[이코노믹리뷰=이성규 기자] 최근 부동산 디벨로퍼와 금융사의 리츠 AMC(자산관리회사) 설립이 늘고 있다. 부동산 수요가 다양해지면서 부동산 운용의 필요성도 높아지고 있기 때문이다. 새 수익원 확보를 위한 움직임이 활발해지는 모습이다.

리츠 활성화는 금융사 쪽의 영향이 강하다. 정부는 리츠와 부동산펀드의 겸업을 허용했다. 기존에는 금융위원회가 펀드, 국토교통부가 리츠의 소관부처로 나뉘어 있어 금융사의 리츠 진출이 쉽지 않았다. 금융당국이 금융지주사에 자회사로 리츠 AMC 설립하도록 허가하면서 신한지주와 농협지주가 앞장섰다. 건설사에 이어 금융사들이 이 시장에 뛰어들면서 플레이어들도 급증할 전망이다.

투자자 입장에서는 다양한 부동산 상품에 투자하고 안정적 수익을 확보한다는 점에서 긍정적이다. 국토교통부에 따르면 작년 말 기준 운영리츠의 평균 배당률(주택 제외)은 7.59%다. 예금은행 수신금리 평균(1.56%) 대비 4배가 넘는 수준이다. 특히 사모 중심에서 공모 중심으로 변모하고 있는 만큼 투자자의 접근성도 높아질 것으로 보인다.

올해 첫 공모 리츠인 이리츠코크렙기업구조조정리츠(이리츠코크렙)의 상장을 시작으로 향후 기업공개(IPO) 시장에 다양한 리츠가 등장할 전망이다. 리츠에 대한 퇴직연금의 투자제한도 풀려 수요와 공급이 동반 증가할 것으로 기대된다. 리츠 공모를 통해 부동산 투자를 소액으로 할 수 있다는 점도 매력적이라 할 수 있다.

장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 대부분의 리츠가 상장돼 거래되는 미국의 경우 금리변동이 리츠인덱스에 즉각 반영된다. 하나금융투자에 따르면 리츠인덱스와 미국 10년물 국고채의 상관계수는 –0.79다. 상관계수는 1에 가까울수록 양(+)의 관계, -1에 가까울수록 음(-)의 관계, 0에 가까울 경우 관계가 없다는 뜻이다. 즉 금리가 오르면 리츠인덱스가 하락한다는 뜻이며 그 연관성이 높다고 할 수 있다.

실제로 지난해부터 올해까지 미국을 중심으로 한 글로벌 리츠 주식 수익률은 저조한 상황이다. 금리 대비 실적 민감도는 과거 대비 다소 낮아졌지만 공모 리츠는 고배당 ‘주식’이라는 큰 틀에서 벗어날 수 없다.

물론 금리 상승은 배당수익률 상승을 동반하기도 한다. 하지만 자산 가치 하락분을 만회하기 어려운 상황에 직면할 수 있다. 글로벌 경제 상황이 녹록치 않음을 감안하면 공모 리츠에 대한 낙관적 전망만을 내놓을 수 없다. 금리 상승기에 추진하는 ‘공모 리츠 활성화’가 아쉬운 이유다.

공모 리츠 활성화가 늦어진 배경에는 부실 리츠를 막는다는 명분이 있었다. 지난 2011년 다산리츠가 경영진의 횡령·배임으로 상장 폐지되자 리츠 상장 요건을 대폭 강화됐다. 하지만 자기관리리츠가 아닌 투자운영을 자산관리회사에 맡기는 위탁관리리츠도 동시에 규제의 대상이 됐다. 결국 사모 시장만 커지는 결과를 낳았다.

금융당국의 섣부른 규제가 시장 전체를 위축시킨 셈이다. 7년이 지난 현재, 활성화를 위한 한발을 겨우 내딛은 상황이다. 만약 이 시간 동안 공모 리츠 시장이 확대됐다면 어땠을까.

정부가 발표한 ‘도시재생 뉴딜 로드맵’을 보면 민간 참여 확대를 위한 다양한 지원책을 내놓고 있다. 그 핵심에는 민간 주도의 리츠 방식이 자리 잡고 있다. 대규모 개발 투자 방식에 해당하는 ‘도시재생 복합개발 리츠’ 등은 공공자금 투입만으로 한계가 있기 때문이다.

민간사업자의 자금조달은 필수다. 리츠 공모 범위가 확대될수록 ‘자본력’이 증가해 도시재생 사업 속도도 빨라질 수 있다. 하지만 원활한 자금 공급을 위한 ‘공모 시장 활성화’까지 기다려야 한다는 점이 문제다.

금리상승 기조가 지속될 것으로 예상되고 있는 만큼 쉽지 않는 길이다. 금융당국이 맞설 카드도 변변치 않다. 금융업계와 건설업계의 칸막이가 뚫리면서 리츠 시장은 이미 경쟁이 예고됐다. 수익성 확보도 쉽지 않을 전망이다.

시장의 생명은 타이밍이다. 하지만 정부와 금융당국이 일명 ‘골든타임’을 놓치는 경우를 심심치 않게 본다. 공모 리츠 활성화가 구호에 불과할 것이란 우려가 기우이길 바랄 뿐이다.