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올해 분양시장 최대어 ‘디에이치자이 개포’ 잡으려면“일반분양 1690가구 개포일대 최대 물량…중도금 대책 마련해야 ”
▲ 서울시 강남구 일원동 611-1 일대에 들어서는 디에이치자이 개포 조감도. 출처=현대건설

[이코노믹리뷰=김서온 기자] “디에이치자이 개포 견본주택 개관에 앞서 10여 명씩의 관심고객을 모시고 삼성동 인터컨티넨탈호텔에서 소규모 VIP 설명회를 가졌습니다. 설명회 소식이 점차 소문나자 얼마 되지 않아 대기고객만 800여명이 넘어 따로 오늘 이 같은 자리를 마련하게 된 것입니다”

지난 26일 오후 4시 서울 강남구 도곡동 힐스테이트 갤러리에서 열린 ‘디에이치자이 개포’ 분양설명회에서 분양관계자는 이 같은 말로 설명회 포문을 열었다. 앞서 오전 10시와 오후 2시에 열린 설명회 역시 각각 200여명을 웃도는 고객들이 내방했고, 이날 마지막 설명회 역시 오후 5시가 넘는 시간까지 끊임없이 예비 청약자들이 들어오자 관계자들은 고객들이 앉을 의자를 나르기 바빴다.

디에이치자이 개포(2020년 12월 입주예정)는 공무원연금관리공단이 보유한 개포주공8단지(공무원아파트)를 현대건설과 GS건설, 현대엔지니어링이 컨소시엄을 구성해 매입한 후 재건축에 나선 단지다.

단지는 지하철 분당선 대모산입구역, 3호선 대청역, 영동대로와 가까이 있어 교통 여건이 뛰어나며 일원초·개원중·중동중·중동고, 대치동 학원가와 인접해 교육환경도 잘 갖춰져 있다. 총 1996가구 중 1690가구가 일반분양되며, 나머지 물량은 시프트(장기전세주택)로 제공된다.

견본주택은 내달 초중반 서울 서초구 양재동 226 일대 양재IC사거리 화물터미널내에 문을 열 예정이다. 현재 디에이치자이 개포 입주자 모집공고가 신연희 강남구청장의 승인을 기대하며 내달 2일 예정이었으나, 승인이 늦어질 경우 3월 9일 문을 열 계획이다.

사업설명회를 연 분양 관계자는 “1690세대라는 물량이 일반 분양되는데 따라 수요는 많은데 공급이 부족한 강남 부동산 시장에 관심이 더 높아지고 있다”고 말했다.

개포동은 ‘디에이치자이’를 비롯해 입주를 앞둔 단지들과 분양을 목전에 둔 단지들로 수요자들의 높은 관심을 받고 있다.

개포동 재건축단지 중 가장 먼저 입주가 예정된 개포주공2단지를 재건축한 ‘래미안블레스티지(2019년 2월 입주)’는 최고 35층, 23개동, 1845가구 규모로 전용면적 49.91㎡~182.73㎡로 구성돼 있다.

2016년 분양당시 3.3㎡당 3760만원에 분양가가 책정됐으며, 8일만에 완판됐다. 전용면적 84㎡의 경우 13억~14억원대에 거래됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 래미안블레스티지 동일면적대 분양권은 지난해 12월 18억2080만원에 거래됐다. 분양당시 보다 5억~6억원 오른 가격이다.

삼성물산이 지난해 9월 강남구 개포동에 분양한 ‘래미안 강남포레스트(2020년 9월 입주예정)’는 평균 41대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전 가구가 1순위에서 마감됐다. 개포시영아파트를 재건축한 것으로 분양가는 3.3㎡당 4160만원으로 전용면적 84㎡의 경우 14억~15억원대에 거래가 완료됐다. 단지는 지하 3층~최고 35층, 31개동, 2297가구 매머드급 단지로 일반분양 물량은 총 208가구 수준으로 전체 가구의 10%에 불과했다.

▲ 26일 서울 강남구 도곡동 힐스테이트 갤러리에서 열린 디에이치자이 개포 사업설명회에 참석한 예비청약자들이 자리에 앉아 있다. 출처=이코노믹리뷰 김서온 기자

개포디에이치자이는 HUG의 분양가 상한제에 따라 인근 단지들의 분양가 수준을 따라갈 전망이다. 당첨만 되면 4억~5억원의 프리미엄이 예상되기 때문에 현재 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

디에이치자이 맞은편에 위치한 개포주공1단지(1982년 11월 입주)는 지난달 전용면적 58㎡이 18억1000만원에 거래됐다. 개포주공1단지는 올해 4월 이주할 예정으로 6개월간 이주 기간을 거쳐 최고 35층, 6642가구로 재탄생할 예정이다.

같은 기간 래미안 강남포레스트는 전용면적 50㎡과 51㎡이 각각 14억원, 13억6000만원에 거래됐다. 디에이지차이가 3.3㎡당 4000만원 초반대에 공급될 경우 전용면적 84㎡의 분양가는 14억원 초중반대에 책정된다. 단지 인근 래미안 블레스티지 전용면적 84㎡가 18억~19억대에 거래되고 있으므로 4억~5억원의 차익을 볼 수 있게 된다.

분양가는 3.3㎡당 4000만원 초반대에 책정될 전망이다. 개포동 내에 있는 H부동산 공인중개사는 “공무원 아파트를 재건축해 짓기 때문에 강남 재건축 단지로는 일반분양 물량이 굉장히 많다”면서 “교통이면 교통, 학군이면 학군 뭐 하나 모자랄 것 없는 입지에 일전에 분양한 단지들과 비슷한 수준에 분양된다면 앉아서 4억~5억을 벌게 될 것”이라고 말했다.

이어 이 관계자는 최근 높은 용적률(건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율)로 논란이 된 부분에 대해 “단지의 용적률은 정확하게 336.9%, 건폐율은 28%로 용적률이 높다고 해서 답답한 느낌을 주는 것이 아니다. 단지 배치와 구성을 넓게 설계해 일조권과 조망권을 확보했다”면서 “내부 설계 역시 개포시영, 일원현대 등의 단지들은 늦은 사업 속도로 단지가 옛날 일자형으로 구식이지만, 디에이치자이의 설계는 지난해 말 완료된 최신트렌드를 모두 적용시켰다”고 강조했다. 통상 용적률이 높을 경우 입주민들의 토지 소유 지분이 적고, 빛이 잘 들어오지 않는다는 단점이 있다.

단지 외벽은 커튼월룩(빌딩 외관이 거울로 된 형태)이 일부 적용되고, 나머지는 일반 수송 페인트가 아닌 실리콘 페인트로 처리됐다. 실리콘 페인트는 고가이기는 하나 비오염성 제품으로 다양한 마감 구현이 가능하며, 수성페인트에 비해 내후성 역시 5년 정도 월등하다는 장점이 있다. 거실 베란다 창 역시 중간바가 없이 시야를 가리지 않으며, 철제난간 대신 유리난간을 사용해 미관을 한 층 더 돋보이게 했다.

▲ 26일 디에이치자이 개포 사업설명회에서 공개된 내부 설계도. 출처=이코노믹리뷰 김서온 기자

디에이치자이 개포에 대한 관심이 일반 강남권 분양 단지들보다 높은 것은 일반분양 물량이 압도적이기 때문이다. 전용면적 63~176㎡(▲전용면적 63㎡ ▲76㎡ ▲84㎡ ▲103㎡ ▲118㎡ ▲132㎡ ▲174㎡ ▲176㎡)로 구성된다.

일반적으로 24평의 경우 전용면적은 59㎡로 나오는데 디에이치자이는 63㎡로 실사용면적을 높였다. 분양 관계자는 “해당 면적대의 실사용 면적을 높여 분양하기 때문에 견본주택 내방객들은 디에이치자이의 설계가 얼마나 잘 뽑아 나왔는지 알 수 있을 것”이라고 말했다.

분양가도 기본 분양 단지들과 비슷한 수준에 책정될 것이란 전망이다. 디에이치자이 개포는 현재 분양보증 심의 진행 중으로, HUG가 분양가 통제로 인해 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 4100만∼4200만원선에서 결정될 것으로 예상된다. 또 HUG는 9억원 이상 주택에 대해 중도금 대출 보증을 해주지 않는다. 이에 따라 7억~8억원 이상을 손에 쥐고 있지 않은 실수요자들은 시공사 대출 보증이 이뤄져야 부담이 줄어든다. 전용면적 63㎡이 9억원대 전용면적 84㎡가 14억원 후반~15억원 초반대가 될 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “시공사 보증으로 중도금 40% 대출 방안을 검토하고 있다”고 했다.

개포디에이치자이 청약에 대한 관심도 뜨거웠다. 관계자의 설명 중간중간 내방객들은 손을 들어 자신의 청약 가능 여부와 조건에 대한 궁금증을 쏟아냈다.

▲ 서울 강남구 일원동 공무원아파트(개포주공8단지) 재건축 사업을 위한 철거작업이 한창이다. 출처=이코노믹리뷰 김서온 기자

분양 관계자는 “무조건 청약통장 2년짜리라고 해서 1순위가 되는 것은 아니”라면서 “청약통장 가입기간 2년 이외에도 주민등록등본상 세대주로 무주택 또는 1주택자, 서울시 거주 1년 이상, 5년 이내 당첨사실이 없어야 한다”고 말했다.

이어 이 관계자는 “부부간의 세대분리를 통해 세대주 확률을 높일 수는 있으나, 부부가 동시게 당첨이 될 경우 두 명 다 부적격 처리가 된다. 분리세대에 대해 따로 확인 과정을 거치니 이 점을 유의해 달라”고 덧붙였다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석 전문위원은 “개포주공8단지는 일반분양 1690가구로 개포일대 최대 물량으로 인근 지역뿐만 아니라 강남 전체 실수요자 등의 관심이 많을 것으로 예상된다. 특히 분양가가 4000만원 초반에 형성될 경우 개포와 대치동 일대 아파트 시세에 비해 3.3㎡ 1000만원 가량 싼 셈이어서 더욱 관심을 모으고 있다”면서 “다만, 청약조정대상지역으로 청약1순위자는 2년이상 가입자로 세대주만, 1주택자 이하, 5년 내 당첨사실 없는자만 가능하다”고 말했다.

이어 박 위원은 “소유권이전등기 시까지 전매가 제한되고, 중도금대출도 9억초과는 되지 않으므로 예비 청약자들은 분양대금도 중도금까지 대책이 마련돼 있어야 한다”고 덧붙였다.

김서온 기자  |  glee@econovill.com  |  승인 2018.02.27  18:04:25
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