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[상권을 알면 가치가 보인다] 위례신도시 상권, 신도시 내 위례선·위례신사선 개통 기대감↑
권강수 한국창업부동산정보원 이사  |  6773kang@hanmail.net  |  승인 2018.02.13  07:50:48
   

신도시는 교통 및 접근성 등 도시개발이 체계적으로 진행되기 때문에 상권 형성도 잘 이루어지고 대부분 지역에서 랜드마크 도시로 자리 잡게 된다. 1기 신도시로는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본신도시가 있으며 2기 신도시는 광교, 동탄, 양주, 운정, 위례, 판교, 한강신도시가 대표적이다.

위례신도시는 노무현 정부 때 송파신도시라는 이름으로 처음 신도시로 지정됐으나 여러 이유로 개발이 미뤄지다가 이명박 정부 때 첫 삽을 떴다. 수도권 신도시의 경우 경기도나 인천에 조성되는 경우가 대부분인데 위례신도시는 예외적으로 서울시 송파구와 경기도 하남시, 성남시에 걸쳐 지어지고 있다. 이 지역은 과거 육군특수전사령부, 육군학생군사학교, 육군종합행정학교 등 군부대였는데 현재는 모두 다른 지역으로 이전한 상태다.

공급 당시부터 서울 강남권과 뛰어난 접근성으로 많은 주목은 받은 위례신도시는 지난 2013년부터 아파트와 상가 등이 입주하고 있으며 북부 지역은 아직 조성 중이다. 완공 시 아파트, 주상복합, 단독주택을 모두 포함해 약 4만3000여세대가 들어설 예정이며 주택형의 경우 전용면적 85㎡를 넘는 중대형 비중이 높다.

   

서울외곽순환고속도로와 분당수서간도시고속화도로 진입이 수월하며 버스 이용 시에는 8호선 장지역 인근이 가장 잘 돼 있다. 현재 제일 가까운 지하철역은 8호선과 분당선의 환승역인 복정역과 5호선 마천역이 있는데 위례신도시 중심에서 30분 이상 걸어가야 해서 먼 편이다. 창곡교차로 인근에 개통 예정인 8호선 우남역(2019년 예정)과 신도시 내부를 지나는 경전철 위례선(2021년 예정), 경전철 위례신사선(2024년 예정)이 개통되면 대중교통 이용은 더욱 원활해질 것이다.

위례신도시 중심 상권인 트랜짓몰을 둘러싼 휴먼링이 조성돼 있어 보행자 길과 자전거 전용도로가 잘돼 있고 인근 장지천, 창곡천 수변공원이 자리 잡고 있어 산책 공간이 많은 점이 장점이다.

 

위례신도시 중심 상권, 유럽형 스트리트 상가 ‘트랜짓몰’

위례신도시 상권은 곧 개통될 우남역 인근 근린상가 밀집 상권과 인근 아파트 단지 내 상가, 그리고 트램라인을 따라 조성된 트랜짓몰로 구분할 수 있다. 위례신도시는 아파트 분양시장에서는 큰 인기를 누리고 있으나 현재 상권 활성화는 전체적으로 미흡한 편이다.

   

우남역 인근 근린상가에는 주로 은행, 병원, 미용실, PC방, 패스트푸드점 등이 입점돼 있고 아파트 단지 내 상가는 부동산, 편의점, 할인마트가 대부분으로 아직 주민들을 위한 편의시설이 부족하다. 상권이 자리 잡아가는 과정으로 곳곳에는 상가 임대문의가 붙어 있고 임차인을 기다리고 있다. 향후 성남 복정지구 내 공공주택이 공급되면 우남역 상권은 더욱 활성화될 것으로 전망된다.

우남역 인근 상가 시세는 A급 점포 전용면적 33㎡(1층)을 기준으로 보증금 5000만~6000만원, 월세 300만~400만원 선이다. 권리금의 경우 아직 상권 형성 단계로 형성돼 있지 않다.

위례신도시의 중심 상권이라고 할 수 있는 트랜짓몰은 위례 아이파크 2차 아파트 인근부터 남쪽으로 직선거리 약 1.2㎞ 길이에 달하는 유럽형 스트리트 상가를 말한다. 자동차 진입을 제한하고 보행자 전용구간으로 구성돼 있어 쾌적하고 안전한 휴식공간으로 조성됐다. 현재 남쪽방면은 조성 중이며 제일 활발한 상권 구간은 아이파크 인근이다.

상권 가운데에 잔디밭이 조성돼 있는데, 이 잔디밭을 따라 향후 국내 최초 무가선 트램(위례선)이 들어설 예정이다. 전선 없이 전동차 내의 배터리로 달리는 무가선으로 개통 예정이기 때문에 전차 소음문제 없이 상권과 어우러질 것으로 보인다.

   

이곳에 들어설 예정인 위례선은 신도시 내부 노면전차 노선으로 복정역, 마천역, 우남역(예정)과 연결되는 12개역이 조성, 현재 대중교통 이용이 불편한 위례신도시 내 교통수요에 효율적인 역할을 할 것으로 기대된다. 예정된 위례신사선(강남 신사~위례신도시)도 이곳까지 연결 될 예정이다.

트랜짓몰 라인은 대부분 주상복합상가로 1층과 2층에만 상가가 들어서 있다. 카페, 패스트푸드, 호프, 네일숍, 애견숍, 음식점 등이 대부분이다. 트랜짓몰 상권의 장점은 주변 배후세력이 많다는 것이다. 인근 아파트를 배후로 10세 미만의 아이가 있는 부모의 유동인구가 많아 어린 자녀와 부모를 대상으로 한 창업 아이템도 유망하다.

인근 와이즈더샵 후면에 있는 와이즈가든은 골목과 둥그런 광장을 중심으로도 상권이 형성돼 있는데 트랜짓몰과 같은 스트리트 상가지만 음식점이 주를 이루는 먹자상권 분위기다.

   

향후 위례선 개통으로 대중교통이 활성화되고 인근 아파트 입주가 완료되면 유동인구가 증가할 것으로 기대되나 상권 규모의 한계가 있어 거대 상권으로의 성장을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

트랜짓몰 인근 상가 시세는 전용면적 33㎡ A급 점포 1층 기준 보증금이 7000만~1억원, 월세가 350만~450만원 수준이다. 우남역 상권과 마찬가지로 아직 상권 초기 단계로 권리금은 없다.

 

성장 중인 신도시 상권… 장기적인 관점에서 접근해야

대부분의 창업자들은 신도시 상권 내 점포 선점을 위해서 아파트 입주 시점에 맞춰 점포 입지 물색에 나서는 경우가 많다. 하지만 대부분의 신도시는 입주 초기 상권 형성이 미약하고 상권이 안정화 단계까지 시간이 소요되기 때문에, 독립적인 아이템의 특색이 없다면 섣불리 창업에 나섰다가는 성과가 없을 수 있다.

   

우선 상권의 규모나 성향을 파악해야 하는데 위례신도시의 경우 전문용어로 항아리 상권이라 한다. 항아리 상권은 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 곳을 말하며, 위례신도시는 대표적인 항아리 상권으로 소비가 상권 내에서 많이 이뤄지는 특징이 있다. 또한 항아리 상권은 충성도 높은 고객 특성으로 경기변화에 민감하지 않아 안정적인 매출을 기대할 수 있다. 소비자가 원하는 점포 특징을 잘 살린다면 좋은 입지에서 안정된 운영을 할 수 있다.

이곳의 특색 있는 아이템의 대표 사례로 위례서로 대로변에 위치한 친환경유기농 전문점 생산자직거래매장 ‘우리생협’이 지역주민에게 좋은 반응을 얻고 있다. 이 매장은 2017년 5월 오픈해 유통마진을 붙이지 않고 물류비의 효율을 높여 소비자에게 착한 가격으로 이용할 수 있도록 하고 있다. 소비자는 안전한 먹을거리를 합리적인 가격으로 지속 소비하고 생산자는 소비확대를 통해 안정적인 생산을 할 수 있어 선순환 방식의 소비와 생산이 가능하다.

   

현재 위례신도시 상권도 입주 초기 상권이 형성되고 있어 업종 선택의 폭이 넓고 대부분 권리금이 없다. 다만 높은 분양가로 인해 보증금, 월세가 비싸며 아직 아파트 공급이 일부는 다 이루어지지 않아 현재로써는 소비력이 약하다.

위례신도시 상권은 기존 신도시들이 겪었던 개발 초기 단계를 밟고 있어 상권이 완전히 갖춰지기까지 2년 정도의 시간이 걸릴 것이다. 현재 아파트 입주 일부가 끝나고 지금은 근린상가와 오피스텔이 분양하거나 입주 중이다. 아파트의 경우 입주 전 최초 분양가와 비교하면 현재 3~4억 정도 프리미엄이 붙었고, 상가의 경우도 향후 상권이 안정된다면 비슷할 것으로 예상된다.

   

아직 상권이 튼튼하지 않은 만큼 위험요소가 많다. 만약 위례신도시 상권 창업에 자신 있는 창업자라면 당장 눈앞의 성과보다는 장기임대계약을 체결해 장기적인 관점에서 뛰어들어야 승산이 있다. 초기에 단골손님을 많이 확보해두는 것이 승패를 좌우할 것이다. 상권은 짧게는 2년 이상 돼야 안정화 단계에 접어들기 때문에 장기적인 운영 자금이 준비돼 있어야 한다. 

   
 

 

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