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올해 수도권 분양시장 키워드 ‘재건축’…강남4구에서 과천까지재건축 공급 유동적인 상황, “강남권 첫 분양 물량 선점하는 것이 이득”
   
▲ 강남권 지역별 재건축 올해 첫 분양예정단지. 출처=각 사

올해 수도권 분양시장 키워드는 재건축이 될 전망이다. 전체 물량은 재개발이 많아도 강남권에 재건축 물량이 주로 있어 분양 시장이 주목하고 있다.

15일 부동산 리서치 회사 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 분양될 재개발·재건축 단지는 107곳, 총 5만6373가구(일반분양 기준)로 조사됐다. 이는 지난해(3만1524가구)보다 79%(2만4849가구) 늘어난 수치이다.

재개발아파트 물량이 3만9868가구, 재건축아파트 물량이 1만6505가구로 재개발이 재건축보다 2.4배 정도 많은 것으로 파악됐다. 이 중에서도 재개발과 달리 재건축은 강남권에 주로 분포하기 때문에 분양시장에서 주목을 받고 있다.

재건축 대기수요가 많은 강남권은 새해 들어 아파트 가격이 상승세를 기록 중이다. 이들 지역 아파트 구입을 원하는 수요자라면 선점 하는 것이 중요해졌다.

강남권의 경우에는 수요가 탄탄하고, 사업성이 좋아 재건축이 활발하지만 재건축 단지를 빼면 새 아파트 분양이 드물기 때문이다.

여기에 재건축 초과이익환수제 부활로 지난해 말까지 관리처분인가를 받지 못한 단지들의 사업 진척이 늦어지고 있어 향후 공급이 줄어들 가능성도 높다. 지난 해 8.2부동산 대책으로 투기과열지구 내에서 재건축 조합원 지위 양도 제한이 강화되면서 재건축 아파트 단지 입주를 원하는 경우에는 일반분양 이외에는 다른 방법을 찾기 어려운 상황이다.

이들 지역은 교통, 교육, 편의시설, 업무시설 등의 인프라가 잘 갖춰져 있는데다 개발호재도 풍부해 향후 프리미엄을 노릴 수 있다.

강남권으로 묶이는 과천은 과천지식정보타운과 과천복합문화관광단지 개발계획이 진행 중이다. 과천지식정보타운은 공공주택지구 내 지식기반 산업용지를 공급하는 것으로 교통, 주거, 환경, 산업을 아우르는 프로젝트이다. 과천복합문화관광단지는 쇼핑과 업무, 숙박, 문화시설이 어우러진 단지로 개발 중이다.

강동구는 지난해 12월 고덕상업업무복합단지 용지공급을 공고했다. 미래성장 융복합산업과 이케아 등의 대형 유통시설, 호텔 등을 유치하려는 계획이다. 고덕역 지하철 9호선 환승역도 추진 중이다. 서초를 포함한 강남의 경우에는 한전부지 개발 사업이 있다.

이들 지역은 주택도시보증공사(HUG)에서 강남권 등 고분양가 관리지역 사업장의 분양가를 산정할 때 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하게 하고 있다. 1년 내 분양단지가 없으면 분양한지 1년이 지난 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 선에서 분양가를 책정하도록 지침을 내리고 있다.

이들 지역의 신규 재건축 단지들은 분양가에 따라 당첨만 되면 큰 폭의 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 전망된다.

지난해 9월 강남구에서 분양한 ‘래미안 강남 포레스트’(옛 개포시영아파트) 3.3㎡당 분양가가 평균 4160만원이었고, 그보다 1년 먼저 분양한 디에이치 아너힐즈(옛 개포주공3단지)는 4137만원이었다. KB부동산에 따르면 개포동의 3.3㎡당 아파트 시세는 6475만원(2018년 1월 5일 기준)이다.

2016년 5월 과천에서 분양한 ‘래미안 센트럴스위트’는 3.3㎡당 분양가가 평균 2678만원이었다. 현재 과천시 별양동의 3.3㎡당 아파트 시세는 3353만원이다.

부동산 전문가들은 “강남권은 재건축 위주로 신규공급이 이루어지는 지역인데다, 기존 아파트가 지속적으로 상승세를 유지하고 있는 만큼, 이들 지역에 진입을 노리는 수요자라면 신규아파트 청약을 적극적으로 노려 볼만 하다”면서 “초과이익환수제 이후, 재건축 공급이 유동적인 상황에서 올해 처음 나오는 강남권 분양 물량을 선점하는 것이 좋다”고 조언했다.

   
▲ 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋 조감도. 출처=대우건설

강남구와 서초구 다음으로 높은 아파트 매매가를 형성하며 강남권으로 불리는 과천에서는 대우건설이 1월 경기 과천시 부림동 49 과천주공7-1단지를 재건축한 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’을 분양한다. 2016년 5월 공급된 ‘래미안 센트럴 스위트’ 이후 나오는 첫 단지로 실질적인 과천 재건축 첫 분양이자 2018년 과천에 처음 공급되는 대우건설의 프리미엄 브랜드 단지이다.

이 단지는 지하 3층~지상 32층 15개동 전용면적 59~159㎡ 총 1317가구로 이중 일반분양물량은 575가구이다. 일반분양 가구수의 95% 이상이 수요자 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 이하 중소형으로 구성된다. 단지는 지하철 4호선 과천역 3번 출구 바로 앞에 위치한 초역세권 단지로, 단지와 지하철역이 직접 연결돼 있어 편리한 교통망을 자랑한다. 또 과천IC, 양재IC, 우면산터널을 통한 강남·수도권 접근성이 뛰어나다.

현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 3월 중 개포택지개발지구에서 개포주공8단지를 재건축한 디에이치자이(가칭)을 분양할 예정이다. 서울 강남구 일원동 611의 1 일원에 전용면적 59~127㎡ 총 1996가구 규모이며 일반분양은 1690가구로 조성된다. 분당선 대모산역과 3호선 대청역을 도보로 이용 가능한 더블역세권 단지다.

서초구에서는 3월에 첫 분양이 이루어진다. 삼성물산이 서초구 서초동 서초우성1차를 재건축해 일반분양분을 공급한다. 전용 83∼135m² 총 1317가구로 이 중 232가구가 일반에 분양될 예정이다. 지하철 2호선, 신분당선 강남역이 걸어서 약 2분 거리에 있다.

GS건설은 4월 고덕주공6단지 자이를 공급할 계획이다. 강동구 상일동 124 일원 고덕주공6단지를 재건축한 이 단지는 전용면적 48~118㎡ 총 1824가구 규모이며 일반분양은 864가구로 조성될 예정이다. 지하철 5호선 상일동역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다.

김서온 기자  |  glee@econovill.com  |  승인 2018.01.15  11:17:59
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