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[리츠가 만드는 도시 재생] 금융·건설, 경쟁 시대 돌입공모 리츠 활성화, 부동산 유동성 분산 기대… 정책 보조 절실

[이코노믹리뷰=이성규 기자] 최근 리츠(REITs) 시장은 부동산디벨로퍼(부동산개발업자)와 건설사는 물론 금융사들이 가세하면서 확대 조짐을 보이고 있다. 금융위원회는 지난해 6월 금융지주사의 리츠 AMC(자산관리회사)의 자회사 편입을 허용해 금융사의 공모 리츠 진출 길을 열어줬다.

이에 따라 지난해 10월 신한금융지주가 신한리츠운용(지분율 100%)을 설립했다. 공모형 상장 리츠만 취급할 계획이며 현재 신한알파리츠 상장을 준비 중이다. 기초자산은 한국토지주택공사(LH)가 매각하는 ‘판교 알파돔시티 6-4구역’ 빌딩이다. 향후 계열사가 임차하는 오피스 빌딩도 기초자산으로 묶어 공모형 리츠 상품 개발에 박차를 가한다.

7월에는 NH농협금융지주의 리츠AMC가 출범을 앞두고 있다. 하나로마트를 비롯한 그룹 내 자산은 물론 외부 우량 부동산을 활용해 리츠 상품을 출시할 계획이다. NH농협금융지주의 경우 금융과 실물부문의 협력이 가능하다는 점에서 긍정적 평가가 나온다. 이밖에도 오피스, 물류센터, 리테일 등 외부 우량 부동산도 매입해 리츠 상품을 선보인다.

순수 부동산디벨로퍼의 리츠 시장 진출도 활발하다. SK디앤디의 리츠AMC인 ‘디앤디인베스트먼트’는 지난해 말 국토교통부의 본인가를 받았다. 오피스와 지식산업센터 등 비주택 부동산 개발에 주력해왔으나 최근에는 임대주택 사업도 검토 중이다.

디벨로퍼인 MDM그룹도 리츠AMC인 MDM투자운용을 설립해 지난 2월 국토부로부터 본인가를 받았다. 계열사인 한국자산신탁이 리츠AMC 업무를 담당했으나 전문 리츠 AMC인 MDM투자운용을 통해 리츠를 강화한다는 전략이다. 부동산 개발 후 분양뿐만 아니라 계열사를 통한 임대운영으로 포트폴리오 다변화와 높은 투자수익을 확보할 계획이다.

한국자산신탁은 현재 13개의 리츠펀드를 운용하고 있다. 대부분 뉴스테이 구조인 도시재생리츠다. 일반분양 물량을 통매입해 일정 기간(10년)을 임대 운영하고 매각하는 방식이다.

MDM그룹은 신탁회사, 리츠AMC, 디벨로퍼, 부동산펀드업무(한국자산에셋운용)를 통해 부동산 개발의 모든 프로세스를 소화할 수 있다는 장점이 있다. 부동산 개발과 금융이 결합돼 있어 시너지 효과가 기대된다.

현대산업개발은 지난 5월 지주사로 전환하며 디벨로퍼 사업을 강화하기 시작했다. 단순 시공을 넘어 토지 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄해 역량 확충에 힘쓰고 있다. 계열사인 HDC자산운용을 통해 리츠 시장 진출을 목표로 하고 있다.

건설사들도 리츠 사업을 본격화하고 있다. 현대건설은 한국자산관리연구원과 복합개발사업 협력을 위한 양해각서를 체결했다. 대림산업은 지난 2016년 대림AMC를 출범했으며 SK건설은 수익성이 좋은 개발형 사업 위주로 전환해왔다.

한 건설사 관계자는 “건설사들이 먹거리 확보를 위해 단순 시행·시공을 넘어 종합개발 형태로 변모 중”이라며 “영역이 허물어지면서 리츠 시장을 두고 금융사와 건설사가 경쟁을 하게 됐다”고 말했다. 그는 “금융소비자들을 만족시킬 ‘좋은 상품’을 확보하기 위한 치열한 싸움이 예상된다”고 내다봤다.

공모 리츠 활성화, 가야 하는 길

국토부와 금융위는 리츠 상장제도 개선을 위한 세부 내용과 이행 절차를 협의 중이다. 지난해 10월 발표된 가계부채 종합대책에 따른 조치다. 비개발·위탁관리형 리츠의 상장 심사기간을 2~3개월로 단축하고 공모 의무가 면제되는 연기금 보유비율을 기존 30%에서 50%로 상향 조정하는 내용을 주요 골자로 한다.

공모 리츠 활성화를 통해 일반투자자에게 부동산 간접투자 기회를 넓혀주고 안정된 배당수익을 제공한다는 취지다. 대체투자수단을 마련해 부동자금 유입은 물론 서울 주택시장으로 몰리는 유동성을 분산시킨다는 목적도 있다.

한 증권사 연구원은 “토지 가격이 올라 수익률 확보가 어려워 외곽에서 개발사업을 추진하는 업체도 나오고 있다”면서 “공모 리츠가 활성화할 경우 투자수단 확대는 물론 서울 지역에 집중된 자금을 분산하는 효과도 있을 것”이라고 전망했다.

글로벌 리츠 시장의 발전 과정을 보면 개발과 금융이 결합한 앵커리츠 위주로 성장해왔다. 앵커리츠란 대형 건설사나 유통기업 등이 리츠에 자산을 매각하고 해당 기업이 리츠의 최대주주(앵커)로 참여해 자금조달과 자산운용, 시설관리 등을 맡는 형태를 말한다.

금융사들의 리츠 진출 이유로는 비대면시스템 활성화가 꼽힌다. 유휴 부동산이 많아지면서 유동화가 가능해졌기 때문이다. 최근 증시에 상장한 이리츠코크렙과 같은 리테일 중심 리츠는 물론 오피스를 기초자산으로 한 리츠도 활성화될 것이란 전망이 나오는 이유다.

국내 리츠 시장은 사모 중심으로 형성돼 있다. 공모 시장을 활성화해야 하지만 유인책은 부족한 상황이다. 공·사모 리츠의 세제 혜택이 같아 상대적으로 복잡한 절차를 거쳐야 하는 공모를 꺼리기 때문이다. 일각에서는 지난 2014년 일몰로 폐지된 취득세 30% 감면 혜택을 부활해야 한다는 주장도 나온다. 현행 세금구조에서는 일반투자자들이 부동산펀드 대비 리츠에 투자할 매력도 낮다.

리츠는 건설·금융사의 새로운 먹거리이자 부동산 시장의 균형 발전에 기여할 것으로 전망된다. 부동산 투자의 패러다임 변화를 위해 정부의 정책 보조가 필요한 상황이다.

이성규 기자  |  dark1053@econovill.com  |  승인 2018.07.05  07:30:00
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