▲ 출처=이미지투데이

[이코노믹리뷰=김서온 기자] 정부의 부동산 규제에도 서울 강남권을 중심으로 한 아파트 매매가격 상승세가 이어지며, 서울 주간 아파트값이 2013년 이후 최대치로 상승했다. 정부는 이에 종부세 인상을 골자로한 개편안을 내놓고 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 확대하는 방안까지 검토 중이다. 서울시도 재건축 단지가 밀집한 지역과 부동산 과열 지역을 대상으로 전담 수사팀을 두고 투기 단속에 나섰다. 이같은 정부와 시의 부동산 과열방지 대책이 부동산 급등지역을 안정시킬 수 있을지는 미지수다. 전문가들은 이에 대해 당장은 아니겠으나 부동산 급등지역의 경우 적지않은 조정을 거칠 수 있다는 의견을 내놓고 있다.     

18일 한국감정원이 1월 셋째주(1월15일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과 매매가격은 0.04% 상승, 전세가격은 0.04% 하락했다.

특히 서울 아파트값은 지난주(0.29%)보다 0.10%포인트 커진 0.39% 오른 것으로 조사됐다. 이는 감정원이 아파트 시세 조사를 시작한 2013년 이후 주간 상승률로는 최대 폭이다.

서울 아파트 매매 상승폭이 좀처럼 줄어들이 않는 가운데 정부는 부동산 불법행위 전담 수사팀을 꾸려 단속에 나섰다. 또 이달 말부터는 신DTI가 적용돼 대출문턱을 높였다. 정부에서는 재건축 연한을 30년에서 40년으로 연장하고, 보유세 인상 카드가 나오고 있어 전방위 압박에 시장의 이목이 집중되고 있다.

◆ 서울시, 전담 수사팀 꾸려 부동산 투기 척결 나서

서울시가 ‘부동산 불법행위 전담 수사팀’을 구성하고 부동산 투기 등 부동산 관련 불법사항 단속에 나선다.시는 19일 부동산 단속·수사 담당자를 대상으로 특별교육을 실시한 후 즉각 현장에 투입하고 부동산 시장 안정화 때까지 무기한 중점 수사한다고 18일 밝혔다.

특별사법경찰 전담 부서인 민생사법경찰단에 전담부서를 설치하고 가용자원을 활용해 강남 4구와 기타 투기예상지역에서 불법행위를 단속한다.

지난해 12월 19일 ‘사법경찰직무법’ 개정에 따라 특사경은 주택법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 공인중개사법 위반 행위를 수사할 수 있게 됐다.

시는 이달 12일 관할 지검인 서울중앙지검에 특사경 지명을 요청했다. 그동안은 부동산 관련 현장 지도·단속 시 수사권한이 없어 단속 대상이 자료제출에 비협조적인 태도를 취하거나 단속을 거부하는 등 조사를 함에 있어서 한계가 있었다. 인력 부족 이유 등으로 실질적인 단속 효과를 거두기도 어려웠다.

국토부 관계자는 “기존 경찰 인력으로 단속을 하는데 한계가 있었던 것은 사실”이라면서 “현재 서울을 중심으로 투기지역과 투기과열지구 등 강력한 투기 관련 불법행위를 일괄적으로 잡아낼 것”이라고 말했다.

부동산 불법행위 전담 수사팀은 출범 초기 전문 수사관, 변호사 등 11명으로 구성된 TF형태로 운영되다 향후 정식 수사팀으로 전환된다.

부동산 투기수요가 급증하는 강남 4구와 기타 투기예상지역에서 분양권 전매, 청약통장 거래 등을 대상으로 진행된다. 위반 행위 적발 시 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처해질 수 있다.

아울러 시는 25개 자치구 전역과 투기 우려 지역 중점으로 시·구 합동 특별단속반을 편성한다. 단속의 실효성 제고를 위해 자치구별로 민생사법경찰단 전담 수사관 1명 이상을 반드시 배치·동행토록 하고 불법행위 적발 즉시 수사를 개시한다.

민생사법경찰단은 25개 자치구 부동산 관련 담당자가 특사경 지명을 받도록 절차를 안내하고 각 자치구에도 투기 전담 수사팀을 설치해 부동산 시장 안정화 정책 동참을 권장했다.

국세청 역시 부동산 거래를 통한 탈세혐의에 대해서는 끝까지 추적하겠다는 강력한 의지를 밝혔다. 

국세청 관계자는 19일 “예전에도 그랬고 앞으로도 그렇고 부동산과 관련된 세금 탈루 행위에 대해선 지속적으로 엄정하게 검증할 예정”이라고 말했다.

국세청은 지난해 8‧2 부동산 대책 이후에도 강남권 아파트값 상승세가 계속되자 강도 높은 세무조사를 벌이고 있다. 지금까지 3차례에 걸쳐 843명(1차 286명, 2차 302명, 3차 255명 등)에 대한 세무조사가 이뤄졌고, 633명에 대해 탈루세금 1048억원을 추징했다.

나머지 210명은 현재 조사가 진행 중이다. 18일부터는 서울 강남 등 주택가격 급등지역 아파트 양도‧취득 과정에서 편법 증여 등 탈세혐의가 있는 532명에 대한 세무조사에 착수했다.

◆ 다주택자 돈줄 묶는 대출규제 신DTI 이달 31일부터 적용

이렇듯 현장 단속까지 나서 전방위적 압박에 나선 주택 시장에 새롭게 적용되는 제도는 무엇인지 또 앞으로 적용될 가능성이 있는 제도는 어떤 것들이 있을까?

다주택자들의 돈줄을 묶는 신DTI가 오는 31일부터 적용된다. 신DTI 도입으로 은행 주택담보대출을 이용해 투기 목적으로 집을 구매하던 갭투자 역시 어려워질 전망이다. 신DTI는 이미 받아놓은 주택담보대출의 원금까지 합쳐 DTI비율을 산정하는 제도로, 주택담보대출을 이미 한 건 받았으면 DTI가 30%를 넘는 만큼 향후 추가 대출이 불가능하다.

신 DTI에서 핵심되는 내용은 대출자의 적정 대출한도를 산출하는 DTI 계산방식이다. 기존의 주담대 한도 산출방식은 신규 주택담보대출 원리금(원금+이자)에다 기존 주택담보대출 이자, 기타 대출 이자만 합한 금액을 연소득으로 나눠 대출한도를 산출했다.

그러나 신 DTI에서는 주담대 원리금을 신규 대출만 아니라 기존 주담대 원리금을 합하고 거기에 기타 대출의 이자까지 포함한 금액을 연소득으로 나눠 대출한도를 산출한다. 따라서 변함없는 연소득인 분모로 이전보다 상환부담금이 커진 분자의 금액을 나누게 되어 대출 가능한도가 줄어들게 된다.

소득금액을 산출하는 소득대상 기간에도 변화가 있다. 기존 DTI 산정방식에서는 1년치 소득금액만 연소득으로 계산했다. 그러나 앞으로는 소득을 더 정확히 확인하기 위해 2년치 소득을 참고로 한다. 따라서 최근 2년간 증빙소득을 확인해서 최근 1년간 증빙소득으로 연소득을 산정한다. 2년간 소득의 차이가 20%를 넘으면 2년 치를 평균해서 적용한다. 

양지영 R&C 연구소장은 “신DTI나, DSR 도입 모두 앞으로 자산이 있는 사람들만 집을 사라는 의미로 투자자를 잡겠다는 정부의 의도와 다르게 실수요자 피해가 클 수 있다”면서 “신DTI는 대출을 추가로 받을 수 없는 상황이나 마찬가지여서 거래량 급감과 가격 하락이 불가피 할 것으로 보인다”고 말했다. 

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “신DTI를 비롯해 현재 정부의 정책은 다주택자를 잡기 위한 것에 초점이 맞춰 있어 시장의 충격은 당연하다”면서 “또 금리인상 예상돼 있어 급박하게 오르지는 않겠지만 금리 영향을 받아 우려가 된다”고 말했다. 

이어 심 교수는 “직접적인 비교는 어렵지만 일본의 잃어버린 20년(1991년부터 20여년간 이어진 일본의 경기침체)역시 초창기 금리인상과 대출규제로 시작했다. 현재 비슷하게 정책이 흘러가고 있어 얼마나 버틸 수 있을지 의문”이라고 덧붙였다. 

◆ 재건축 연한, 현재 30년에서 최대 40년까지 연장?

재건축 허용 연한을 최대 40년까지 늘어날 가능성이 커지고 있다.

정부는 부동산 투기 단속에 나선 데 이어 재건축 연한을 연장하고 재건축 여부를 판정하는 안전진단 요건을 강화할 계획이 있음을 밝혔다.

김현미 국토교통부 장관은 18일 서울 서대문구 가좌행복주택에서 주거복지협의체 회의를 마치고 “재건축은 주거환경을 개선하는 순기능이 있지만 구조 안전성 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 지적이 있는 것도 사실”이라면서 “건축물 구조적 안전성이나 내구연한 등 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다”고 말했다.  

이에 따라 현재 준공 후 30년인 재건축 연한이 40년으로 늘어나고, 재건축 안전진단 요건 역시 강화할 가능성이 높아졌다.  현행 ‘도시 및 주거환경 정비법’상 재건축 허용 연한은 30년이다. 지은 지 30년이 넘은 아파트는 재건축 대상이 될 수 있다. 연한이 지난 아파트는 안전진단을 통과후 재건축이 가능하다. 

업계 관계자는 “재건축 연한을 연장하면 사업 자체가 어려워지기 때문에 가격 상승세를 견인하는 재건축 단지들을 겨냥한 것이라고 볼 수 있다”면서 “서울 강남권 단지들 중 30년이 넘은 단지들의 경우 사업이 가시화되면서 투자 수요가 집중되고 있다”고 말했다.  

김 장관은 이날 “서울 강남 등 특정 지역의 과열이 심화하거나 다른 지역으로 확산할 조짐이 나타나면 더욱 정교한 추가 대책을 내놓겠다”고 말했다.

◆ 부동산 시장 ‘마지막 카드’ 나올것이 나왔다…보유세 인상

정부가 부동산 시장 마지막 시장 투기 압박카드로 다주택자들을 겨냥한 보유세 개편에 나설 예정이다.

보유세는 납세의무자가 보유하고 있는 부동산에 부과하는 세금으로 재산세와 종합부동산세로 구분된다. 정부는 이 가운데서 국세인 종합부동산세 손질이 나선다. 종합부동산세는 지난 2005년 도입된 세금으로 공시가격을 더한 금액이 6억원을 초과하는 주택 보유자들이 낸다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 2일 다주택자 보유세 개편 논의와 관련해 “보유세와 거래세의 형평, 다주택 소유자에 대한 과세형평, 부동산 가격 문제 등 여러 변수를 고려하고 있다”고 말했다.

이와 함께 보유세 손질에 대한 국회의 움직임도 분주하다. 서울 강남 집값 상승세가 이어지는 가운데 박주민 더불어민주당 의원은 19일 종부세 강화를 내용으로 하는 종합부동산세법 일부개정법률안을 발의했다. 박 의원이 발의한 종부세 개정법률안은 표준금액 기준을 올리는 동시에 세율을 조정하는 것을 핵심으로 한다.

박 의원은 우선 과세표준을 정할 때 사용하는 공시지가의 비율을 뜻하는 공정시장가액비율 폐지를 추진한다. 현재 실거래가 20억원에 거래되는 아파트에 대한 종부세 과세표준금액은 9억6000만원이다. 실거래가의 60%를 반영하는 공시지가(12억원)에서 할인율 개념인 공정시장가액비율(80%)을 적용하기 때문이다. 공정시장가액비율을 폐지하면 과세표준금액은 공시지가와 같아진다. 정부가 가장 쉽게 과세 효과를 볼 수 있는 방법이다.

종부세의 각 과세표준 구간별 세율 인상도 포함하고 있다. 세율 인상은 6억~12억원 0.75%→1%, 12억~50억원 1%→1.5%, 50억~94억원 1.5%→2%, 94억원 초과 2%→3% 등으로 최고 과표구간의 경우 세율이 기존 2%에서 3%로 50%가 인상된다.실수요자인 1주택자의 세 부담은 완화한다.

현재 1주택자의 경우 종부세는 공시가격 9억원 이상에 대해서만 부과되지만 개정안에서 이를 공시가격 12억원으로 기준을 높여 1주택자의 부담을 덜게 했다. 즉, 공제금액은 현행 3억원에서 6억원으로 상향된다. 박 의원은 발의한 종부세 개정안은 내년초 통과를 목표로 하고 있다.

업계 관계자는 “보유세를 제외한 다양한 부동산 정책 규제로 다주택자 압박에 나섰지만 큰 효과를 보기 힘들다는 판단하에 결국 보유세 카드를 꺼내든 것 같다”면서 “고(故) 노무현 전 대통령 때에도 종부세를 강화해 소위 강남3구의 표밭을 잃었지만, 보유세만큼 부동산 시장의 투기 열기를 가라앉히는데 큰 효과를 내는 정책은 없을 것”이라고 말했다.