월부터는 2년 이상 유지시 이자소득의 500만 원까지 비과세 혜택이 제공된다.

청년전용 보증부 월세대출 출시

현재 보증부 월세 주택의 경우 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품이 없다. 정부는 오는 12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 ‘청년전용 보증부 월세대출’을 출시한다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만 원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5000만 원 이하 그리고 월세 60만 원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대해 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%의 금리를 적용한다.

비소구 적격대출 출시

은행권은 대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 오는 9월 출시한다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출잔액이 담보가치를 초과할 경우 한국주택금융공사가 부담하게 된다. ‘비소구 디딤돌 대출’ ‘보금자리론’ 운영성과를 분석해 적정 소득기준이 앞으로 설정된다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해 중·하위 계층가구에게 우선 대출이 지원된다.

제2금융권(상호금융업·여전사) DSR 도입

이달부터 신협·농협·수협·산림조합·새마을금고 등 상호금융업권에도 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입된다. 저축은행과 여전사(카드, 캐피탈, 할부, 리스사)에는 올 10월부터 적용된다. 상호금융업권은 7월 23일부터 주택담보대출과 신용대출 등 모든 종류의 가계 대출을 취급할 때 DSR이 적용되지만 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등)과 300만원 이하의 소액 신용대출, 전세자금 대출, 중도금·이주비 대출 등 일부 대출의 경우 예외 허용된다.

부동산임대업 등 개입사업자대출 여신심사 강화

은행(3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI=Rent to Interest)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하게 한다. 상호금융권은 7월부터, 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 담보 부동산의 유효담보가액(유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율–선순위 채권액(임차보증금 등))을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

소규모 주택 임대소득 비과세 적용기한 종료

소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월 31일로 종료된다. 그동안 주택 임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만 내년부터는 분리과세(14%)가 적용된다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다. 분리과세 세액은 수익금액의 60%를 수익금액에서 제한 후 400만원 공제금액을 뺀 금액에서 14% 세율이 적용된다. 다만 공제 400만원은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용된다.

간주임대료 과세 시 주택 수 계산 특례 기준 조정·적용기한 종료

현재 월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자 임대료에 대해 과세하고 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세한다. 간주임대료란 전세 또는 월세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액이다. 기준시가 3억원 이하면서 전용면적60㎡이하 소형 주택은 주택임대소득세 과세 특례조항으로 주택으로 산정되지 않아 과세되지 않았지만 내년부터 2000만원 이하 주택임대소득에 과세하기로 한 만큼 소형 주택에도 임대소득을 걷는다.

신혼부부 희망타운 첫 공급

연내 신혼 희망타운 1만호가 공급된다. 분양형으로 공급되며 본인이 희망할 경우 분양전환공공임대도 가능한 선택형으로 추진된다. 올 12월 2개 선도지역 ▲위례신도시(508가구) ▲평택고덕(873가구)에서 입주자를 모집한다. 신혼희망타운은 신혼부부를 위해 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성된다. 국공립어린이집과 육아·교육 맞춤형 시설도 설치된다.

기존주택 세대구분 기준 완화

1인가구·소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존 주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축과 수선 등 행위허가 기준이 완화된다. 올 12월 공동주택관리법 시행령과 주택법 시행령 등을 개정해 앞으로 입주자와 사용자 절반 이상이 동의하면 개축과 수선이 가능하도록 요건이 완화된다. 기존주택 세대구분에 대한 법적근거와 건설·면적·설치기준 등이 마련되고 안전하고 효율적인 수선활용을 유도할 계획이다.

공동주택 성능등급표시 확대

소비자가 주택 성능을 사전에 알 수 있도록 표시의무대상을 1000가구에서 500가구이상으로 성능등급표시를 확대한다. 오는 12월부터 공동주택 성능등급표시는 소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재‧소방 등 5개 분야, 56개 항목으로 구성된다. 각 항목별 4개 등급으로 구분해 입주자 모집공고문에 표시토록 할 예정이다.

공동주택 선분양 제한

오는 9월부터 부실시공 등으로 영업정비 처분을 받았거나 벌점이 일정기준 이상인 업체(건설사 등)는 선분양이 제한된다. 영업정지 기간과 건설기능진흥법 상 누계평균벌점 정도에 따라 단계적으로 선분양이 제한될 예정이다.

감리비 예치제도 도입

감리자가 사업주체에 예속돼 부실한 감리가 이뤄지는 것을 막기 위해 오는 9월부터 감리비 예치제도가 도입된다. 현재는 감리자가 사업주체에게 직접 공사 감리비를 받고 있어 공정한 감리 수행이 어렵다는 지적이 제기돼 사업주체가 사업 계획 승인권자에게 감리비를 사전에 예치하도록 주택법이 개정된 것이다. 이에 따라 사업주체가 감리비 지급 예정일 14일 전까지 사업 승인권자에게 감리비를 예치하면 감리자가 승인권자에게 감리비를 타가게 된다.

가맹본부의 일방적 영업지역 변경에 따른 가맹점사업자 피해방지

가맹본부가 가맹계약 갱신과정에서 상권의 급격한 변화, 유동인구의 현저한 변경 등의 사유가 발생해 기존 영업지역을 변경하기 위해서는 가맹점사업자와 합의해야 한다. 지금까지는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경해도 가맹거래법·하도급법 상 시정명령 등의 대상이 아니었지만 이달 17일부터 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경하면 시정명령, 과징금 등의 제재를 받게 된다.

수익형부동산 광고, 소비자 정보제공 확대 위한 중요정보고시 개정

‘연수익률 8% 10년 보장, 은행융자시 연수익률 14%’ 이처럼 흔히 볼 수 있는 수익형 부동산 광고 문구가 사라진게 된다.

공정거래위원회는 ‘중요한 표시ㆍ광고사항 고시(중요정보고시)’를 개정해 이달 1일부터 시행중이다. 중요정보고시는 소비자의 구매 선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 정보를 지정해 이를 사업자가 의무적으로 알리도록 하는 제도다. 위반 시 최대 1억원의 과태료를 내야 한다.

이에 이달부터는 부동산 분양업체들은 수익형 부동산 수익(률)을 광고할 경우 수익(률) 산출 근거와 수익보장 방법·기간을 명시 해야한다.

공동주택 관리 사각지대 해소

12월 공동주택관리법 개정을 통해 공동주택 의무관리대상(의무관리대상의 경우 입주자대표회의 구성, 관리사무소장 채용 등 의무 부과)을 150가구 이상에서 100가구 이상으로 확대하고, 100가구 미만 단지의 경우도 입주민 2/3 이상 동의 시 의무관리대상에 포함된다. 동대표 자격도 확대돼 입주자(소유자)인 후보자가 없는 선거구에 사용자(세입자)도 입후보를 허용해 비정상적 관리를 예방한다.

관리비 내역 공개대상도 확대된다. 의무관리대상 주택뿐 아니라 비의무관리대상 공동주택도 관리비 내역 공개를 의무화한다. 입주자의 회계 감사인 추천제도 도입 및 감사결과 등 외부 회계감사 제도를 개선해 K-apt 공개주체를 변경(관리소장→ 감사인)할 수 있도록 한다.

임차인 보호장치 강화

정부는 지난달 29일 ‘2018년 주거종합계획’ 발표를 통해 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인 권리보호 방안을 연내 강구할 방침이다. 우선 올해 하반기 ‘임대료 증액기준 합리화’ 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(현행 연5%)와 증액기준 개선방안 연구를 통해 합리적인 임대료 증액기준을 마련할 계획이다. 올해 12월에는 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’까지로 단축한다. 또한 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화한다.

올해 하반기 내 ‘주택임대차법’ 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금도 상향할 예정이다.

군사·공유지 무단점유 사실을 토지소유자에게 통보 및 배상추진

지금까지 군 부대 창설·정비 시 군사적 목적 등으로 군이 불가피하게 무단으로 점유한 사·공유지로 인해 일부 국민들의 재산권이 침해 받고 있었다. 10월부터 국방부는 군 무단점유 사실을 토지 소유자에게 통보하고 무단사용에 대한 배상을 실시할 계획이다. 이에 국방부는 정확한 무단점유 현황 및 소유자를 파악하고자 올해 1월부터 군 무단점유 사·공유자에 대한 측량사업을 추진하고 있고 9월까지 측량사업을 완료할 계획이다.

농지취득 자격증명 전자민원 서비스

지금까지는 농지취득자격증명 신청 시 신청서와 관련서류를 첨부해 농지소재지 읍면동을 직접 방문해야했지만 ‘농지취득자격증명 발급신청이 가능한 전자적인 방법 고시’를 제정해 직접방문 외에도 6월부터 정부24(www.gov.kr)를 이용해 농지취득자격증명 발급신청이 가능해졌다.

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