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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 경매로 싸게 사서 틈새 임대 사업해볼까?
   

틈새 임대상품으로 리모델링 거치면 수익 ‘쏠쏠’

부동산 투자 패턴이 ‘시세차익’에서 ‘임대수익’으로 바뀌면서, 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌기 때문이다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다는 얘기다.

경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다 보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. ‘수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔’이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다 보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다.

고수익을 올리려면 경매 ‘틈새’ 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경·리모델링 과정을 거치거나 지하 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자.

경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 골프장이나 구분 사무실 등으로 개조하면 연 7~8%의 고수익을 올리는 게 가능하다. 덩치 큰 부동산은 지역 수요에 맞게 잘게 나누거나 구분하는 방식으로 개조할 수 있다.

아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용 시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어 있는 근린 상가 상층부를 감정가의 70% 선에 낙찰받아 지역 여건에 맞게 원룸텔이나 고시원으로 개조할 수 있다. 공급이 넘쳐나 임차인이 없어 수년째 공실로 방치됐지만 유동인구가 넉넉해 임대사업을 하기엔 적당한 매물은 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다.

죽어가는 부동산에 생명을 불어넣는 용도·업종변경을 목적으로 한 투자기법은 다양하게 경매투자에서 접목할 수 있다. 일반 투자자들이 거의 외면하거나 쳐다보지 않는 신도시 내의 지하 소형 상가를 감정가의 절반 값에 낙찰받아 창고, 사무실로 바꿔 재임대에 성공한 사례도 있다. 업종 변경을 위해 경매 투자에 나설 때는 입찰 전 철저한 시장조사와 지역 상인의 꼼꼼한 탐문을 통해 지역수요에 맞게 아이디어 살리기에 나서야 한다.

주택은 입지여건에 따라 상업 업무용 공간으로 개조하면 큰 비용을 들이지 않고 활용방안을 찾을 수 있다. 또 사무실이나 상가는 지역 수급에 맞게 개조해 고시원, 헬스, 병원, 비즈니스텔 등으로 바꾸면 임대용으로 부가가치를 높일 수 있다. 값싸게 낙찰받아 개보수하는 과정은 건물 구조를 바꾸지 않는다면 별다른 절차가 필요 없다. 그러나 건물구조를 바꾸려면 시·군·구청의 허가를 얻거나 주민센터에 신고를 해야 한다.

   

대표적인 수익형 부동산인 상가 투자가 위기를 맞고 있다. 경매를 통해 싸게 낙찰받아도 임차인을 찾지 못해 점포를 비워두는 사례가 늘고 있다. 상가 공급은 늘어나는 반면 대형업체로 쇼핑수요 이탈, 온라인 구매 확산 영향으로 자영업자들이 퇴출되면서 상가 수익률이 급감하고 있다. 목 좋은 상가를 낙찰받아도 신규 임차수요는 빠른 속도로 수그러들어 상가가 공실로 남는 경우가 허다하다. 수익률이 떨어져 경매 상가의 투자대상이 좁아지고 있다.

 

재개발 시장 지하상가 틈새형 장기 투자 상품

상가를 경매시장에서 찾을 때는 번듯한 도심 대로변 상가나 신도시 1층 상가는 낙찰가가 90%를 웃돈다. 오히려 급매물로 사는 것이 훨씬 싸게 먹히는 경우도 허다하다. 눈높이를 조금 낮추면 시세의 절반 값에 낙찰받을 수 있는 것이 상가 경매물건이다. 입지와 상권조사를 통해 투자등급이 B~C급, 근린상가 중 2~3층 도로변 상가, 지대 높은 곳의 지하상가 등을 검색하면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.

주거환경이 열악한 지역 내 재건축, 뉴타운, 재개발사업이 진행되는 시장 지하상가는 틈새형 장기 수익성 투자 대상이다. 사업승인 전에 상가를 낙찰받으면 아파트와 알짜 상가 수십 평이 나오는 조합원 자격을 얻을 수 있어 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 상가로 변신한다. 정비사업 초기의 상가들이 낙찰 후 본격적으로 재래시장 재개발 또는 주상복합 상가 등으로 추진되면 조합원에게 지하의 대지 지분만큼의 상가로 배분되는 대박 상가로 변신한다.

서울의 상가와 오피스텔은 낙찰가가 비싼 대신 실제 수익률은 4~5% 선에 불과하다. 그러나 매입 가격이 낮은 수도권 외곽, 광역시 일대 중소 상가와 오피스텔 물건은 서울의 평균 임대율보다 높은 연 7~10% 선을 육박한다. 서울에서 오피스텔 한 채 살 돈으로 지방에 투자해 더 높은 임대수익을 내는 경우도 늘고 있다. 굳이 가격 높은 서울을 고집하기보다는 수도권 외곽의 대학가나 지방 역세권 물건을 고르면 예상 밖의 수익을 거둘 수 있다.

 

값싼 폐가 → 농가, 펜션으로 개조해 높은 고수익

남들이 모두 기피해 유찰이 거듭된 경매 부동산도 활용 여하에 따라 높은 임대수익을 얻는 틈새종목으로 둔갑하기도 한다. 현재는 별 볼일 없어 투자자들이 외면하지만 저렴하게 낙찰받아 부가가치를 높일 수 있다면 기대 이상의 수익을 챙길 수 있다. 이런 틈새 수익형 부동산 경매물건은 농가주택이나 펜션, 아파트형 공장과 지하 매물 등 일반인들이 쉽게 접하기 어려운 종목들이다. 틈새 종목 임대전략을 활용하면 높은 임대수익을 거둘 수 있다.

시골 폐가 경매물건은 투자자들이 외면하는 투자처다. 자연풍광이 뛰어난 농가주택을 2~3채 값싸게 낙찰받아 도시민들을 상대로 한 임대상품으로 바꾸면 적은 금액으로 고수익을 올릴 수 있다. 기존 주택 개보수나 신축을 통해 요즘 관심 받는 농촌체험 시설이나 숙박 휴양, 펜션부지로 활용해 부가가치를 높일 수 있다. 단가가 높지 않은 1억 안팎의 소액 투자이기 때문에 나중에 되팔고 싶을 때 수요자를 만나는 게 어렵지 않다.

지식산업센터(구 아파트형 공장)나 산업단지 내 미니 공장을 경매로 매입하면 감정가 대비 80%선에 낙찰받을 수 있다. 특수 업종의 종목이어서 아직 투자자들에게 알려지지 않은 탓에 낮은 값에 낙찰되기 일쑤다. 공장 밀집지역 내 소형 임대매물은 8~10%의 수익을 얻는다. 웬만한 도심 오피스텔 임대수익보다 높다. 지식산업센터에 실제 입주하려는 도시형 공장이나 중소기업을 상대로 임대하면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.

지하 매물은 대표적인 경매 기피 물건 중 하나이다. 지상 층에 비해 상대적으로 임대가 잘 안 되기 때문에 투자가치가 떨어진다. 그러나 공부상으로는 지하층으로 표기돼 있지만 현장 확인해보면 실제 1층으로 이용 중인 상가들이 적지 않다. 매각 서류만 보고 판단하기보다 직접 현장을 가보니 고저(高低)차이로 인한 지형 때문에 지하층이 사실은 지상 1층이었던 것이다. 발품 팔아 ‘진주’를 발견해 큰 임대수익을 안겨다주기도 한다.

경매를 통해 임대 수익형 부동산을 노릴 때는 ‘수익성 분석’이 생명이다. 보통 수익률의 마지노선은 정기예금 금리인 2%보다 높은 5~6% 정도가 적당하다. 시세차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건이라는 점에서, 철저하게 주변 임대가 수준과 공실률 등을 따져본 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 한다. 특히 시설이 노후화됐거나 입지 여건이 떨어지는 부동산은 가격만 보고 ‘묻지 마 식’으로 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2018.04.01  18:55:48
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