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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 비전 있는 경매 부동산 고르는 방법
   

# 서울 송파에 사는 권 씨는 평범한 두 자녀의 엄마인 전업주부다. 3년 전 지인을 따라 경매 법정에 갔다가 이제는 자칭 경매 ‘중급 투자자’임을 자부하고 있다. 권 씨는 개인사업을 하는 남편의 수입으로는 대학생 두 자녀의 학비도 부담스러워 돈 버는 방법을 찾던 중 지인을 통해 경매 투자에 나서게 됐다.

자본금 3억원으로 그간 땅과 다세대·소형아파트 3건의 경매 물건을 낙찰받아 세후 약 1억원 정도의 투자수익을 올린 권 씨. 최근에도 자주 경매법정을 찾아 입찰에 참여했지만 번번이 고배를 마셔야만 했다. 자신의 판단으로는 감정가 수준에 낙찰되는 금액으로 팔리는 데는 달리 방법이 없었기 때문.

결국 방향을 바꾸기로 했다. 다소 어렵지만 개발가능성 높은 지역 내 주택 경매 물건에 도전하기로 한 것이다. 입찰에 따르는 어려운 점은 친구의 소개로 알게 된 경매 전문 공인중개사의 도움을 받기로 했다. 그러던 중 경기 이천에서 진행 중인 경매 물건을 발견했다. 택지개발예정지구로 지정된 곳 인근에 입찰 진행되는 주택 물건이었다.

대지 379㎡, 건물 250㎡의 2층 주택을 낙찰받았다. 감정가는 1억8759만원에서 1회 유찰 후 1억3127만원까지 떨어진 상태였다. 권 씨는 개발지역이기 때문에 투자성이 충분하다고 판단해 감정가 수준으로 낙찰받아도 수익을 낼 것으로 판단했다. 입찰 당일 8명이 입찰 경쟁을 벌여 감정가의 94%를 써낸 1억7755만원에 권 씨가 낙찰받았다.

낙찰받은 주택은 인근이 택지개발예정지구로 편입돼 있어 향후 발전성이 높아 보였다. 택지지구 내에는 배후 주거단지 5000세대를 조성하는 것을 물론 패션 물류단지와 군부대 숙소를 조성하는 미니 신도시급 개발지였다. 낙찰 후 호재에 힘입어 부동산 값은 꾸준히 올랐다.

권 씨는 4층짜리 상가주택을 준공해 세를 놓았다. 건축비는 약간의 대출을 얻어서 지역 수요에 맞게 저층은 상가, 상층은 주택을 들여 세를 줬다. 수도권이라 임대수익이 생각보다 많지 않지만 매월 들어오는 임대료로 대출이자를 갚고도 매월 230만원의 수익이 발생하고 있다. 그간 인근 부동산에서 수차례 매각 권유가 있었지만 택지개발이 완료되는 내년 말쯤이나 매각할 예정이다.

경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 사실 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰해 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다.

부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만, 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 나설 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용해야 한다.

경매 부동산의 경우 법원의 매각서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로써 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역개발 청사진과 발전 가능성을 따져봐야 한다. 돈 되는 경매 부동산 투자 정보는 반드시 현장 조사와 개별 조사를 통해 눈과 입으로 직접 확인해야 한다.

   
 

지역 호재를 찾아 입찰 전략을 짜라

발품을 들여 경매 물건을 답사하기 전에 기초적인 부동산 관련 자료와 통계를 손품을 들여 먼저 살펴야 하는 시대가 됐다. 국토교통부와 지자체는 부동산 관련 자료를 늘 업데이트하고 콘텐츠를 보강하고 있어 경매 투자에 필요한 다양한 개발 정보를 습득하기 용이하다. 중앙 정부의 국토·주택 정책은 경매 투자의 밑그림을 그리기에 유용하고 관심지역 지자체에서 제공하는 개별 정보는 경매 투자에서 치밀한 입찰전략을 짜는 데 유용하다.

호재 많은 지역 내 경매 물건을 고르려면 상권 규모가 커지면서 장기적으로 유동·배후 인구가 늘어나고 있는 지역 내 부동산을 고르는 것이 기본이다. 향후 ‘확장 상권’ 내 알짜 경매 물건을 잡으려면 일정 시간을 두고 평일과 주말 상권을 분석하고 낮과 밤의 인구 유동성도 파악하는 것이 중요하다. 지역 상권이 서서히 살아나고 확대되는 곳은 임차인 구성, 상권 흐름, 공실률 추이를 따져 장래 상권의 활성화 여부를 점칠 수 있다.

경매 물건 중에서 최소 2~3년의 시간적 여유를 두고 개발 착공을 눈앞에 둔 개발지역의 소액 투자물건을 찾아내 투자하면 고수익을 올릴 수 있다. 한곳에 큰 금액을 투자하기보다는 1~2억원으로 분산투자해 두는 것이 유리하다. 수도권 일대 토지거래허가구역에서 해제돼 토지 용도변경이 가능한 토지나 이용의무가 해제된 부동산도 유망한 경매 투자 대상이다. 토지나 소형 상가·주택 등에 2·3·5년 단위로 나눠서 묻어두면 효과적이다.

단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 값싼 경매 물건들이 많이 공급된다. 정부 정책에 따른 대형 개발 프로젝트 예정지들은 개발 압력으로 장기적인 시세 상승이 가능하고 거래도 비교적 쉬운 편이다. 개발 호재는 지역 개발사업으로 서서히 바뀌는데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 만한 종목을 찾아내야 한다.

 

실수요자 늘어나는 부동산에 주목하라

멀리 내다보고 경매 투자에 나설 때 부동산 값 상승에 가장 확실한 호재는 교통 호재가 몰리거나 새로 길이 뚫리는 곳이다. 경제 중심지 및 요충지를 통과하는 전철과 도로가 새로 개통퇴거나 확장되면 교통사정이 미미했던 소외지역 내 부동산들이 수혜지역으로 바뀌어 장기적인 가격 상승으로 부동산 값 회복 가능성이 매우 높아진다. 교통 인프라가 새로 깔리는 지역 내 주택과 땅, 상가는 경매 투자 1순위 지역으로 손색이 없다.

인구가 늘고 주택보급률이 낮은 지역은 투자 유망한 경매 부동산들이 몰려 있다. 2~3년 연속 인구가 꾸준히 증가한 지역은 활발한 거래와 함께 가격 상승폭이 크다. 이들 지역 경매 물건은 대기업 산업단지를 끼거나 소득수준이 높은 수요자들로 인해 부동산의 몸값이 높은 편이다. 또 인근 대도시보다 감정가가 낮고 개발 지역과 가까워 개발 잠재력이 높은 특징이 있다. 소형 부동산의 가치가 높아 소액투자가 가능하다는 점도 장점이다.

내 집 마련·교체·투자수요 등 ‘3대 수요’가 늘고 있는 지역 내 부동산은 장기 경매 투자용으로 유망하다. 특히 신규 청약률이 1순위에서 마감되는 등 경쟁률이 높아지고 있다면 배후에 부동산에 대한 실수요자가 늘고 있어 기존 주택과 상가, 토지에 대한 인기가 높아지고 있다고 봐야 한다. 경매로 나온 주택 낙찰가율도 상승세를 타기 마련이다. 지역 내 실수요자들이 많으면 앞으로 거래가 잦아 부동산 가격의 상승을 기대할 수 있다.

멀리 보고 경매 투자에 나설 때는 충분한 탐색시간을 갖고 우량 물건 사냥에 나서야 한다. 경매 물건을 고를 때는 관심지역 내 공공기관 자료를 통해 1차 확인하고 다음에는 현장과 지자체 방문 과정을 거쳐야 한다. 입찰 1~2개월 전 대상 지역을 선정하고 개별물건 입찰 가능 리스트에서 검증된 몇 건을 선별해 내면 돈 되는 물건을 고르기 쉽다. 마음에 드는 경매 물건이라도 나중에 서너 번 더 현장을 답사한 뒤 최종 결정을 내려야 한다.

경매 투자도 부동산의 한 분야라는 점을 명심해야 한다. 개발호재가 많아 돈 되는 유망지역 내 부동산이라도 갑자기 사업성이 나빠지면 개발사업이 무산돼 가격이 급락할 수 있다. 멀리보고 투자용 부동산을 장만하더라도 단기 수익에 초점을 맞추면 실패할 가능성이 높은 게 경매 투자다. 경매의 선점 투자는 과실의 독점 못지않게 위험도 동반하기 때문에 반 박자 쉬고 바닥이 충분히 다져진 것을 확인한 후에 입찰에 참여하는 것도 중요하다.

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2018.01.17  08:01:22
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