의류매장 밀집된 로데오거리, 업종 다양화 등 변화 필요

오목교역 상권 정체… 대형 생활편의시설이 정체 요인

높은 학구열이 특징… 교육 분야 창업 고려할 만

학원가 중앙광장 상가비율 0.3% 수준… 희소가치 높아

서울시 양천구에 위치한 목동은 2000년대 중반 부동산 가격이 급등한 ‘버블 세븐’ 지역 중 하나다. 목동(목1~5동)의 거주민은 현재 15만여명(양천구청 2017 구정기본현황 자료)으로 거주인구 대부분이 중산층이며 서울에서는 대치동과 함께 교육열이 가장 높기로 유명하다.

주거 밀집지역이면서 주민들의 입김이 센 곳이다 보니 일반적인 상권과는 분위기도 사뭇 다르다. 대표적으로 유흥가 골목상권이 별도로 없고 나이트클럽도 없다. 또한 숙박 시설도 적어 전형적인 주택가 상권으로 분류된다.

목동의 가장 큰 특징은 오목교역 인근에 있는 오목공원을 중심으로 중심도로를 포함한 도로들이 모두 일방통행으로 돼있다는 점이다. 때문에 초행길인 운전자들은 길을 헤매기 쉽고 역주행하려는 차도 목격할 수 있다.

교통망으로는 강북지역으로 오갈 수 있는 성산대교와 양화대교를 포함해 인근 서부간선도로, 올림픽대로 진입이 수월하다. 특히 출퇴근 시간에 차량통행이 많고 그나마 일방통행 도로로 인해 교통체증이 덜한 편이다. 또한 지은 지 오래된 아파트가 많아 주차공간이 부족해 저녁시간대는 도로변에 주차된 차들이 많다.

의류 매장이 늘어선 목동역 로데오거리

인근 크고 작은 아파트와 고층 주상복합이 밀집한 목동 상권은 크게 목동역 인근 로데오 상권, 목동 사거리 상권, 오목교 상권으로 분류할 수 있다. 목동역은 목동로, 오목로, 신정중앙로가 만나는 오거리에 있다. 목동로를 따라 북쪽으로 올라가면 홍익병원사거리, 목동사거리까지 이어지고 남쪽으로 내려오면 서울남부지방법원, 서울남부지방검찰청을 거쳐 양천구청까지 연결된다.

목동역 2번 출구로 나와 대로변을 따라 걸어가면 목동의 중심 상권인 로데오거리에 도달할 수 있다. 저렴한 가격대의 의류 상설매장이 많은 목동 로데오거리는 브랜드숍이 많다. 요즘은 그 외에 통신매장, 화장품가게, 카페, 프랜차이즈 음식점, 주점 등 다른 업종들도 늘고 있는 추세다.

목동역 인근 대로변 유동인구는 10~50대까지 비교적 다양한 분포도를 보이며 특히 20대 여성과 주부들의 비율이 높다. 하지만 주말이나 저녁시간에 유동인구로 북적여야 할 로데오거리는 과거의 명성과 다르게 비교적 한적하다.

로데오거리의 상징은 젊은 층이 좋아하는 브랜드의 의류상점들이다. 그러나 다른 지역의 의류업 위주 상권과 마찬가지로 최근 발달한 온라인 쇼핑몰과 복합쇼핑몰, 그리고 지속되는 경기침체로 전반적인 어려움을 겪고 있다.

로데오거리 상가 시세는 전용면적 66㎡ A급 점포 1층 기준 보증금이 5000만~7000만원, 월세가 400만~500만원, 권리금은 7000만~1억원 수준이다.

목동역에서 북쪽 방향으로 이동하면 나오는 목동사거리는 등촌로와 곰달래로가 교차하는 사거리로, 거리를 중심으로 유명의류, 화장품 가게, 액세서리와 함께 목동 상권 중 유일하게 유흥문화가 발달했다. 목동사거리는 늦은 새벽까지도 젊은 세대가 모이면서 붐빈다.

목동에서 수년간 중개를 해온 목동로데오거리 공인중개사 정병관 대표는 “최근 불경기에 최저임금 인상우려의 영향을 받아 상가 임대료가 하향추세다”라며 “현실적으로 경기가 어려운데 인건비 상승이 가게 주인들에게 상당한 부담으로 작용하는 것 같다”고 말했다.

오목교역 인근, 현대백화점 등 생활편의시설로 인한 상권 영향

오목교역 인근 상황도 엇비슷한데 인근 배후수요는 풍부하지만 현대백화점과 행복한백화점, 이마트, 홈플러스 등 생활편의시설 내에서 모든 소비층을 흡수하기 때문에 오목교역 근방의 상권 또한 발달하지 않았다.

그만큼 목동 오목교에서 현대백화점의 상권파워는 대단히 높다. 현대백화점에서는 쇼핑, 문화, 예술, 음식 등 소비자들이 원하는 모든 수요를 충족해 주기 때문이다. 현대백화점 매장과 부대시설을 이용하는 사람들은 주변 상권으로 흡수되기가 극히 힘들다. 오목교역 주변 상가 점포들이 대형 유통점인 현대백화점 효과를 보지 못하는 이유다.

아울러 오목교는 SBS목동사옥과 CBS기독교방송국본사 등 방송 관련 시설과 대형 오피스 건물이 밀집돼 있다. 대형 오피스빌딩 근처의 업종들은 백화점 내에 입점하기 힘든 한식과 분식류가 많다.

오목교 상권 창업은 특히 신중해야 하는데 백화점에 입점하지 않는 틈새시장 아이템을 선정하는 것이 포인트다. 또 오피스 근처의 요식업 창업은 퓨전 음식점, 테이크아웃 커피 전문점 등이 유망하며 고급화 대신 중저가의 전략으로 승부해야 승산이 있다.

특히 오목교 인근은 학구열이 높은 지역임을 입증하듯 학원가가 많이 자리 잡고 있다. 목동2, 3단지삼거리에 있는 파리공원부터 월촌중학교 사이 평화의거리 중앙광장에 학원이 몰려 있고 오목교역을 중심으로 군데군데 학원이 있다.

평화의 거리 학원가에 위치한 상가 시세는 전용면적 33㎡ A급 점포 1층 기준 보증금이 4000만~6000만원, 월세가 300만~350만원 수준이고 권리금은 5000만~7000만원에 거래되고 있다.

목동 중앙부동산 김진섭 대표는 “이곳 평화의거리 중앙광장 학원가 일대 상가비율은 주택 수 대비 0.3% 수준으로 적은 편으로 희소가치가 높고, 경기의 영향도 미진해 대부분의 상가에는 권리금이 붙어 있다”고 전했다. 덧붙여 그는 “유사한 대치동 학원 1번지의 경우는 상가비율이 지나치게 높은 경향이 있어 목동과는 상황이 조금 다르다”며 “크고 작은 규모의 학원이 600개 정도 있는데 월세가 3.3㎡ 기준 10만~12만원이고 학원의 경우 99㎡ 기준 권리금이 2000만~3000만원에서 거래된다”고 설명했다.

거대 소비세대 지닌 목동… 쉽게 생각하다 큰 코 다쳐

목동 로데오거리는 상권이 쇠퇴하면서 점포별 매출 상태 역시 악화되는 모습을 보인다. 최근에는 폐업처리한 공실 점포와 함께 새 단장이 한창인 점포들이 눈에 띄게 늘었다. 즉 매출 저조로 인한 상권의 위상이 저하되고 있는 것이다.

게다가 보증금과 임대료 또한 저렴한 편이 아니라서 목동 로데오거리에서 장사를 하는 업주들은 볼멘소리와 함께 상권 활성화를 위해 분주히 노력하고 있다. 하지만 경기침체와 맞물린 악재 속에서 상권의 활성화를 이루기가 쉽지 않다는 것이 업계의 평가다.

이 지역에서 창업할 계획이 있는 예비창업자들은 패션특화지역이라는 기존의 목동 상권의 특성을 뒤로 하고 인근 거주민들의 수요를 흡수할 수 있는 업종을 선택하는 것이 더 나을 것으로 판단된다. 여성고객의 비중이 높은 상권으로 이들을 겨냥한 편의점과 노래방, 패스트푸드점, 카페 등의 창업 아이템이 양호하다.

그 외에는 오목교 인근에서 학원과 교육서비스 분야의 창업을 생각해 보는 것도 좋다. 목동은 강남과 비교되는 상위 학군으로 해마다 이들 분야의 창업은 크게 늘고 있으며 상권을 지탱하는 큰 축이 되고 있다.

목동역과 오목교역의 배후에는 대단위 아파트 단지에 거주하는 15만여명이 넘는 거대 소비세력이 있고 하루 지하철 이용객만 9만명이 넘는 역세권 상권이다. 그러나 현재로써는 상권의 위상이 많이 떨어졌고 이렇다 할 호재가 보이지 않아 창업 시에는 신중을 기해야 할 것으로 판단된다.