신DTI(Debt To Income ratio)제도의 실행시기가 당초 예정했던 1월1일보다 한 달 가량 늦어지고 있다. 금융당국에서는 "관련 규정 개정에 시간이 걸려 1월 말 시행을 목표로 하고 있다”고 밝혔다. ·
신DTI 제도의 골자는 대출자의 모든 주택담보대출(이하 주담대) 원리금과 기타대출의 이자를 연소득으로 나눠 대출자가 자기 소득으로 무리하지 않고 원만하게 주담대를 상환해 나갈 수 있도록 유도하기 위한 진화된 여신선진화 제도이다.
신DTI와 구DTI의 다른 점은?
DTI는 소득에서 차지하는 부채의 비율인 총부채상환비율을 말한다. 총대출금액 중 대출자가 갚아야 할 연간 원리금 상환액을 대출자의 연소득으로 나눈 수치로 대출자의 상환능력이 어느 정도인지를 가늠하는 잣대이다. 신DTI는 소득 중 원리금 상환액 비율이라는 DTI 원리는 그대로이지만 DTI의 주요 변수인 소득과 원리금 상환액을 연령대별로 좀더 세분화 하는 등 적용 기준이 달라졌다.
신 DTI에서 핵심되는 내용은 대출자의 적정 대출한도를 산출하는 DTI 계산방식이다. 기존의 주담대 한도 산출방식은 신규 주택담보대출 원리금(원금+이자)에다 기존 주택담보대출 이자, 기타 대출 이자만 합한 금액을 연소득으로 나눠 대출한도를 산출했다. 그러나 신 DTI에서는 주담대 원리금을 신규 대출만 아니라 기존 주담대 원리금을 합하고 거기에 기타 대출의 이자까지 포함한 금액을 연소득으로 나눠 대출한도를 산출한다. 따라서 변함없는 연소득인 분모로 이전보다 상환부담금이 커진 분자의 금액을 나누게 되어 대출 가능한도가 줄어들게 된다.
소득금액을 산출하는 소득대상 기간에도 변화가 있다. 기존 DTI 산정방식에서는 1년치 소득금액만 연소득으로 계산했다. 그러나 앞으로는 소득을 더 정확히 확인하기 위해 2년치 소득을 참고로 한다. 따라서 최근 2년간 증빙소득을 확인해서 최근 1년간 증빙소득으로 연소득을 산정한다. 2년간 소득의 차이가 20%를 넘으면 2년 치를 평균해서 적용한다.
2년치 소득증빙자료를 제출할 수 없을 경우에는 1년 미만 소득을 1년으로 환산한 소득에서 10%를 뺀 금액을 연소득으로 적용한다. 단, 신규 입사 등으로 불가피하게 1년치 소득이 발생하지 않았고 이후 소득에 대한 증빙이 계속 유지된 경우에는 10%를 차감하지 않을 수 있다.
대출자의 연소득을 확인하는 자료는 국세청, 근무회사 등에서 확인이 가능한 객관성 있는 증빙자료로 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등이 해당된다.
대출신청자가 소득증빙자료를 제출할 수 없을 경우에는 소득 추정이 가능한 인정소득자료나 신고소득자료가 있으면 된다. 공공기관이 발급한 국민연금·건강보험료납부내역 등이 인정소득자료로 인정된다. 신고소득자료는 이자, 배당금, 임대료, 신용카드(체크카드 포함)사용액, 저축액, 매출액 등으로 대출신청자가 임의로 제출한 자료이다. 이처럼 인정소득이나 신고소득은 증빙(공공기관의 확인)이 제대로 이루어지기 않으므로 불확실성등이 소득의 감액사유가 되어 제출한 인정-신고소득액의 95%, 90%만 각각 연소득으로 추정 산정하며 이 추정 연소득금액은 최고 5000만원까지만 인정받을 수 있다.
신DTI 적용 시 실수요자 한도 30.9%↑,다주택자 한도 23.6~52.7%↓
신DTI를 적용하면 모든 대출자의 대출한도가 줄어드는 것은 아니다. 젊은 사람은 장래 소득이 늘어날 가능성이 큰데 현재의 소득으로 연소득을 계산하면 불리하다. 따라서 신DTI에서는 장래 예상소득을 연소득에 반영할 수 있도록 장래소득 인정기준(DSR, Debt Service Ratio)를 정하여 소득이 늘어날 가능성이 큰 40세 미만의 젊은 실수요 무주택자와 신혼부부에게는 장래 예상소득을 소득금액에 더해 총연소득금액을 산출하고 대출한도를 늘려 주는 혜택을 제공한다. 장래소득 인정기준 소득은 은행의 자율적인 기준으로 운영하게 된다.
예를 들면, 연소득 4000만원인 40세 미만의 실수요 무주택자가 조정대상지역에 있는 아파트를 구매하며 주담대를 신청할 경우 현DTI제도에서는 대출한도가 2억9400만원이지만 신DTI를 적용할 경우에는 장래 소득인정기준이 적용되어 기존 대출한도 보다 30.9% 증가한 3억8500만원까지 주담대를 받을 수 있다.
반면에 기존에 1주택 이상의 주택을 보유한 연소득 7000만원의 다주택자가 기존 주담대출(1.8억)에 추가하여 주담대를 신청할 경우 현재DTI로는 3억8900만원의 추가 주담대를 받을 수 있으나 신DTI를 적용하며 기존 주택을 처분할 경우에는 기존 대출보다 23.6% 감소한 2억9700만원을 추가 대출 받을 수 있다.
만약 기존 주택을 처분하지 않을 경우에는 기존 주담대보다 52.7% 감소한 1억8400만원만 추가 대출을 받을 수 있다.(담보에 선순위, 임대차 등 담보권 침해 사실없이 대출을 추가로 받을 경우 예시임)
맞벌이 부부의 경우 배우자 소득을 합해서 총연소득을 계산하여 대출한도를 늘릴 수도 있다. 이 때 배우자 명의로는 주담대가 없어야 하고 만약 기존에 주담대출이 있다면 상환하면 가능하다. 배우자 소득은 증빙소득이나 신고소득만 인정되고 인정소득은 총소득으로 합산할 수 없다. 또 배우자 소득을 합산하여 대출한도를 계산할 경우에는 당연히 배우자 부채도 포함하여 총부채금액에 합산 계상해야 한다.
신DTI를 적용하는 지역은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 지정된 지역과 기타 지역 수도권만 해당한다. 지방에서는 조정대상지역이 아니면 신DTI를 적용하지 않는다.
또 지역에 따라 DTI를 적용하는 주택종류가 지정되어 있다. 즉, 투기지역투기과열지구에서는 모든 주택이 DTI 적용을 받지만, 투기지역·투기과열지구가 아닌 조정대상지역이나 조정대상지역 이외 수도권은 아파트 대출에 대해서만 신DTI 규정을 적용한다.
다주택자 2번째 이후 주담대 상환기간 15년으로 제한
다주택자의 경우 두 번째 주담대부터는 원리금 상환액 산정 기준이 최초 대출 때보다 훨씬 까다롭게 적용한다. 대출 만기를 실제 대출기간과는 상관없이 15년으로 제한해 원리금 상환액을 산정한다. 따라서 대출기간을 20~30년으로 신청하더라도 15년을 적용하므로 연간 상환액 부담이 증가하여 대출한도는 감소한다. 예를 들면 대출금 3억원(금리 3.5%, 원리금균등분할 기준), 만기 30년 연간 상환액은 1600만원 수준인 반면 만기 15년을 적용하면 연간 상환액이 2500만원으로 50%정도 증가한다.
여기서 잘 알아야 할 내용은 DTI에서 적용한 대출기간 15년은 원리금 상환액 산정 기준으로만 적용하는 것이고 실제 대출상환 기간은 대출은행과 협의해서 최장 30년까지도 상환기간을 늘려 이용할 수 있다.
또한 기존에 1건 이상의 주담대를 보유하고 있는 세대주나 세대원의 경우 추가로 주담대를 신청하면 정해진 DTI·LTV보다 10% 줄여 차감 적용하여 불이익을 받게된다. 다만 기존 주담대를 전액 상환하는 조건이면 차감하지 않으며 기존 주택 처분 사실은 당연히 등기부등본 등 공부를 통해 확인한 후 추가대출이 가능하다.
담보인정비율(LTV, Loan To Value)을 높여 대출을 받을 수 있는 경우도 있다. 서민·실수요자’가 투기지역-투기과열지구에서 주택구매자금 대출을 받을 경우에는 정해진 지역별 담보인정비율(LTV)을 10%포인트를 올려 대출을 받을 수 있다. 서민·실수요자의 요건은 투기지역-투기과열지구에서 ▲부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원)이하 ▲주택가격 6억원 이하 ▲무주택세대주 등의 요건을 모두 충족하는 경우이다. 조정대상지역에서는 ▲부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원)이하 ▲주택가격 5억원 이하 ▲무주택세대주 등의 요건이 충족될 경우에 높은 담보인정비율을 이용할 수 있다.
지난 2013년에 1000조원을 돌파한 가계대출은 2017년 3분기 말에 1400조원대를 넘어 우리 경제의 안정성장의 발목을 잡는 뇌관으로 작용할 것으로 예측되고 있다.이에 정책당국에서는 2018년 연초부터 신DTI (총부채상환비율), DSR(총체적상환능력비율)을 도입하여 뇌관 제거 작업에 돌입했다.
노용관 산업은행 미래전략개발부 연구원은 7일 '개정 가계대출 기준이 경제성장률 변동에 미치는 영향' 보고서에서 올해 가계부채 억제를 위한 신DTI, DSR이 적용되면 지난해 주택담보대출 증가액 55조원(추정)에서 40조원대 초반으로 전년 대비 15조원 가량 감소할 것으로 추산된다고 전망했다.