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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 부동산 경매 & 리모델링의 결합은 더 큰 이익
   

‘허름한’ 노후주택이 ‘알토란’ 임대주택으로 대변신

경매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어난 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다는, 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다.

임대수익을 겨냥한 리모델링의 장점도 점점 부각되고 있다. 지자체마다 노후 건축물의 리모델링 활성화 방안이 추진되고 있어 오래된 건물도 사업성을 높이는 효과를 볼 수 있다. 서울시는 구역별로 노후 건축물의 리모델링을 활성화해 15년이 넘은 노후 건축물이 60% 이상이면 기존 연면적의 최대 30%까지 증축할 수 있다. 리모델링 활성화 구역 안의 부동산은 기존 건폐율 적용을 배제하고 건축법을 대폭 완화해 사업성 개선 효과가 충분하다.

오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 얼마든지 저가매입이 가능하다. 법원 경매 물건 특성상 대체로 낡고 오래된 매물이고 관리 상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후주택 경매 물건을 적극 노려볼 만하다.

 

1인 가구 급증… 소형주택 공급 태부족

노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡당 100만원 정도로 노후주택을 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반주택은 공동주택보다 다양한 리모델링이 가능하다. 최소한의 도로에 접한 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성 부동산으로 개·보수가 가능하다.

건축 연도가 오래된 주택이라도 1인 가구와 젊은 직장인이 많아 임대수요가 넉넉한 도시지역은 전월세 값이 꾸준히 오르는 추세여서, 경매 물건을 임대용 원룸이나 다가구주택으로 개·보수하면 은행금리보다 높은 임대수익을 기대할 수 있다. 역세권·대학가 등 임대수요가 넉넉한 지역에서 공급되는 경매 물건을 찾아 요즘 수요자들이 선호할 만한 거주여건을 갖추는 리모델링 공사를 가급적 빨리 끝내는 게 투자 포인트다.

경매시장에는 노후하고 낡은 경매 주택의 공급물량이 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매 물건이 800~1000여건, 서울·수도권에만 100여건 정도의 매물이 공급된다. 낙찰가율은 85% 선으로 1회 유찰 후 바로 낙찰되는 게 통례다. 공급물량이 소폭 줄고 있으나 낙찰가율은 완만한 상승세가 두드러진다. 전셋값 상승과 도시형 생활주택 활용 가치가 늘면서 오래된 주택의 가치가 상승하고 있기 때문이다.

단독주택 경매 물건을 잘 고르려면 요령이 필요하다. 역세권 일대에서 매물을 고르되 도로는 최소 6m 이상 접한 곳이 좋다. 부동산의 용도를 바꿔 수익성 부동산으로 활용하려면 주택 선호도가 높고 도심과 가까운 인기지역 매물을 고르는 게 좋다. 서울 강남에서는 신사·논현·반포동 일대, 강북에서는 왕십리·용산·청량리동 일대가 유망하다. 강남은 3.3㎡당 2000만~3000만원, 강북은 1000만~1500만원 선에서 최저 연 수익률 약 5%를 맞출 수 있는 물건을 고르는 게 관건이다.

 

   

주택·상가를 근린시설로 리모델링

단독이나 다가구주택 리모델링은 내·외부를 보기 좋게 꾸미는 것도 중요하지만 지역 수요와 목적에 맞게 고치는 게 중요하다. 단독주택의 1층을 근린시설용으로 만들기 위해 담을 허물거나 주차공간으로 만드는 것도 고려할 만하다. 주택의 일부를 근린시설로 바꾸려면 사전에 시장조사를 철저히 해두는 게 좋다. 임대수요와 유동인구가 많은 대학가나 학원밀집지역, 공장주변이 투자에 적당하다.

소형 상가 경매 물건을 값싸게 낙찰받은 후 다시 수익형 부동산으로 바꾸는 것도 고려할 만하다. 부동산 유형별 특성을 활용해 지역 특색에 맞는 건물유형으로 개조하는 게 유행이다. 특히 역세권, 대학가, 도심 등 소규모 주거시설에 대한 임대수요가 많은 지역에서는 상가주택이나 근린생활시설을 원룸형 다가구주택으로 개조하면 임대수입도 올릴 수 있고 건물관리비용도 줄일 수 있어 인기다.

서울 송파동에서 유통업을 하는 정 모 씨는 노후대책용으로 경기 파주시에 있는 4층 상가건물을 감정가의 72%인 4억2690만원에 낙찰받았다. 대지 178㎡, 건물 연면적 498㎡의 상가주택이었다. 4층은 직접 정 씨가 주택으로 쓰고 나머지 3개 층은 상가와 원룸주택으로 리모델링을 했다. 2~3층 사무실을 19㎡로 나눠 원룸주택 3개씩을 만드는 공사를 했다. 정 씨가 거주하는 곳을 제외하고 매달 250만원의 월세가 나오는 근린주택으로 개조했다.

경기도 성남시 분당에 사는 장 모 씨는 서울 구의동에 있는 허름한 2층짜리 단독주택을 경매로 사들였다. 대지 241㎡, 건물 274㎡로 감정가는 5억1000만원. 2회 유찰된 상태에서 3억4820만원에 건물 주인이 됐다. 낙찰 후 상가주택으로 개조해 마당은 주차장, 나머지 지하와 1층은 근린시설로 용도를 바꿨다. 2층은 살림집으로 꾸몄다. 홍 씨는 새 보금자리와 함께 매월 140만원씩 꼬박꼬박 월세를 받고 있다.

 

낡은 여관·사무실, 원룸·고시텔로 전환

경매로 싸게 낙찰받은 다음 리모델링으로 수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용도가 크고 적은 비용으로 개·보수해 원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실을 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하는 사업도 생각해볼 만하다. 신림·봉천·안암동 등 대학가나 학원 밀집지역, 젊은 층 밀집지역이면 괜찮다.

자금 부담이 큰 대형 상가는 점포면적을 잘게 잘라 소자본 창업자에게 세를 주면 좋고, 값이 싼 허름한 여관이나 목욕탕도 입지여건이나 수요에 맞춰 사무실이나 전문상가 등의 업무 또는 상업시설로 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 상업용 건물로 바꾸려면 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 보이거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다. 상권분석을 철저하게 해 향후 성장 가능한 상권 내 매물에 주목해야 한다.

낡은 주택 경매투자의 생명은 권리분석이다. 임차인이 있으면 철저한 권리분석이 선행돼야 한다. 특히 낙찰자가 안아야 하는 권리를 제대로 파악하지 못하면 낭패를 볼 수 있다. 그중에 주택에 거주하는 선순위 임차인이 있는 경우 세입자의 보증금은 경매를 통해 배당받지 못하면 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 또 유치권이 있는 특수 경매 물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있지만 위험이 크기 때문에 꼼꼼한 조사는 필수 확인사항이다.

경매 낙찰 후 리모델링은 주의할 점도 많다. 입찰 전 낙찰받을 물건의 도시계획 확인원과 토지(건물) 대장을 통해 용적률, 건폐율 등 부동산 공적 제한사항을 확인해야 한다. 건물 노후 정도와 개조 후 사업성 검토가 충분히 이뤄져야 한다. 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 리모델링이 불가능할 수도 있으므로 되도록 지은 지 20년 미만 된 건물을 고르는 게 좋다. 입찰 전 건축설계사무소에 의뢰해 증·개축이 가능한지 알아봐야 한다.

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2018.03.04  18:48:46
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