[이코노믹리뷰=양인정 기자] 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하는 '재건축초과이익환수에 관한 법률'에 대해 위헌시비가 거세다. 이미 관련 헌법소원이 제기돼 있는 상황에서 추가 헌법소원이 줄을 이을 전망이다. 재건축 초과이익 환수제를 반대하는 입장에서는 이 제도가 재산권 침해라고 주장하고 있는 한편, 국토부가 예고한 8억원이 넘는 부담금 액수에 대해서도 저항을 예고하고 있다.

법조계는 우선 단순히 재산권 침해로 접근할 문제는 아니라는 입장을 보이고 있다. 더 나아가 ▲미실현이익에 대한 과세 ▲납세자의 담세능력을 고려하지 않는 문제 ▲재개발 사업과의 형평성 문제 등으로 요약된다. 여기에다 이중과세 문제, 헌법상 주거개선에 대한 국가의 의무 문제도 뒤따르는 이슈다.  

우선 미실현 소득에 대한 과세(부담금)가 위헌이라는 주장에 대해서다. 재건축 사업으로 초과이익을 발생하더라도 실현된 이익은 아니다. 여기에 부담금을 내게 되면, 나중에 집값이 내려가 실제 차익이 발생하지 않아도 이미 부담금을 납부한 꼴이 된다. 

재건축사업을 법률자문하는 법무법인 열린의 정충진 대표변호사는 “추후 양도 등 거래행위를 통해 차익이 실현될 때 양도세를 납부하게 되는데, 아직 차익도 실현되지 않은 단계에서 양도차익만큼 미리 납부하게 하는 것은 '실현 되지 않는 이익에 과세할 수 없다'는 조세법상 대원칙에 반한다"며 "조합원이 (초과이익에 대한) 부담금도 내고, 양도세도 내면 동일한 항목으로 이중으로 과세하는 문제도 제기된다”고 주장했다.

반면, 재산권 침해 논란에 대해 정부는 개발이익의 사유화를 방지하고 폭등하는 부동산 가격을 제한하는 등 정책적 목적이 공공이익에 부합하는 측면이 있어 위헌여지가 없다는 입장이다. 현행 헌법은 국민의 재산권 침해라도 공공복리를 위해서는 법률로 제한할 수 있도록 규정하고 있는 것을 근거로 댄다.

하지만 `초과이익환수에 관한 법률'에 따라 납세자의 담세능력을 고려하지 않고 있는 점도 문제라는 지적이 많다. 헌법은 조세법률 제정 시 납세자의 담세능력을 고려도록 되어 있다.

초과이익이 있더라도 최고 50%까지 내야 하는 시점에서 모두 현금을 보유하고 있는 것은 아니다. 담세능력이 없는 조합원은 재건축에 대한 초과이익을 납부하기 위해 다시 집을 팔아야 하는 문제가 생길 수 있다.

현재 재건축 초과이익 환수제 위헌소송에 대해 소송인단을 모집하고 있는 법무법인은 이 같은 사례로 소송문의를 하는 사람들이 이어지고 있다.

위헌소송인단을 모집중인 법무법인 인본의 김종규 대표변호사는 “은퇴해 연금을 받고 있는 조합원의 경우 초과이익을 납부하려면 대출을 받아야 하는데 DTI 때문에 대출이 되지도 않는 상황”이라며 “결국 집을 팔아야 하고 집을 파는 사람들이 많아지면 매매도 안 된다”고 말했다.

마지막으로 제기되는 문제는 형평성 이슈다. 법무법 열린의 정충진 대표변호사는 “재건축 사업장과 유사한 구조를 가진 재개발사업장에는 초과이익환수제가 적용되지 않는다는 점과 재개발보다 재건축사업장이 많은 강남권만 국한했다는 점에서 헌법상 형평의 원칙에 어긋난다”고 주장했다.

또 김종규 변호사는 “헌법상 국민의 주거환경을 개선해야 하는 주체는 민간이 아니라 국가”라며 “재건축 초과이익 환수제는 형평의 원리 등 헌법원리를 위배하기도 했지만 이처럼 명시적인 헌법규정을 정면으로 배치하는 위헌적 요소가 있다”라고 지적했다. 

한편, 현재 헌법재판소에는 이 법률이 재산권 등을 침해했다는 이유로 2014년에 제기된 헌법소원이 여전히 계류 중이다.