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[상권을 알면 가치가 보인다] 문정역 상권, 신흥 오피스 상권, 문정동 법조타운 상주인구·유동인구 多법조타운 오피스 상권 특성상 주말 매출 취약 단점
권강수 한국창업부동산정보원 이사  |  6773kang@hanmail.net  |  승인 2018.01.10  07:23:51
   

서울에서 대표적인 오피스 상권은 여의도, 을지로, 가산 정도로 볼 수 있다. 그리고 새롭게 떠오르고 있는 신흥 오피스 상권으로 문정동이 있다. 문정동은 법조타운, 로데오거리와 함께 아파트, 오피스텔이 대거 자리 잡고 있다.

문정이란 이름의 유래는 조선시대로 거슬러 올라간다. 병자호란 때 인조가 남한산성으로 피난 가다가 이곳에서 쉬면서 물을 마셨는데 그 맛이 매우 좋았다고 한다. 그래서 마을 이름의 끝을 우물 ‘정(井)’으로, 여기에 이 마을에 가장 많이 사는 남평 ‘문(文)’ 씨 성을 앞에 붙여 ‘문정(文井)’이는 이름으로 불리게 됐다.

문정역 주변에는 크고 작은 공원이 많다. 지금은 무산된 남부화물기지선(오봉역~도농역 구간) 연장선로 부지를 따라 문정근린공원이 들어서 있고 탄천, 연화근린공원 등 자연공간이 많다. 문정1동주민센터 뒤 로데오거리 인근에는 약 530년, 높이 20m, 둘레 4.7m의 서울시 지정보호수인 느티나무가 있다.

   

교통망으로는 서울외곽순환고속도로와 동부간선도로, 올림픽대로, 분당수서간도시고속화도로, 용인서울간고속도로 등으로 진입이 수월해 서울 곳곳과 타지역으로 이동이 용이하다. 또 지난해 개통한 SRT 수서역이 가깝고 서울 경전철 위례신사선(예정)이 개통되면 앞으로의 교통 편의성은 더욱 좋아질 전망이다.

 

풍부한 상주인구와 유동인구… 뜨는 문정동 법조타운

문정역 3,4번 출구 인근은 얼마 전까지 서울에서 드물게 논밭과 비닐하우스가 펼쳐진 농경지였으나 문정도시개발구역과 동남권 유통단지로 지정되면서 현재는 신도시로 거듭났다. 가장 먼저 가든파이브 등 물류단지가 생겨났고 이후에 상업용 건물과 주거용 오피스텔 등이 들어서고 있다.

또 구의역 인근에 있던 서울동부지방검찰청과 서울동부지방법원이 이곳으로 이전하면서 법조단지(문정동 법조타운)가 완공 모습을 갖춰가고 있다. 2017년 9월에는 서울동부지방검찰청 앞에 서울동부구치소(구 성동구치소)가 이전했고 서울지방경찰청 제3기동단도 이곳에 위치한다. 문정동 법조타운에는 연면적이 63빌딩 크기에 달하는 지식산업센터 건물이 입주 중으로 올해 초까지 들어설 예정이다.

무엇보다 문정역은 업무시설을 기반으로 탄탄한 수요가 뒷받침돼 있는 상권이다. 잠실 등 강남권과 인접해 있고 일대 빠르게 입주가 진행되고 있는 지식산업센터와 업무단지, 특히 중소기업의 사옥 입주 증가로 인해 직장인 유동인구가 증가 추세다. 문정동 법조타운은 하루 약 10만명 수준의 상주인구와 더불어 법원과 검찰청 방문객 등을 포함한 상당수의 유동인구가 지나간다.

   

또 법조타운에 위치한 초대형 건물들은 회사에서 저렴하게 운영하는 구내식당이 없다는 것이 특징이다. 아침 출근시간, 점심 식사시간, 저녁 퇴근시간에는 유동인구가 폭발적으로 늘어난다. 출근시간대에는 가벼운 식사대용이나 커피 정도의 소비가 이루어지며 실질적인 소비는 점심시간과 퇴근시간 이후로 볼 수 있다.

문정역 4번 출구로 나와 이면골목 안 골목 사거리에 상권이 가장 발달했으며 특히 문정역과 연결되는 엠스테이트 상가의 경우 유동인구가 풍부하고 퇴근 후 지나는 유동인구가 많아 임대료가 높다.

법조타운 인근의 상가는 전용면적 40㎡ 기준 보증금이 4000만~5000만원이며 월세가 300만~400만원가량이다. 권리금은 상권 형성 초반으로 아직 형성되지 않았다.

 

옛 명성 잃은 문정로데오거리 상권

문정역 서쪽과 달리 동쪽 1번, 2번 출구 인근은 로데오거리 상권과 함께 주택가가 많다. 대부분 지은 지 오래된 아파트 단지와 단독주택이 많지만 문정동삼성래미안아파트 등 비교적 최근에 지어진 아파트도 볼 수 있다. 문정동 지역 일부는 제2롯데월드가 생기고 항로가 바뀌면서 하루에 항공기 약 40대가 지나는데, 한밤중에도 이착륙이 이루어질 때가 있어 항공기 소음으로 인한 주민피해도 빈번하다. 문정초, 문덕초, 문정중, 가원중, 문정고 등 학군도 이곳에 몰려있다.

문정역 1번 출구로 나와 대로변을 따라 걸어가다 보면 올림픽훼밀리타운사거리가 나오는데 사거리 동쪽 방향에 기존 문정역 메인상권이라고 할 수 있는 문정로데오거리가 있다. 문정로데오거리는 90년대 초 브랜드 의류 재고매장이 들어오면서 뜨기 시작했고 당시 송파구 대표 상권 중 하나로 국내 최대 의류 상설매장으로 발달했다.

   

현재도 큰 대로변에는 의류 상설할인매장 등 다양한 옷가게가 나란히 늘어서 있으나 온라인 쇼핑몰이 발달하고 인근에 복합 쇼핑몰이 들어서며 현재는 그 당시 명성은 찾아보기 힘들다. 또 인근 가든파이브와 법조타운에 비해 주차시스템이 엉망인 것도 사람들의 발길이 줄어들고 있는 이유다.

문정로데오거리는 다른 지역의 일반적인 로데오거리와는 다른 양상을 보인다. 대부분 상권의 로데오거리에는 의류, 음식점, 유흥점포 등 다양한 가게가 들어서 있는 데 반해 문정로데오거리의 경우 도로변에서 의류 업종 외에 다른 업종의 가게를 찾아보기는 쉽지 않다. 골목 안으로 들어서야 음식점, PC방 등이 보이고 단독주택, 아파트가 모여 있는 주택가가 나온다.

현재 문정로데오거리보다는 2번 출구 이면도로에 문정근린공원을 따라 이어진 곳에 상점가가 더 발달돼 있는 편이다. 이곳도 한때는 유동인구가 많았으나 대형마트와 쇼핑몰의 영향으로 다소 침체된 분위기다.

문정역 주변에는 고급 식재료를 판매하는 롯데 프리미엄 푸드마켓, 가든파이브의 NC백화점과 가성비를 자랑하는 이마트, 아웃렛 매장인 현대시티몰 등 다양한 유통매장이 들어서 있다. 동네 주민들 입장에서는 편의시설 이용이 좋아졌으나 문정동 상권 전반적으로는 매출 타격이 큰 상황이다.

로데오거리 일대 상가 시세는 전용면적 66㎡ 1층 기준 보증금이 4000만~5000만원대이며 월세가 250만~350만원 수준에 권리금이 4000만~5000만원가량이다.

   

로데오거리에서 영업 중인 한 공인중개사는 “의류시장의 온라인화가 가속화되고 있는 데 반해 로데오거리는 오프라인 매장이 과도하게 많아 상권이 침체를 겪고 있다”며 “의류점이 일부 빠지고 그 자리에 특색 있는 음식점들이 들어서면 상권이 살아날 것으로 예상된다”고 말했다. “다만 높은 권리금을 지불한 임차인들과 건물주들이 음식점이 들어오면 냄새나 소음 문제가 발생해 꺼리는 분위기”라며 “현재 음식점 창업자 대기수요 문의는 꾸준하게 들어오고 있으나 입점은 진행되지 않고 있는 상황”이라고 전했다.

 

오피스 상권의 장·단점 염두에 두어야

문정동 법조타운은 아직 많은 개발 계획이 있고 상권이 더 성장할 가능성이 있는 지역임은 분명하다. 오피스 상권은 성수기와 비수기의 구분이 없이 1년 내내 꾸준한 장사가 가능하며 피크타임과 브레이크타임이 일정해 인건비 절약 면에서도 효율적이다. 또 골목상권, 대학상권 등에 비해 비교적 경기를 타지 않고 고정적인 수요층이 확보돼 있어 집객력이 뛰어나다는 장점이 있다.

이 장점을 살려 점심시간의 경우 주 고객층인 직장인 20~40대가 이용할 수 있는 편의점, 커피 전문점이나 회전율이 높은 메뉴의 음식점 등이 유리하며 퇴근 이후에 이용할 수 있는 주점, 치킨 전문점 등도 유망하다. 또 여성 직장인을 타깃으로 한 네일숍, 피부관리숍도 성공 가능성이 있다.

그러나 문정동 법조타운도 주 5일만 활성화되는 오피스 상권으로서 한계가 있다는 것을 꼭 염두에 두어야 한다. 대부분의 오피스 상권의 경우 주말에는 유령도시로 변하기 마련이다. 때문에 공휴일, 휴가철, 주말 등 인근 직장인에 맞춰 유동적으로 운영하는 것이 바람직하다.

   

법조우리부동산 고운정 실장은 “현재 기업들의 입주가 70% 이상 완료된 상황으로 상권이 완전히 갖춰지기까지는 3년 정도의 시간이 걸릴 것으로 본다”며 “지리적으로 강남과 가까워 교통 환경이 좋아 가치가 높으나, 인근 성수나 미사, 다산과 비교하면 문정동 오피스와 상가 분양가 자체가 저렴해 경쟁력이 있다”고 말했다.

덧붙여 그는 “정확한 주변시세 파악을 위해서는 여러 공인중개사 사무실을 방문하는 것이 좋으며 신흥 상권이기 때문에 초보 창업자보다는 경험이 있는 사람들이 유리하다“며 ”오피스 상권 특성상 주말 매출은 상당히 취약한 점도 꼭 고려해야 한다“고 당부했다.

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