[이코노믹리뷰=정경진 기자]주택 소비자의 선택권을 확대하기 위한 후분양제가 하반기부터 활성화된다. 또 173만가구를 대상으로 주거지원 프로그램이 맞춤형으로 지원되고 지원규모 등이 확대된다. 임대차시장에서는 앞서 임대주택 등록 활성화 방안에서 제시된 세법 개정이 차질없이 추진되고 임대주택 등록 시스템과 주택임대차 정보시스템 등 정보인프라 구축도 완료된다.

국토교통부는 28일 서민 실수요자가구에 대한 맞춤형 주거지원과 후분양 활성화, 살기 좋은 주거환경 조성 등을 담은  ‘2018년 주거종합계획’을  확정·발표했다.

이번 주거종합계획은 이날 함께 발표된 ‘제2차 장기 주거종합계획 수정계획’을 바탕으로 함께 확정됐다. 

국토부가 이날 발표한 주거종합계획은 서민 실수요자 173만 가구에 맞춤형 주거지원을 하기 위해 공적임대주택을 공급하고 주거급여 부양의무자 기준을 없애고 저리 대출을 하는 것을 주요 내용으로 하고 있다.

후분양 활성화를 위해 하반기 착공 물량 중 2개 단지를 내년 후분양으로 공급하고 민간부분 활성화를 위한 공공택지 우선공급·기금대출 지원강화 등의 내용을 담고 있다. 또한 공동주택 품질 검수단을 설치하고 하자판정기준을 개선해 주택품질 개선에 나선다. 빈집정비계획 선도사업 추진과 함게 빈집밀집구역 제도도 도입할 계획이다.

◆공적임대주택 17.2만 가구+주거급여 136만 가구 공급

국토부는 공적임대주택 17만2000가구를 공급하고 주거급여(저소득층 전월세 지원 등) 136만 가구 지원, 저리의 주택도시기금 구입·전세자금대출 20만 가구 지원을 통해 총 173만가구를 지원한다. 연도별로는 2014년 104만 4000가구를 시작으로 2015년 114만 3000가구, 2016년 119만 4000가구, 2017년 113만 1000가구 등이다.

주거지원 프로그램은 수요자의 생애단계와 소득수준에 따라 맞춤형으로 지원된다. 주거지원 수요·정책여건 등을 고려해 필요시 지원규모 등도 적극 확대하겠다는 방침이다.

이에 따라 청년층에게는 일자리 연계형과 도심형 등 다양한 형태로 4만 6000실(3만2000가구)을 공급한다. 기숙사 확충을 위한 제도개선도 추진할 예정이며 청년 우대형 청약통장과 맞춤형 전월세대출 등 금융지원도 강화된다.

신혼부부에게는 공공임대 3만가구(5년간 20만가구)와 신혼희망타운 1만가구(5년간 7만가구)를 아이 키우기 좋은 유아특화 단지로 조성해 공급할 계획이다. 신혼부부 전용 구입·전세자금 대출을 도입해 내집·전셋집 마련 부담을 완화시킬 계획이다.

고령층에게는 무장애 설계·복지서비스를 연계한 임대주택 9000가구를 공급한다. 홀몸 어르신의 건강 이상을 조기에 발견할 수 있도록 주거약자용 주택에 안심센서를 설치할 예정이며 연금형 매입임대 시범사업도 추진된다. 연금형 매입임대 시범사업이란 LH와 주택금융공사 등이 고령자의 주택을 매입 혹은 리모델링해 청년·신혼부부 등에게 임대주택으로 공급하고 고령자에게는 매각대금을 장기간 분할해 지급하는 모델이다.

저소득 취약계층에게는 공적임대주택 9만 9000가구(공공임대 7만 1000가구, 공공지원 2만 8000가구)를 공급하고 주거급여 부양의무자 기준을 폐지해 54만가구를 추가로 지원할 예정이다. 연소득 2000만원 이하를 대상으로 디딤돌대출 금리도 인하해 주거비 부담 경감도 함께 추진된다.

‘주택임대차 보호법’이 국토부와 법무부 공동소관으로 변경돼 주거복지·임대차시장 안정젗책과 연계성 강화도 이뤄진다. 올 하반기 공공임대주택 유형 통합을 위한 개선안이 마련되고 대기자 명부 운영개선 방안도 마련된다. 또 지자체와 민간의 협력을 통한 주거복지 서비스 제공을 위해 지방공사의 임대주택 사업절차가 간소화되고 사회적 경제주체의 임대주택 사업 지원 등도 추진된다. 임대주택 사업절차 간소화를 위해 투자심사를 받았거나 구체적인 사업계획을 수립한 경우에는 타당성 검토가 면제되며 임대주택 사업 지원을 위해 주택도시금과 HUG 보증지원, 사회임대주택 지원센터 등이 설치된다.

◆임대주택 등록활성화 위한 세법개정 추진·주택임대차 정보 인프라 구축

임대차 시장의 투명성과 안정성 강화를 위해 임대주택 활성화 방안에서 제시한 세법 개정도 차질없이 진행할 계획이다. 임대주택 등록 시스템과 주택임대차 정보시스템 등 정보인프라 구축도 마친다.

또한 임차인 권리보호 강화를 위해 전세금반환보증 활성화, 임대료 증액기준 합리화, 계약갱신 거절기간 단축, 소액보증금 최우선변제범위 확대, 임대차분쟁조정위원회 실효성도 강화한다.

임대료 증액 기준은 임대료 증액현황 실태조사와 증액기준 개선 연구를 통해 마련됐다. 전세금반환보증 개선안은 임대인 동의절차가 폐지되고 가입대상 보증금 한도가 수도권의 경우 5억원에서 7억원으로, 지방 4억원에서 5억원으로 상향된다. 배려계층 보증료 할인이 30%에서 40%로 확대된다. 계약갱신거절기간은 종전 계약만료 1개월 전에서 2개월 전으로 기간이 단축된다. 소액보증금 보호를 강화하기 위해 지역별 최우선 변제 소액보증금도 상향된다. 분쟁조정위원회 실효성을 강화하기 위해 분쟁조정 신청이 있으면 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차가 개시된다.

◆주택시장 안정화·지역별 주택수급관리 강화...올해 62.9만호 준공

주택시장 안정을 유지하기 위해 ‘8·2주택시장 안정화 방안’과 ‘10·23가계부채 대책’ 후속조치가 차질 없이 이행하고 지역별 주택수급관리도 강화된다.

논란이 끊이질 않고 있는 재건축초과이익환수제도는 앞으로 차질 없이 시행하기로 하고 지자체를 대상으로 업무 매뉴얼을 배포하고 담당공원과 조합교육 등을 하기로 했다. 

다운계약 등 허위신고 적발을 위한 거래 신고가격 적정성 검증이 강화되고 자금조달계획과 입주계획에 대한 조사도 지속적으로 추진하겠다는 방침이다.

다주택자 주택담보대출 동향 등을 점검해 총체적 상환능력을 평가하는 DSR도 단계적으로 도입한다. 재개발재건축 사업의 이주수요가 집중돼 전월세 시장과 매매시장을 자극하지 않도록 지자체와 협력해 이주수요도 적극 관리하기로 했다.. 올해 준공되는 주택은 지난해 56만9000가구 대비 10.5% 증가한 62만9000가구가 될 전망으로 주택 수요에 맞는 주택시장 안정기반을 강화하겠다는 계획이다.

특히 주택수요가 풍부한 지역을 중심으로 신혼희망타운 공급 등 공공부문의 역할을 강화할 방침이다. 서울을 포함한 도심 역세권과 유휴지, 보존가치가 낮은 GB를 활용한 주택공급방안이 마련된다. 단 미분양 증가 등 공급과잉이 나타는 지역은 추진중인 사업의 공급시기를 분산하고 사업규모 조정 추진, 미분양관리지역 제도를 활용한 주택공급속도를 조절한다. LH택지매각 물량도 함께 조절될 방침이다.

◆올 하반기부터 후분양제 본격화...LH 2개단지 

공공부문의 경우 LH가 올 하반기 착공하는 시흥장현과 춘천우두 등 2개 단지를 내년 후분양으로 공급한다. SH는 올해 1400여가구 내외를 후분양으로 공급하겠다는 입장이다.

국토부는 민간부문 후분양 활성화를 위해 공공택지 우선공급 근거를 마련해 올해 4개 공공택지를 공급한다. 해당 택지로는 화성동탄2 A-62, 평택고덕 Abc46, 파주운정3 A13, 아산탕정2-A3 등이다.

민간이 후분양을 할 경우 사업자의 부담을 줄이기 위한 택지대금 납부방식도 개선한다. 택지대금 완납 전이라도 부지매입보증서 제공 등 대금납부 이행을 보증하면 착공·분양을 위한 사용승낙을 허용하고 18개월의 거치기간도 도입한다. 주택도시기금 후분양 대출도 기존 6000만원~8000만원에서 8000만원~1억1000만원으로 상향한다. 금리인하도 추진하고 HUG가 제공중인 후분양 대출보증 보증한도도 총사업비의 48%까지 높인다. 보증료율은 0.7~1.176에서 0.422~0.836%로 낮춘다.

또한 후분양 주택을 구입하는 소비자를 위해 디딤돌대출 중도금 대출을 도입하고 HUG·주금공의 중도금대출 보증 지원도 강화한다.

◆부실시공사 선분양 제한..소규모 정비 임대리츠 설립 추진도

제로에너지 주택 확대를 위해 친환경 건설기준 개선과 공공부문 제로에너지주택 활성화 방안 마련도 추진한다. 장수명 주택 건설·인증기준 개선을 통해 장수명 주택보급을 확대한다. 또한 LH 공공주택 스마트홈 시범사업을 추진하고 모듈러 주택기술개발과 임대주택·긴급지원주택 활용방안 마련 등을 통해 보급기반도 확대시켜나가기로 했다.

공동주택 소비자의 권익을 높이기 위해 부실시공업체의 선분양을 제한하고 부실시공을 막기 위한 감리비 예치제도 도입도 추진한다.  부실시공에 따른 소비자들의 고통을 근절하기 위해 전문가로 구성된 공동주택 품질건수단을 설치·운영하고 하자판정 기준을 개선한다. 업체별 하자건수 관리 등을 통해 공동주택 품질개선에도 나선다. 공동주택 관리 사각지대 해소를 위해 의무관리대상을 150가구 이상에서 100가구 이상으로 대상 폭을 확대하고 관리비 내역 공개대상도 확대하기로 했다. 의무관리대상이 될 경우 입주자대표회의를 구성해야 하고 관리사무소장 채용 등의 의무가 부과된다.

기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축·수선 등 행위허가 기준은 현재 입주자의 3분의 2 이상이 동의해야 할 수 있었지만 앞으로는 절반 이상의 동의하면 되도록 했다. 이외에 주거환경 개선을 위해 빈집 실태조사 등을 기반으로 빈집 정비 계획 사업을 추진할 예정이다. 지자체가 빈집에 직접 안전조치를 하거나 개입할 수 있도록 하는 빈집밀집구역 지정근거도 마련한다.

국토부는 소규모 정비사업 활성화에도 나선다. 소규모 정비사업은 이를 위해 사업비의 70% 한도 내 연 1.5% 금리로 기금을 융자하고 통합지원센터를 통한 행정지원을 한다. 소규모 정비사업 사업성 제고를 위해 일반분양분 매입을 지원하는 ‘소규모 정비 임대리츠’ 설립도 추진한다.