2012. 12. 18. 개정된 집합건물법은 2013. 6. 19. 이후 분양된 아파트 등의 담보 책임에 적용된다. 따라서 임대 후 분양전환이 이루어진 아파트 외에 선분양·후시공으로 공급되는 아파트의 경우, 개정법의 적용에 따른 담보 책임 등이 현실적으로 문제가 되는 시기가 도래했다. 즉 개정법이 적용되는 아파트의 담보청구권이 소송으로 실현되는 단계에 이미 접어들었다고 볼 수 있다.

그런데 개정 집합건물법은 종전 민법에서 정하는 10년의 담보 책임 존속기간 규정을 준용하는 내용을 삭제했고, 개정법에서 독자적으로 하자 담보 책임 기간을 2, 3, 5, 10년으로 구분해 정하고 있다. 그리고 위 기간은 ‘제척기간’으로 해석된다. 이에 대해 위 담보 책임 기간을 여전히 종전의 주택법과 그 법 시행령과 같이 ‘하자 발생 기간’으로 보아 구분소유자가 갖는 담보 청구권이 실권되는 범위를 줄이려는 해석론이 제기되고 있으나, 이는 법률문언이 갖는 문의적인 한계나 집합건물법의 개정 취지와 어울리지 않는 것으로 판단된다.

위 하자 담보 책임 기간을 제척기간으로 보면, 예를 들어 마감공사의 하자 등 하자의 발견이 용이한 하자의 담보 책임 기간 2년이 경과한 다음 비로소 구분소유자가 자신의 권리를 소로서 행사한 경우, 이에 해당되는 구분소유자의 담보청구권은 제척기간 도과로 절대적으로 소멸하게 된다.

그렇다면 구분소유자가 아닌 입주자대표회의가 자신의 이름으로 분양자에게 하자 보수를 위 2년의 기간 내에 요청했다면, 이를 두고 구분소유자 자신이 재판 외에서 담보 청구권을 행사한 것으로 볼 수 있는지에 대한 논의로 연결될 수 있다. 실제 앞서 본 의도(담보 청구권이 하자 담보 책임 기간 도과로 말미암아 실권되는 범위를 최소화하려는 의도)에 기초한 일부 주장은 통상적인 공동주택 하자 보수 요청 처리 절차에 비추어 볼 때 위 입주자대표회의의 하자 보수요청을 구분소유자의 담보청구권 행사로 의제할 수 있다고 본다.

관련해 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결은 “구분소유자의 하자 담보 추급권과 입주자대표회의의 하자 보수 청구권은 그 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고가 피고에 대해 하자 보수청구를 하였다고 해 이를 원고가 구분소유자들을 대신해 하자 담보 추급권, 즉 하자 보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수는 없다”고 개정 전의 집합건물법이 적용되는 사안에서 판시한 선례가 있는데, 이 판시는 특별한 사정이 없는 한 개정법 하에서도 그대로 유지될 것으로 보인다.