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[북앤북] “꼬마빌딩 직접 지어 월 천만원씩 벌자”
최혜빈 기자  |  choi0309@econovill.com  |  승인 2018.06.10  14:00:00
   


<월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법> 김인만·이은홍 지음, 원앤원북스 펴냄

[이코노믹리뷰=최혜빈 기자] 안정감 있는 임대수익을 얻을 수 있는 건물주가 되기를 누구나 꿈꾼다. 보통 50억원 미만의 금액으로 살 수 있는 빌딩을 '꼬마빌딩'이라고 하는데, 저자들은 이 꼬마빌딩이 수익형 부동산 중 최고라고 말한다. 부동산의 가치는 결국 땅에 있기 때문이다.

건물은 지은 지 30~40년이 지나면 감가상각되어 가치가 떨어지지만 땅의 가치는 시간이 지날수록 올라간다. 특히 서울 등 도심의 땅은 희소가치가 더 높다. 거기다 건물주가 함께 거주할 수 있는 3룸으로 설계한 꼬마빌딩은 주거와 임대수익 문제를 동시에 해결해준다.

저자들은 이 중에서도 특히 토지를 직접 매입해서 꼬마빌딩을 짓는 방법을 가장 추천한다. 신축(新築) 꼬마빌딩의 경우 손댈 것이 없어 관리 편의성이 좋고, 임차인 선호도가 높아 공실률이 낮으며, 수익률이 높다. 하지만 건축비와 건축주 마진이 반영되어 있어 가격이 높은 것이 단점이다.

반대로 구축(舊築) 꼬마빌딩은 건물가치가 감가상각되어 건물가격이 낮게 평가되기 때문에 꼬마빌딩 가격이 다소 낮다는 장점이 있지만, 건물 노후화에 따른 하자 수리와 공실 문제가 있다.

따라서 신축 꼬마빌딩의 장점인 관리 편의성과 구축 꼬마빌딩의 장점인 가격, 두 마리 토끼를 잡는 방법이 바로 꼬마빌딩을 직접 짓는 것이다.

꼬마빌딩을 짓는 과정은 세 가지 단계가 있다. 먼저 사업성 판단, 건축계획, 토지 매입 등의 토지 매입단계다. 이후 시공사 선정과 도급 계약, 설계사무소 계약 및 설계, 건축허가, 멸실신고, 착공신고 등의 건축 준비단계가 두 번째다. 마지막으로 철거, 측량, 지정공사, 골조공사, 외벽공사, 설비공사, 창호공사, 미장공사, 목공사, 수장공사, 사용승인의 건축단계가 있다.

토지 매입 단계에서 건축하기 좋은 토지를 찾으려면 몇 가지 조건을 따져봐야 한다. 토지이용계획확인원을 확인하고, 도로에 접해 있는 토지를 고르며, 상대적으로 북쪽에 있는 것이 좋다. 또한 토지를 계약할 때는 되도록 빠르게 결정을 내리고 중개보수는 잔금일에 지급하며, 세금 문제는 계약 전에 미리 점검하고, 포괄양수도 계약을 고려하는 것이 좋다. 이외에도 계약 명의를 미리 정하고, 건물 신축을 위해 필요한 부분은 특약사항에 기입할 것을 권한다.

건축 단계에서 명심해야 할 것은 더욱 많다. 믿을 만한 시공사에 건축을 맡기는 것은 당연하며, 도급 계약서에는 특약사항을 최대한 구체적으로 명시해야 한다. 설계사무소에 설계를 맡겼다면 일방적으로 전부 맡기기보다는 자기의 의견을 적극 말해서 반영되도록 해야 한다. 만약 토지가 문화재보호구역에 있다면, 문화재 심의를 받는 것은 필수다.

책에는 나건축이라는 가상의 인물이 꼬마빌딩을 직접 짓는 과정을 전제로 하고, 그 과정을 따라가면서 하나하나 상세히 설명하고 있다. 꼬마빌딩을 건축할 때 기존 건축물을 철거하는 방법, 이후 임시로 설치했다가 해체되는 가설공사, 토지의 기반을 다지는 지정공사와 이를 거친 뒤 철근 콘크리트 공사의 7단계 과정과 설비·창호·미장·도장·수장공사 등이 설명된다.

이외에도 꼬마빌딩 건축 시 필수 지식인 일조권 사선제한, 위반건축물과 이행강제금, 주차장법, 하수도법, 소방법, 다중이영업소의 안전관리에 관한 특별법까지 상세히 담겨 있다.

저자들은 “건축주가 아무것도 모르는 상태에서 모든 것을 건축업자에게 맡기는 경우, 부실공사나 공사비 부풀리기가 있어도 알기 어렵다”면서 이 책을 통해 꼬마빌딩 건축에 직접 나서서 월 1000만원의 임대수익을 올리기를 권하고 있다. 부제는 ‘따라하면 임대수익이 따라오는 꼬마빌딩 투자’다. 

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