호주 최대 도시 시드니 상업용 부동산 시장이 안정적인 수익률을 자랑하고 있다. 시드니가 상업용 부동산 투자지로 각광받는 이유는 외국인의 투자에 호주 정부의 규제가 거의 없고 프라임급 자산을 살 수 있는 기회나 정보의 투명성 등을 들 수 있다. 국제 부동산 컨설턴트 회사 JLL(존스랑라살)은 시드니에서 가장 인기 있는 상업용 부동산의 연평균 수익률을 7~8% 선으로 보고 있다.

시드니 부동산 시장은 약 5년 전부터 본격적으로 주목받기 시작했다고 교민들은 추측하고 있다. 그들이 느끼기에 갑작스럽게 광범위한 시드니 교외지역에 걸쳐 대규모 아파트 공사는 물론이고 상업시설 등이 우후죽순 지어지고 있기 때문이다. 때문에 호주 부동산 시장은 2018년 새해에도 지속적으로 발전할 것이란 긍정적 전망이 나오고 있다.

시드니는 주거시설뿐만 아니라 상업용 부동산 시장이 주목받고 있다. 특히 오피스나 호텔, 산업 시설, 리테일로 대표되는 전통적인 산업용 부동산 시장보다 새로운 대체 부동산이 인기를 얻고 있다. 대안 투자의 예를 들면 학생 숙박시설, 주차장, 헬스케어 등이다. 이 섹터들은 비교적 높은 수익률을 보장하고 호주 내 소비자 수요가 높다는 점에서 주목할 만하다.

학생 숙박시설(Student Accommodation)

호주는 교육부문 세계 5대 유학 목적지 중 하나로 매년 선정되고 있다. 실제로 연간 20만명에 육박하는 학생들이 호주로 입국하고 있고 숙박시설에 대한 수요가 높다. 그러나 여전히 공급은 부족한 상태다. 호주의 한 전문 교육기관 통계자료에 따르면 전문 고등학생의 10% 미만 학생이 기숙사를 이용 중인 것으로 보이며, 학생 숙소는 상대적으로 수입이 안정적이고 견고한 임대료 상승, 낮은 공실률이 특징이다. 경기침체기에는 기관투자자들의 시선을 사로잡은 품목이기도 하다.

학생 숙박시설이 소규모로 운영된다면 일반 가정집을 집주인에게 미리 양해를 구한 다음 숙소로 개조한 뒤 수익을 내는 방식이 있다. 이는 일반 하우스 셰어민으로부터 받는 금액보다 더 높은 이익을 가져온다. 대규모로 짓는 경우엔 일반 교육시설과 전략적 제휴를 맺어 학생 숙박 부동산을 개발해 투자 포트폴리오를 늘리는 방법이 있다.

시드니는 현재 공실률이 약 1.6%로 가장 양호한 시장을 보유하고 있다. 그 다음으로는 브리스번(1.7%), 퍼스(1.9%), 멜버른(2.3%) 순이다. 대학교 주변에 위치한 학교 숙박시설의 수익률은 6~7.5%의 수준으로 분석된다. 호주는 우수한 품질의 학생 숙소가 여전히 부족하기 때문에 투자자들이 수익을 올릴 수 있는 기회를 제공하고 있다. 일부 대학의 기금지원도 있지만 그 금액이 제한적이기 때문에 유의할 필요가 있다.

주차장(Parking Lot)

주차장은 시장 규모가 작아 거래가 제한적이다. 그러나 입지 좋은 곳에 투자한다면 시장에 대한 새로운 기회를 고려해볼 만하다. 주차장 투자는 다양한 수입원을 제공하고 최소한의 관리로 운영된다. 기존 진입장벽이 높지만 일단 시장에 들어가면 수익률이 높은 투자상품이다. 주요 시드니CBD(중심업무지구)에서 수익률은 7~9% 사이로 기록된다. 물론 수익률은 임대비 또는 경영 계약 구조 및 기간, 위치 및 특정 랜드 마크와의 도심 근접성에 따라 달라진다.

호주의 경우 넓은 땅을 가진 만큼 외곽지역은 주차공간을 매입하지 않아도 된다. 집 내부 차고가 있거나 앞마당에 세워두면 되기 때문이다. 문제는 시드니 시티의 경우 주차가격이 높다는 것이다. 시티 거주민들조차 아파트 내 지하주차 공간을 주거공간과 별도로 매입하거나 렌트해야 한다.

일반적으로 시티 방문자들은 시간당 4달러 수준의 길거리 주차를 하게 되고, 이마저도 복잡하기 때문에 빌딩 주차장 등을 이용하게 된다. 빌딩 주차장의 경우 얼리버드 등 예약과 시간대에 따라 가격체계가 다양하지만 보통 시간당 AUD15달러 정도 비용이 든다. 이처럼 주차장은 복잡한 시티나 유동인구가 많은 지역은 주차할 공간이 마땅치 않으므로 사업자에겐 막대한 이익을 줄 수 있는 구조라고 볼 수 있다.

호주 최대 주차장 시설업체인 윌슨(Willson)사의 경우 시드니 시티 CBD 내 주요 빌딩건물 지하를 통으로 빌려 주차장으로 만든 뒤 수익을 창출하고 있다. 이 회사의 비즈니스 모델은 한국에도 이미 진출한 바 있으며 높은 수익을 내고 있다. 그러나 시티 중심의 주차시설을 매입하기엔 진입장벽이 높아 초기 투자비용이 클 수 있다는 게 단점이다. 또 도심 인력의 성장과 제한된 신규 개발 기회가 이 시장의 지속적인 수익 성장에 대해 고려해야 할 부분이다.

헬스케어 센터(Healthcare Center)

전 세계적으로 1인 가구 급증, 인구 고령화 등으로 의료비가 늘어나면서 헬스케어에 대한 관심이 크게 커지고 있다. 헬스케어란 넓은 의미에서 질병을 치료하고 예방하는 동시에 전반적인 건강관리에 대한 시스템이다. 특히 기술이 발전하면서 스마트 기기와 결합한 헬스케어 상품들도 많아지면서 실제 의료 전반 업무에 대한 협업이나 분야별 시너지를 낼 수 있는 기회가 많아졌다. 거기에 늘어난 평균수명과 더욱 발달한 의학발전 기술을 활용해 의료 수요가 지속적으로 증가할 것으로 전망된다.

헬스케어 부동산은 비교적 높은 수익률을 자랑하며 낮은 변동성이 특징이다. 더욱이 헬스케어 섹터는 정부 자산에서 사유화 움직임이 몇 년 전부터 감지되고 있고, 새로운 개발 파트너십에 촉각을 곤두세우고 있는 분야다. 이에 호주 헬스케어 시장은 장기간 이익을 얻을 것으로 호주 내 전문가들도 예상하고 있다.

이 투자의 특징은 투자자를 위해 리스기간이 길고 상대적으로 다른 부동산 부문과 비교해 높은 소득이 확보된다. 헬스 케어 자산은 일반적으로 10~20년 이상의 리스 기간이 있다. 또한 최근 통계자료에 의하면 의료 센터의 평균 공실률은 2%에 불과한 것으로 나타났다. 호주 의료 부동산의 연간 수익률은 7.5%에서 10.5% 사이로 추정된다.