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서울 노후주택 밀집 ‘재개발’ 지역, 풍선효과 나타날까?“봉천·흑석·신림 등 재개발 지역 재건축 규제로 풍선효과 가능”
▲ 동작구 본동 재개발 사업 추진을 알리는 현수막과 봉천7동 지역주택조합 사무실 전경. 출처=이코노믹리뷰 김서온 기자

[이코노믹리뷰=김서온 기자] 정부의 부동산 규제가 강남 재건축 시장을 겨누고 있는 가운데 노후주택이 밀집해 있는 지역이 급부상하고 있다.

6일 부동산 업계에 따르면 서울 재개발 사업이 탄력을 받으면서 규제 철퇴를 맞은 재건 사업 대신 노후 주택이 밀집한 지역의 재개발 사업에 이목이 집중되고 있는 것으로 나타났다.

재개발 사업은 재건축보다 사업 진행이 더디다는 우려가 있지만 초과이익환수제 등의 규제를 받지 않아 투자 수익이 높고 안정적이어서 꾸준히 수요자나 투자자가 재개발 사업으로 유입될 것이라는 업계의 분위기다.

지난해 말 유예기간이 종료된 재건축 초과이익 환수제는 재건축사업에 따른 이익이 1인당 3000만원을 초과하는 경우 이 초과이익의 최고 50%의 세금을 부가하는 제도다. 지난달 국토교통부가 강남4구 15개 재건축 단지에 부과될 조합원 1인당 재건축부담금을 추산한 결과 평균 부담액은 4억3900만원, 최고 부담액은 8억4000만원까지 이른다고 밝힌바 있다.

또 투기과열지구내 재건축 조합원 지위 양도는 조합설립 이후에 원칙으로 금지되지만 재개발 조합원들은 관리처분인가 후 소유권이전등기일까지 조합원의 지위를 양도할 수 없다.

통상 재건축·재개발 사업 진행절차는 정비기본계획수립→정비구역지정 신청→정비계획수립 및 정비구역 지정→조합설립추진위원회→조합설립인가→사업시행인가→분양신청→관리처분계획인가→착공→공급→준공 및 입주→이전고시→청산의 단계를 거친다.

이에 따라 서울 내 노후주택이 즐비한 동작구 흑석동과 본동, 관악구 봉천동과 신림동 등의 재개발 사업이 서울 강남 재건축 규제를 피해 풍선효과가 나타날지 시장의 관심이 높아지고 있다.

동작구 흑석동이 뉴타운 재개발 구역으로 선정되면서 현재 재개발 사업이 진행중에 있다.

동작구는 강남권으로 접근성이 높고 한강변에 자리 잡고 있다. 지난해 11월 사업시행 인가를 받아 오는 5월 시공사 선정에 나서는 흑석9구역 재개발 사업은 흑석뉴타운 중심부에 위치해 있으며, 한강변의 주요 재개발사업지로 손꼽힌다. 현재 주변 구역인 흑석8구역을 재개발한 ‘롯데캐슬 에듀포레’를 공사 중인 롯데건설과 흑석뉴타운내 가장 큰 규모를 자랑하는 흑석3구역 수주에 성공한 GS건설이 수주전에 나설 예정이다.

인근 C공인중개사 관계자는 “흑석뉴타운 내에서도 노른자 위치”라면서 “재개발 사업지내 전용면적 99㎡ 매물이 8억~9억원대에 나와있다”고 말했다. 이 관계자는 “최근 강남 재건축 규제가 거세지자 문의나 직접 내방하는 고객들도 적지 않고 관리처분인가까지 거래가 가능해 호가는 더욱 올라갈 것”이라고 덧붙였다.

사업 속도는 빠르지 않지만 6곳의 노후 주택이 자리 잡은 재개발 사업지가 포진한 관악구 봉천동 역시 풍선효과를 기대하고 있다. 지하철 2호선 서울대입구역을 이용해 강남까지 10분내로 이동이 가능하며, 강남순환로 개통과 신림경전철 개통 예정이다.

6곳의 재개발 사업지 중 지난해 10월 분양한 대림산업의 ‘e편한세상 서울대입구’가 자리잡은 봉천12-2구역은 현재 분양가보다 높은 시세로 거래되고 있다. 일부 면적은 전매제한 단지로 오는 6월 12일 거래가 가능하다.

단지 인근 D부동산 관계자는 “현재 조합원 물량은 일반 분양가를 넘어선 상태”라면서 “조합원 물량 자체도 적었지만 이미 나온 매물들은 일반 분양가보다 4000만~5000만원이 훨씬 웃도는 금액에 거래가 완료돼 광고도 모두 내린 상태”라고 말했다.

5년 전 착공했다 공사가 중단된 봉천12-1구역은 오는 9일 시공사 입찰이 예정돼 있다. 봉천4-1-2구역, 4-1-3구역 조합 설립이 완료된 상태로 재개발 사업이 진행중이다. 봉천13구역은 지은지 40년이 지난 노후 주택들이 대부분 조합설립되지 않아 봉천14구역 역시 10년에서 20년된 다세대주택과 연립주택, 아파트들이 대다수로 각각 추진위 단계와 주민 동의를 받고 있다.

서울을 벗어난 수도권 재개발 사업도 한창이다.

금강주택은 지난 3일 인천 남구 학익2동 290번지 일원의 학익4구역 주택재개발 시공사로 선정됐다고 밝혔다. 학익4구역은 지하 2층~지상 25층, 6개동, 총 450가구(임대 24가구 포함) 규모이며, 도급액은 약 730억원이다.

학익4구역은 지난 2009년 9월 정비구역으로 고시된 이후 2010년 7월 조합설립인가를 받았다. 올해 10월 사업시행인가를 받을 예정이며, 내년 2월 관리처분인가를 거쳐 2019년 11월에 착공과 분양에 들어간다는 계획이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “봉천이나 흑석, 신림을 비롯한 재개발 지역이 재건축 규제로 풍선효과는 충분히 있을 것으로 예상된다”면서 “반면에 수도권 재개발 지역은 주택시장의 규제로 인기가 떨어지면서, 서울만 집중되는 양극화 현상이 이어질 것으로 예상된다”고 했다.

김서온 기자  |  glee@econovill.com  |  승인 2018.02.06  16:55:30
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