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[상권을 알면 가치가 보인다] 마곡지구 상권, 대기업·중견기업 수요 풍부한 직주근접형 자족도시
권강수 한국창업부동산정보원 이사  |  6773kang@hanmail.net  |  승인 2018.04.08  19:27:53

공원, 전시장, 복합쇼핑몰 등 마곡지구 내 개발호재 풍부

마곡지구 상권 형성 단계, 여유 자금 있어야 버틸 수 있어

상권 형성 시 생활밀착형, 레저·스포츠 매장 업종 유망

공사현장 많아 상권 완전 형성까지는 2년 소요될 듯

   

지금 이 순간에도 더 나은 단계로 나아가기 위해 모든 것이 발전하고 있다. 그중 서울시를 동북아 경제중심도시로 발전시킨다는 비전으로 진행 중인 강서구의 마곡지구가 있다. 막바지 개발이 진행되고 있는 마곡지구 곳곳에는 쿵쾅 쿵쾅 소리와 함께 건물 공사가 한창이다.

이전에 마곡지구는 서울월드컵경기장이 예정된 말 그대로 허허벌판인 부지였다. 2002년 월드컵을 앞두고 월드컵경기장이 상암동에 조성되기로 결정되면서 이후 마곡지구 부지에는 도시개발사업이 추진됐다.

총 면적 366만5783㎡으로 상암동 DMC의 6배에 달하는 마곡지구는 서울의 마지막 택지개발지구다. 2009년 첫 삽을 뜬 이래 2018년 개발 완료될 예정으로 현재 기업 입주가 활발히 진행되고 있다. 마곡RnD산업단지 담당자에 따르면 앞으로 대기업뿐만 아니라 중소기업을 포함해 130여개 이상의 기업이 이곳에 입주할 예정이다.

마곡지구는 예정된 이대서울병원(2019년 개원 예정)과 호수공원, 가로수길, 어린이대공원 규모에 달하는 서울식물원(보타닉공원, 2018년 개장 예정), 제2코엑스, 스타필드 마곡 등 첨단연구, 산업, 생활, 여가가 어우러진 자족적 지식산업 클러스터로 자리 잡을 전망이다.

마곡지구에는 강서구 일대 명문학군으로 손꼽히는 초등학교, 중학교가 위치해 있다. 다만 고등학교는 멀리 떨어져 있어 주민들이 고등학교 신설을 요청했으나 서울시에서는 저출산의 여파로 학령인구 감소 추세라는 이유로 신설은 불가하다고 전해왔다. 대신 김포공항 인근에 위치해 소음 피해가 심했던 공항고등학교가 마곡지구 내로 이전할 예정이다.

   

마곡지구는 인천·김포공항과 인접하며 올림픽대로, 서울외곽순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등 교통 인프라를 갖추고 있다. 지하철은 5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역을 이용할 수 있다. 9호선 마곡나루역의 경우 급행역으로 전환될 예정이며 올해 말 공항철도도 개통 예정으로 대중교통이 여건이 더욱 편리해질 전망이다. 인근 5호선 발산역, 9호선 신방화역도 접근성이 좋아 다른 신도시에 비해 교통 환경이 월등히 좋다.

 

◇대규모 아파트 단지와 오피스텔, 오피스타운 밀집된 마곡지구

마곡역은 강서세무서를 비롯해 이전이 예정된 강서구청 등으로 행정타운의 면모를 갖추게 될 예정이다. 더불어 대규모로 자리 잡고 있는 마곡엠밸리 아파트단지가 가까워 모두 입주되는 시점에 맞춰 상권 활성화도 이루어질 것으로 보인다.

아파트의 경우 초기 비교적 값싼 공급가 등의 이유로 현재 어린 자녀를 키우는 젊은 부부 가구가 다른 지역에 비해 많다는 점이 특징이지만 현재는 공급가 대비 2배 이상 오른 상황이다. 또 오피스텔이 많이 들어서 있는 만큼 1~2인 가구의 수도 많은 편이다. 하지만 아직 단지 인근으로 공사가 진행 중인 부지가 많고, 이렇다 할 상업시설이 없이 어수선한 분위기를 보여 대부분의 수요는 발산역 인근 NC백화점이나 롯데몰 김포공항점으로 몰리고 있다. 이외에도 아파트 단지 내 상가의 의존도가 높은 편이다.

   

마곡나루역 인근은 오피스타운과 오피스텔이 형성돼 유동인구와 상주인구가 풍부할 것으로 기대된다. 또 서울식물원 개장 역시 기대를 모으고 있는 상황으로 관광객 수요까지 예상해보면 유동인구가 높아질 전망이다. 소상공인시장진흥공단의 2018년 1월 인구분석 통계자료의 연령별 유동인구에 따르면 30대가 2658명(27.1%), 40대가 2344명(23.9%)으로 나타났다. 현재 LG기업 13개 계열사의 연구소와 몇몇 중견기업체들이 입주를 진행하고 있다. 마곡나루역 역시 아직 상권이 발달되지 않았으며 인근 오피스텔과 오피스타운 내에 상가 정도만 찾아볼 수 있고 대부분 부동산, 편의점, 카페, 음식점들의 업종이 자리 잡고 있다.

마곡나루역 마곡일등 공인중개사사무소 김형석 대리는 “인근에 공항철도가 개통을 앞두고 있고 9호선이 운행되고 있어 교통이 편리하다”라며 “조만간 급행열차까지 개통될 예정으로 교통환경은 더 좋아질 것으로 기대한다”고 말했다. 또한 그는 “이곳 마곡나루역은 작은 항아리 상권인데 1만2000여세대 이상으로 가구 수 대비 점포수가 적어 경쟁력이 높다”며 “지금은 상권 형성이 진행 중으로 점포시세는 1층 기준 보증금 5000만~6000만원 선에 월세 250만~350만원 선으로 향후 상당한 권리금도 붙을 것으로 본다”고 내다봤다.

   

현재 마곡역 2번 출구에서 발산역 1번 출구 만남의 광장까지 하나로 이어진 동선이 가장 활발한 상권이다. 마곡지구의 시작점이라고 볼 수 있는 발산역 인근 상권은 구상권과 신상권이 어우러지는 모습을 보이고 있고 대형음식점이 밀집한 외식상권으로 잘 알려져 있다. 훗날 마곡지구와 인근 발산택지지구를 포함해 강서구 자체가 하나의 신도시로 발전될 것으로 기대된다.

현재 마곡역 인근 상가의 평균 시세는 A급 점포 전용면적 33㎡ 기준 보증금이 5000만~7000만원이고 월세가 300만~400만원가량이다. 발산역 1번 출구 인근의 경우 A급 전용면적 33㎡ 상가 기준 보증금이 7000만~8000만원에 월세가 400만~500만원 수준에 거래되고 있다. 마곡역과 발산역 모두 아직 상권이 형성되고 있는 단계로 아직 권리금은 형성되지 않은 편이다.

소상공인시장진흥공단의 발산역 일대 매출통계자료를 살펴보면 현재 관광·여가·오락, 생활서비스, 소매, 스포츠, 음식 등 총 5개 업종의 매출이 등록되어 있다. 2017년 상반기 기준 관광·여가·오락업의 월평균 매출이 1억9186만원으로 가장 높다. 다음은 음식업(월평균 매출 6438만원), 소매업(월평균 매출 4838만원), 생활서비스업(월평균 매출 4226만원), 스포츠업(월평균 매출 1763만원) 순이다(조사일 : 2018.03.22.).

   

마곡사이언스타워Ⅱ 박진용 분양총괄팀장은 “마곡지구는 서울의 마지막 택지개발지구로 교통이 편리해 최고의 투자가치를 바라볼 수 있는 곳이다”라며 “앞으로 2년 정도면 상권이 완전히 갖추어져 첨단산업과 주거가 같이 공존하는 자족기능도시로서 역할도 기대된다”고 말했다.

 

◇상권 형성 초기 단계… 향후 생활밀착형, 스포츠업종 유망

마곡지구는 여러 기업들이 모인 수요층이 풍부한 직주근접형 도시로 실수요자뿐 아니라 투자자들의 관심도 높은 곳이다. 향후 서울 서남권의 랜드마크로 발전해 서울의 경제 중심지로 도약할 것으로 기대된다.

여기에 역세권, 대기업, 관공소 밀집지역은 경쟁력을 한층 더 가져 창업 성공확률을 높일 수 있다. 신규상권은 기존상권에 비해 권리금이 없고, 선택의 폭이 넓어 여유 자본이 충분히 마련된다면 초기 창업 시 더욱 유리하게 들어갈 수 있다.

   

다만 아직 마곡지구는 상권 형성 초기 단계로 앞으로의 개발호재로 인한 향후의 상권 활성화를 내다보고 접근해야만 한다. 직장인, 신혼부부 등 1~2인 가구가 핵심 수요층인 만큼 생활밀착형, 프랜차이즈 업종이 유리할 것으로 보인다. 또 대규모로 조성되는 공원으로 인해 자전거 매장, 레저, 스포츠 매장도 관심받을 것으로 보인다.

하지만 모든 신도시 상권이 그러하듯 마곡지구 또한 상권이 안정되기 전까지 위험부담이 있다. 짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 돼야 상권이 안정단계에 들어올 수 있기 때문에 예비 창업자들은 장기적인 관점에서 신중하게 결정해야 한다.

창업은 현재 유행하는 트렌드를 쫓기보다 계속 변화되고 있는 시대적 흐름을 잘 파악해 꾸준히 계속 이어갈 수 있는 업종과 아이템부터 먼저 명확하게 선별해야 한다. 다음으로 상품들이 보편적인 대중성 혹은 전문성으로 갈 것인지도 따져 더 발전될 수 있는 지속성이 유지돼야 된다. 여기에 자신이 잘 알고 자신 있는 분야를 접목한다면 그만큼 창업 준비기간도 단축할 수 있어 한결 유리하다.

   

발산역 마곡 힐스테이트 공인중개사사무소 박치욱 부장은 “대기업 입주와 아파트 상권이 같이 형성돼 있어 주말과 주중 관계없이 영업활성화에 기복이 없다”라며 “김포공항과도 가까워 젊은 층도 많이 상주하고 있다”고 말했다. 덧붙여 그는 “창업을 한다면 기본지출을 줄여야 하는데 입지가 좋다고 해서 월세가 지나치게 높은 것은 피해야 한다”며 “하고자 하는 업종의 특징만 잘 살린다면 인터넷이 발달돼 있는 요즘 시대에는 얼마든지 안정적인 매출이 가능하고 외진 입지가 무조건 나쁜 것만은 아니다”라고 당부했다.

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