2013. 6. 19. 이전에 분양된 아파트의 담보 책임 기간에는 구 집합건물법과 구 주택법 및 그 법 시행령이 같이 적용된다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 참조). 특히 위 법리에 의하면 아파트의 사용검사일 이후에 발생한 하자 담보 책임 기간은 위 주택법에 따르도록 되어 있는데, 각 하자 담보 책임 기간 내에 실제 발생한 하자로 사업 주체의 담보 책임을 제한할 것인지, 하자 발생의 우려를 이유로 또는 이른바 ‘잠재적 하자’에 대해서까지 사업 주체가 담보 책임을 부담하는지 여부가 실무상 문제된다.

위 대법원 판결의 판시도 그러하고 또 엄격하게 법문을 해석하면 담보 책임 기간 내에 실제 하자가 발생한 경우에만 사업 주체는 책임을 부담한다고 볼 것이다. 다만 사실심 법원은 하자 발생 사실에 대한 증명 책임을 매우 완화하고, 실제 하자가 발생하지 않은 경우에까지 사업 주체의 담보 책임을 널리 인정하는 경향이 있다. 그러나 잠재적 하자 진행의 가능성만으로 예컨대 누수 발생 사실이 바로 인정되는 것도 아니며, 누수 하자가 발생하지 않았거나, 그 누수하자가 하자 담보 책임 기간을 경과한 다음 발생했다면 혹은 감정 당시까지도 발생되지 않았다면 그에 대한 담보 책임을 사업 주체가 부담한다고 볼 수는 없을 것이다.

관련해 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결은 “보증 대상이 되는 하자는 미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, ‘공사상의 잘못으로 인해 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열, 처짐 등이 발생한 것’이라고 보아야 할 것이고, 그 공사상의 잘못이 미시공이나 변경시공이라고 할지라도 달리 볼 것은 아니라 할 것이어서, 비록 미시공이나 변경시공으로 인해 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 위험성이 내재되어 있다고 할지라도 그 자체만으로 보증 대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후에 비로소 발생해야 보증 대상이 되고, 아울러 그 보증 대상이 되는 하자는 위 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 의무하자보수보증계약에서 약정한 보증기간 내에 발생했다 할지라도 그 보증대상이 되지 아니한다”고 판시해 주택법 시행령이 정하는 각 하자 담보 책임 기간 내에 해당 하자가 실제로 발생된 경우에만 사업 주체 등이 하자 보수 의무를 부담한다고 보았고, 누수, 균열 등이 발생할 위험성이 내재되어 있다는 사정만으로 사업 주체가 하자 담보 책임을 부담하지 않는다는 점을 명백히 한 바 있다.