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[ER궁금증] 다가오는 분양시즌, ‘시행‧시공‧컨소시엄‧주관사’ 알고 가자시공‧시행은 운영 주체와 공사 주체…“컨소시엄 방식 증가 추세”
   
▲ 출처=이코노믹리뷰 성병찬 기자

[이코노믹리뷰=김서온 기자] 올해 전국 아파트 입주물량은 총 44만여가구, 분양 예정 물량은 32만여가구로 집계됐다.

22일 부동산114에 따르면 전국 입주물량의 경우 2000년 이후 입주물량 집계 이래 최대 물량으로 조사됐다. 올해 전국 아파트 분양 예정물량은 지난해보다 5만여가구 감소한 32만여가구로 추정된다.

업계 관계자는 “지난해 정부의 아파트 집단대출 강화, 민간택지 분양가상한제 적용, 재건축초과이익환수제 등의 여파로 지난해 대비 다소 분양 물량은 줄었다”면서 “그러나 분양가상한제 시행으로 주변 단지와의 시세차익이 발생해 좋은 입지의 신규 분양 단지는 투자 수요가 집중될 것으로 예상한다”고 말했다.

본격적인 봄 분양 성수기를 앞두고 있는 가운데 예비 청약자들의 신규 분양단지, 미분양 물량에 대한 관심이 높아지고 있다.

예비 청약자들은 단지의 규모와 입지, 분양가, 청약점수와 자격, 중도금, 입주예정일, 대출가능 한도 여부 등을 꼼꼼하게 따져 신청한다. 이 뿐만 아니라 예비 청약자의 눈길을 끄는 것은 신규 분양 아파트의 시행사와 시공사, 컨소시엄 여부, 주관사 등이 있다.

아파트 분양시 시행사와 시공사의 차이는 무엇이며, 컨소시엄 방식과 컨소시엄을 만들어 분양에 나설 경우 주관사 역할을 맡는 대표 건설사는 어떻게 정해질까?

우선, 시행사와 시공사의 가장 큰 차이는 누가 ‘운영’하고 누가 ‘짓느냐’로 구분 할 수 있다.

시행사는 사업 운영자를 의미한다. 민간사업의 경우 부동산개발회사나 해당 부지의 주인(지주)을 뜻하고, 일반 재건축‧재개발사업의 경우 사업지에 거주하는 조합원이 사업 주체가 되는 것이다.

부동산개발회사나 지주는 사업을 진행하는데 있어 시공사(건설회사)에 도급을 주고 사업을 진행한다. 재건축‧재개발사업은 조합원을 설립 후 시공사 선정 과정을 거치게 된다.

시공사는 시행사나 재건축‧재개발 조합원 등으로부터 건축물의 설계와 지반, 토목, 교량 등의 사업을 수주 받아 공사를 담당하는 건설회사를 말한다.

업계 관계자는 “일반적으로 분양할 때 시공사를 많이 부각시키는 것은 시행사보다 대형 건설사들의 브랜드가 수요자들에게 많이 알려져 있기 때문”이라면서 “시행사가 전반적인 사업을 맡아 진행하지만 시공사 중 분양에 통달한 대형건설사들에게 공사뿐만 아니라 홍보대행, 분양까지 맡기는 경우도 많다”고 말했다.

컨소시엄(consortium)은 라틴어로 동반자 관계, 협력, 동지를 의미한다. 즉, 공통의 목적을 가지고 설립한 협회나 조합, 조직 등을 가리킨다.

컨소시엄 아파트 단지는 2개 이상의 건설사들이 하나의 사업지를 맡아 짓게 된다. 3000세대 이상 규모의 대단지 사업의 경우 시공만 2년 이상 걸려 여러 건설사들이 컨소시엄을 구성해 짓게 되면 기간을 단축시킬 수 있다.

부동산개발업체인 신영의 경우 ‘지웰(Gwell)’이라는 시행사 자체 브랜드를 내세워 시공 입찰을 맡겨 사업에 나선다. 지웰 단독 브랜드로 사업을 진행하는 경우도 있으나 ‘지웰 푸르지오(대우건설)’, ‘지웰 더샾(포스코건설)’ 등의 공동브랜드(co-brand)를 사용하기도 한다.

내달 견본주택을 오픈하고 분양에 나서는 개포 디에이치자이(개포주공8단지) 역시 현대건설과 현대엔지니어링, GS건설 등 굵직굵직한 대형 건설사들이 컨소시엄을 만들어 시공에 나섰다. 단지는 최고 35층, 18개동, 1996가구 규모로 조합이 없으므로 전체의 84% 이상인 1690가구가 일반분양 된다.

디에이치자이의 경우 시행사와 시공사가 동일하다. 개포주공8단지는 공무원 임대 아파트로 사용된 단지로 해당 부지를 모두 매입해 분양에 나서는 컨소시엄 3사의 자체사업이다. 컨소시엄 사업의 경우 이를 대표하는 주관사가 있다. 디에이치자이는 지분이 가장 많은 현대건설이 주관사로 이름을 올렸다.

한 건설업계 관계자는 “통상 1000가구를 짓는다고 가정하면 3개의 건설사 A,B,C가 각각 6:2:2의 비율로 나눠 시공하면 이 중 비중이 가장 높은 A건설사가 주관사 역할을 한다”면서 “컨소시엄 방식은 보통 규모가 큰 사업지의 경우 시공 시간과 부담을 줄이기 위해 구성했으나, 최근 각 건설사들의 브랜드와 특화 설계 등의 시너지 효과를 내기도 하기 때문에 점점 많아지는 추세”라고 했다.

김서온 기자  |  glee@econovill.com  |  승인 2018.02.22  14:51:55
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