▲ 서울시 내에 자리잡은 아파트 단지 전경. 사진=이코노믹리뷰 박재성기자

[이코노믹리뷰=김서온 기자] 지난달 서울 아파트 분양권 거래량이 크게 줄어든 것으로 조사됐다.

양지영 R&C 연구소가 서울부동산정보광장 서울 아파트 분양권 거래량을 조사한 결과 402건으로 나타났다. 이는 지난해 12월 718건에 비해 무려 절반가량인 44%가 줄어든 수치다.

이는 올 1월부터 청약조정대상지역(서울 전 지역‧과천‧성남‧하남‧고양‧광명‧남양주‧동탄‧세종시‧해운대‧연제‧동래‧수영‧기장‧부산진)에 분양권 양도소득세율이 일괄 50%로 높아지면서 나타난 현상이다.

지난해까지는 분양권 보유 기간이 ‘1년 이상~2년 미만’이면 40%, ‘2년 이상’이면 6~40%의 세금만 내면 됐다. 그러나 올해 1월부터 분양권 전매시 기간과 상관없이 양도소득세율 50%를 적용 받게 된다.

양지영 R&C 연구소장은 “올 1월부터 양도소득세 부담이 커진데다가 강남 집값 급등하면서 분양권 소유자들이 기대감으로 매물을 내놓지 않은 것으로 분석된다”고 말했다.

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 아파트 입주 전에 거래할 수 있다. 일반적으로 재건축‧재개발사업은 기본계획수립→안전진단→정비구역지정→추진위원회구성→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→착공 및 분양→입주 및 청산 의 과정을 거쳐 진행된다.

관리처분인가 과정에서 발생하는 것이 ‘입주권’이고 다음 단계인 착공과 분양 단계에서 생기는 자격이 ‘분양권’이다. 입주권은 분양권에 비해 적은 자금이 소요된다는 장점이 있다.

조합원들에게 우선 공급된 물량 이외의 잔여 세대는 일반분양을 통해 주인을 찾게 되고 이 과정을 통해 얻게 되는 것이 ‘분양권’이다. 지난해 8·2 부동산 대책에 따라 서울 내 분양권은 입주 시점까지 거래가 불가능하지만 대책 이전에 분양한 단지들은 1회에 한해 거래가 허용된다.

강남권 중심으로 분양권 거래량는 크게 줄었다. 강남구는 지난해 12월 42건이었지만 올해 1월에는 단 3건만 거래가 되면서 지난달 대비 무려 93%가 줄었다. 다음으로 서초구가 51건에서 1월에는 6건으로 88%가 줄었고, 송파구 역시 같은 기간 100건에서 30건으로 70%가 감소했다.

2월 서울시에서 거래된 분양권 거래건수는 12일 기준으로 52건이다. 지난해 같은기간에는 430여건의 분양권 거래가 이뤄졌다. 송파구에서 11건으로 가장 많은 분양권이 거래됐고 성북구 9건, 강동구 7건으로 뒤를 이었다.

시장에는 여전히 갈 곳을 잃은 유동자금이 많은 가운데 정부가 조합원지위 양도금지와 재건축초과이익환수제 부활 등 강남 재건축 아파트 규제가 강화되면서 분양권과 입주 5년 이내 새 아파트를 찾는 수요자들이 늘고 있다.

분양권 거래는 감소했지만 입주를 앞둔 단지 매물에 붙은 프리미엄(웃돈)은 강세를 보이고 있다. 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지(2019년 2월 입주예정)’ 전용면적 59㎡ 분양권은 지난해 12월만 최고 13억900만원에 실거래가가 신고됐지만 현재 18억원대에 매물로 나와 있다.

송파구 가락동 479번지 일대에 자리잡은 ‘송파헬리오시티(2018년 12월 입주예정)’도 마찬가지다. 단지 전용면적 84㎡는 지난해 12월에 평균 12억원 가량에 거래됐지만 14억5000만원에 분양권 매물이 나와 있다. 동일면적대는 분양당시 7억8000만원~8억8000만원대에 거래됐다. 층수와 옵션에 따라 상이하나 분양 당시보다 약 6~7억원 가량 오른 금액에 시장에 나와있다. 단지는 가락시영아파트를 재건축한것으로 총 9510가구 규모로 서울에서 단일 단지 중 최대 규모이다.

서초구 반포동 ‘반포 래미안 아이파크(2018년 8월 입주예정)’ 전용면적 84㎡는 이달 19억9385만원에 거래됐다. 이 아파트는 분양 당시 평균 분양가가 3.3㎡당 4258만원으로 일반아파트 기준 역대 최고 분양가였음에도 불구하고 분양가보다 4억5000만원 이상이 상승한 값이다.

양 소장은 “공급 물량 부족에다 양도세 부담에 따른 분양권 매물 품귀현상으로 프리미엄은 더 올라가는 분위기다”면서 “수요 억제책이 아니라 강남 집값의 근본적인 원인인 공급부족 해결 방안이 우선이 돼야 한다”고 말했다.