▲ 지난 16일 개관한 디에이치자이 개포 견본주택을 방문한 관람객들이 내부를 둘러보고 있다.(출처=이코노믹리뷰 김서온 기자)

[이코노믹리뷰=정경진 기자]   바야흐로 가점전성시대다. 8.2대책으로 아파트 청약 당첨을 결정짓는 요소가 가점으로 바뀌면서 새 집을 사기 위한, 특히 경쟁자가 많은 수도권에서 내 집 마련에 성공하기 위해서는 합격 커트라인 가점이 얼마인지가 가장 큰 화두다.

기쁜 소식은 아파트 청약 규제가 강화되면서 청약통장 1순위 가입자 수가 감소했다는 것이다. 금융결제원에 따르면 청약통장 1순위 가입자는 1239만7466명으로 지난해 8월 대비 7.2%가 줄었다. 투기 및 청약과열지역에 해당하는 서울은 66만 명이 감소했으며 부산 18만 명, 대구 13만 명, 경기 12만 명, 세종 1만2000명 순으로 줄어들었다.

경쟁자는 줄어들었지만 올해 서울권 재건축 아파트와 강북권 재개발 아파트들이 공급에 나선다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 예정물량은 올해 분양된 것을 포함해 총 5만4517가구로 2001년 6만2814가구 이후 가장 많다. 2019년부터는 신규 아파트 물량이 줄어들기 때문에 올해 분양시장을 주목해야 한다는 의견도 있다.

부동산114 김은진 리서치센터 팀장은 “아파트 청약규제로 실수요자들의 당첨확률이 커졌다”며 “2019년 이후부터 신규 아파트 물량들이 줄어들 것으로 보이기 때문에 예비 청약자들은 아파트 분양물량이 많을 때 입지가 좋은 단지를 선점하는 것도 한 방법”이라고 조언했다.

청약가점제란 민영주택 혹은 민간 건설사의 국민주택(전용면적60㎡초과~85㎡이하)의 입주자를 선정하는 방식이다. ▲무주택기간(0~15년 이상) ▲부양가족수(0~6명) ▲입주자저축가입기간(0~15년 이상) 등 3가지 가점항목에 대해 산정한 점수, 즉 가점이 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도다. 반면 추첨제란 같은 순위 안에서 경쟁이 있으면 추첨을 통해 입주자를 선발하는 제도이다.

현재 아파트 입주자를 선정할 때에는 가점제와 추첨제를 둘 다 이용한다. 지난해 ‘주택 공급에 대한 규칙’이 개정·시행되면서 투기과열지구 내 85㎡ 이하 주택은 가점제가 100% 적용되며 85㎡초과 주택은 가점제 50%와 추첨제 50%로 선발하게 된다. 청약 조정대상지역 내 85㎡이하와 85㎡초과 주택의 가점비율은 각각 75%, 30%로 확대됐다. 수도권 공공택지에선 85㎡이하는 가점제 100%, 85㎡초과는 50% 이하로 개정 전과 동일하다.

청약 시장이 가점제 위주로 재편되면서 인기타입의 아파트는 가점 커트라인이 60점을 훌쩍 넘어서고 있다. 실제 ‘디에이치자이 개포’ 청약가점 커트라인은 60점~70점대 수준일 것으로 전문가들은 예측하고 있다. 지난해 청약가점제로 공급된 단지 중 서울 강남3구에 있는 단지 당첨자 평균 가점이 60점대이기 때문이다. 래미안강남포레스트는 가점 평균 62.87, 고덕센트럴 아이파크는 61.46, 신반포센트럴자이는 71.48점을 기록했다. 인기단지가 아니더라도 서울권 아파트를 분양받기 위해서는 가점점수가 40~50점대여야 한다고 바라보고 있다. 실제 대림산업이 올해 영등포 대림동 대림3구역을 재개발한 ‘e편한세상 보라매2차’는 가점 커트라인이 41점으로 나타났다.

▲ 청약가점제도 유의사항

이처럼 가점제 비중이 대폭 늘어난 가운데 높은 가점을 받기 위해선 어떻게 해야 할까.

회사원 이승희씨(가명·42세)는 최근 신규아파트 분양을 받기 위해 청약가점제 점수 산정을 하다가 뜻밖의 사실을 발견하고 깊은 시름에 잠겼다. 전세살이 14년, 그간 무주택자인 줄 알고 가점제를 높게 받을 것을 예상했지만 최근에 장인어른께서 서울에 있는 집 한 채의 일부 지분을 아내에게 증여했기 때문이다.

청약가점제 점수 산정은 ▲무주택기간이 32점 ▲부양가족 35점 ▲가입기간 17점을 최고기준으로 산정된다. 무주택자 여부는 세대원 전원을 기준으로 하며 무주택 기간은 청약신청자 및 그 배우자를 기준으로 산정이 된다. 즉 세대원 중 한 명이라도 무주택자가 아니라면 0점이다.

앞서 사례의 이승희씨는 오랜 기간 무주택자였지만 세대원 중 한 명이 유주택자가 돼 0점을 받게 된 것이다.

만30세 미만이며 미혼인 무주택자 역시 안타깝게도 0점이다. 무주택기간별 점수는 기간에 따라 2점씩 높아진다. 무주택기간이 1년 미만이 2점이이라면 1년 이상부터 2년 미만은 4점, 2년 이상부터 3년 미만은 6점 순으로 점수가 올라간다. 무주택기간이 15년 이상이라면 최고점수인 32점을 받을 수 있다. 유의할 점은 무주택기간은 만30세부터 입주자 모집공고일전까지 기간이다. 만30세를 기점으로 무주택기간을 산정하기 때문에 30대 젊은 층에게는 다소 불리한 항목이다. 하지만 만30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일로부터 무주택기간을 산정하기 때문에 20대 예비부부일 경우 미리 혼인신고를 해 무주택기간 가점 점수를 확보할 수 있다.

동대문구 답십리동에 거주자는 김한영씨(가명·55세)는 오는 4월 청량리에서 분양하는 아파트 청약을 넣을 계획이었다. 청약 가입기간은 20년이고 부양가족이 1명이지만 향후 부모님 두 분을 본인이 살고 있는 곳으로 주소 이전할 계획을 가지고 있었다. 무주택기간이 15년 이상이기 때문에 청약가점은 현재 총 59점이지만 부모님 두 분을 부양하게 될 경우 69점으로 늘어나게 되기 때문이다. 하지만 최근 청약가점제도를 살피던 중 직계존속은 주민등록전입신고 후 모집공고일 기준 3년이 돼야지 세대원으로 인정된다는 것을 발견하고 청약 넣을 아파트로 서울이 아닌 인근 수도권지역으로 알아보기로 했다.

가장 많은 점수가 배정된 부양가족은 예비청약자들이 가장 많은 실수를 하는 부분이다. 부양 가족수에는 본인은 제외되지만 본인을 포함해 계산하는 경우가 종종 발생한다. 부양가족수는 입주자모집공고일 현재 본인을 제외한 세대원 수에 따라서 점수가 달라진다. 예를 들어 부인과 자녀 2명이 있다면 부양가족수는 3명이 돼 20점을 받게 된다. 부양가족수는 1명당 5점으로 배점이 높다. 6명 이상일 경우 35점이 되기 때문에 모시지 않는 부모나 조부모 주소만 함께 옮겨놓는 불법 위장전입도 기승을 부린다. 이에 대해 국토부에서는 올해 안으로 청약가점제를 손 보겠다는 방침을 밝히기도 했다.

청약통장가입기간은 앞서 2개 조건보다는 배점이 17점으로 다소 낮다. 입주자 모집공고일 기준 청약자의 청약통장 가입기간을 기준으로 한다. 예치금액변경 혹은 명의변경을 해도 처음으로 통장에 가입한 날을 기준으로 해서 가입기간을 산정한다. 인터넷으로 청약을 넣을 때에는 은행에서 자동으로 산정해서 부여한다. 청약통장가입기간 별 점수는 6개월 미만일 경우 1점이며 그 뒤로 1점이 올라간다. 15년 이상일 경우가 최고 17점이다.

이외에도 눈여겨볼 만한 제도가 바로 특별공급 제도이다. 최근 ‘디에이치자이 개포’를 비롯해 ‘과천 위버필드’ 등 10억 원이 넘는 아파트 분양에 만 19세 당첨자가 나오면서 논란이 일고 있는 이 제도는 당초 배려가 필요한 사회계층에게 내 집 마련을 할 수 있도록 마련된 제도이다. 특별공급을 통해 아파트를 분양 받을 수 있는 기회는 한 가구당 평생 한 번뿐이다.

대상자는 신혼부부와 사회초년생, 장애인, 노부모, 내생애최초, 다자녀가구, 기관추천(기초생활수급자) 등으로 분류를 나눠 일정 자격조건을 갖추게 되면 10~20년 된 청약통장이 없어도 아파트 당첨을 받을 수 있다.

이 중 경쟁이 치열한 곳이 바로 신혼부부 특별공급이다. 신혼부부 특별공급은 혼인신고날을 기준으로 7년 이내로 신혼부부 특별공급에서는 자녀가 있는지 그리고 자녀수에 따라서 당첨확률도 달라진다. 1순위는 혼인기간 3년 이내에 그 기간내 출산해 자녀가 있는 사람이며 2순위는 혼인기간 3년~5년 이내로 출산해서 자녀가 있는 사람이다. 동일 순위 안에서는 자녀 수가 많은 사람이 우선이 된다.

노부모 특별공급은 상대적으로 경쟁이 센 편은 아니다. 65세 이상의 부모를 부양하고 있는 청약자가 대상이며 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 주민등록표사에 등재해 부양하고 있어야 한다. 다만 저층으로 당첨이 된다.

다자녀가구는 만19세 미만의 자녀가 3명 이상인 무주택 청약자이며 배점 기준표(무주택기간, 당해 시·도 거주기간, 자녀수, 세대구성, 청약통장 가입기간) 등에 따라 점수가 높은 순으로 당첨자가 결정된다.

생애최초 주택구입은 일반공급 1순위인 무주택 세대주 또는 세대원으로 저축액이 600만 원 이상이어야 한다. 단 국민주택에만 해당이 된다. 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡이하 주택 혹은 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설·개량하는 주거전용면적 85㎡이하 주택이다.