‘부동산’을 빼놓고 투자를 논하지 말라. 해마다 수백, 수천 권의 부동산 투자 도서들이 발간되고, 매년 각지에선 부동산 투자 관련 세미나, 박람회 등이 열리고 있다. 부동산(Real Estate)은 동양권에서 토지와 가옥을 의미하는 용어로, 인간이 공정하게 소유하고 효율적으로 이용하며 합리적인 거래와 서비스를 도모하는 수단으로 삼아야 하는 ‘실제(Reality)를 뜻한다.
지난해 정부의 부동산 정책은 시장의 투자 열기를 가라앉히는 데 주력했다. 또 서민층을 위한 공공임대주택 공급과 전세대출 등 수요와 공급의 균형을 맞추기 위해 만전을 기했다. 아파트 주택 시장은 매매가에 큰 변동 없이 답보상태로 투자자들은 당장 손발이 묶인 아파트 외의 투자처를 찾고 있다.
부동산 투자는 시장의 안정성을 바탕으로 은행권 금리와 비교해 높은 수익률과 눈앞에 보이는 실물자산으로 투자계의 ‘스테디셀러’다. 만약 3억원의 여윳돈이 있다는 가정으로 다양한 부동산 투자 분야에 얼마를 투자하면 좋을지 포트폴리오를 구성해 봤다.
3억원으로 부동산 투자 노하우
#1. 오피스텔… 3억 중 40% 미만 투자
3억원 자본금 부동산 투자로 손꼽히는 것은 소형 오피스텔이다. 1인 가구가 급속하게 증가하는 동시에 주택시장과 달리 오피스텔은 규제에서 비교적 자유롭다. 또 은행 예금금리보다 높은 임대수익률을 기대할 수 있다.
지난해 10월 말 기준 전국 오피스텔 수익률은 5.26%로 1%대에 불과한 시중은행 정기예금 금리에 비해 높게 집계됐다. 공급이 적은 지역의 오피스텔을 비롯해 소형 상가 역시 좋은 투자처가 될 수 있다.
1인 가구 비율이 가장 높은 관악구의 경우 1억~2억원의 자본금을 투자해 수익을 내는 수익형 부동산의 성지다. 관악구 인근 O부동산 관계자는 “지하철 2호선 서울대입구역 반경 200m 내에만 현재 20개가 넘는 오피스텔이 신축 중”이라면서 “1990년에 입주한 S오피스텔의 경우 총 143세대가 살고 있고, 각 매물의 주인은 모두 다르다. 해당 오피스텔 매물은 지난해 45만~50만원대였지만 올해 55만원~60만원대를 훌쩍 넘었다”고 말했다.
이어 이 관계자는 “전용면적 30㎡가 4년 전 7000만원에 불과했지만 현재 동일면적대는 최소 9000만원~1억을 줘야 매매가 가능하며 지은 지 20년이 훨씬 지났지만 유입 인구가 꾸준해 효자가 따로 없다”고 덧붙였다. 서울시가 지난해 6월 발간한 ‘2017 서울서베이 도시정책지표조사’에 따르면 서울에서 1인 가구가 가장 많이 거주하는 곳은 관악구(44.9%)로 나타났다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형 부동산 투자가 유망할 것으로 보인다. 다만 다주택자의 세금 부담이 커졌기 때문에 투자는 신중히 고려해야 한다”면서 “과거에 3억은 대출을 활용하면 큰 투자금이 될 수 있었지만 대출한도 축소 압박이 커진 상황에서 큰 액수가 아니다. 투자금과 비례에 수익도 낮아질 여력이 높다”고 말했다.
#2. 재개발 지분… 3억 중 40~100% 투자
재개발 지분의 경우 이주비 지급이 완료된 물건은 초기 투자금액이 3억원 미만에도 가능하다. 조합설립 인가시점부터 입주권 전매금지가 시행돼 준공 때까지 보유할 것을 고려해 투자기간이 길어질 수 있으나, 서울 지역의 경우 공급이 여전히 부족해 상승여력이 충분하다. 또 재개발 지분에 투자할 경우 선호도가 높은 아파트 동호수를 선점할 수 있다. 서울시는 최근 용산구 한남뉴타운 3구역 재개발 건축심의를 통과시켰다. 재개발이 완료되면 2022년 최고 22층, 5816가구 대단지로 탈바꿈할 전망이다.
이 지역 대지 지분 20㎡ 미만 소형 매물은 시세가 3.3㎡당 1억~1억2000만원이다. 이 지역 대지 지분 기준 20㎡은 최소 6억5000만원, 대지 지분 33㎡인 빌라는 시세가 최대 8억5000만~10억5000만원대다.
성수동 재개발 지구 중 가장 사업 속도가 빠른 성수 4지구 내 33㎡짜리 빌라도 3.3㎡(대지 지분)당 시세가 지난해 말보다 3000만원가량 상승해 9000만원 선이다.
권일 부동산인포 팀장은 “자본금 3억의 경우 재개발 지분이 좋은 투자처가 될 수 있다”면서 “1억원 안팎의 소액투자보다는 투자 범위가 상대적으로 넓을 수 있으나, 앞으로 부동산 시장은 단기 차익을 거두기에 각종 규제가 강화되는 만큼 단기 투자로 접근하기는 무리가 있다”고 했다. 이어 권 팀장은 “5년 안팎의 중장기 관점으로 매수를 타진하는 것이 좋다”고 조언했다.
‘10만원’부터 투자 가능한 부동산 상품
# 직장인 A 씨는 같은 회사 동료로부터 “10만원을 가지고 부동산 투자를 해 수익을 낼 수 있다”는 솔깃한 이야기를 전해 듣고 종자돈으로 부동산 투자에 나섰다. 부동산 P2P금융 플랫폼을 이용해 개설된 가상계좌에 투자금(예치금)을 입금하고 원하는 투자상품을 선택한 후 투자신청을 하면 끝나는 간략한 시스템이다. A 씨는 처음 10만원을 6개월간 투자해 1만원 정도 수익을 올렸고, 조금씩 투자금을 높여 수익을 벌어들이고 있다.
테라펀딩은 부동산담보 P2P대출을 기반으로 국내 P2P업계에서 누적대출액 기준 1위에 올라있기 때문에 이런 추세에 수혜를 크게 입을 수 있다. 테라펀딩은 부동산담보 P2P대출을 기반으로 한다. P2P기업이 부동산 소유주의 대출신청을 받은 뒤 부동산을 투자상품으로 만들어 다수의 소액 투자자로부터 투자를 받고 수익을 배당하는 방식으로 이뤄진다.
지난 2014년 12월 2일 첫 상품을 출시한 이후 3년여 만에 테라펀딩의 누적상환액이 P2P 업계 최초로 1000억원을 돌파했다. 또 테라펀딩은 지난해 9월 26일 기준 누적대출액은 1875억여원이며, 누적상환액은 1021억6800만원이라고 밝혔다. 부도는 단 한 건도 없었다는 점도 눈에 띈다.
LTV(주택담보인정비율) 65% 이내의 안정적인 담보채권 투자 상품을 선별해 부동산 건축과 금융 등 각 분야 전문가들이 상주해 직접 투자 상품을 심사해 선정한다. 수익률은 연 8~15%로 누구나 최소 10만원부터 10만원 단위로 투자 가능하다.
2018년 부동산 시장 전망은?
-매매·전세 모두 ‘보합 전망’ 우세… 단 세분·양극화 가능성 열어둬
지난해 부동산 시장은 정부의 연이은 규제에 숨 돌릴 틈 없는 한 해를 보냈다. 정부는 6.19대책과 8.2대책, 10.24가계부채 대책, 12.13임대주택 등록 활성화 방안 등을 연달아 내놨다. 다주택자와 과열 양상을 보이는 지역을 겨냥, 투기 과열 양상과 집값 잡기에 나섰다. 그렇다면 무술년 부동산 시장 전망에 대해 수요자들과 시장 전문가들은 어떻게 바라볼까?
2017년 12월 23일 부동산 리서치 업체 부동산 114가 발표한 ‘2018년 상반기 주택 시장 전망’ 조사 결과에 따르면, 소비자 2명 중 1명은 매매가격과 전세가격 모두 ‘보합’을 보일 것으로 전망했다. 설문조사는 2017년 11월 6일부터 24일까지 전국 721명을 대상으로 진행됐다.
응답자의 절반이 넘는 57.28%가 내년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다. 직전 조사에서 보합 응답이 37.70%의 비중을 차지한 것과 비교하면 19.58% 포인트 상승한 것이다. 전세가격 전망도 ‘보합(53.81%)’에 대한 응답 비중이 직전 조사(35.60%) 대비 18.21% 포인트 늘어나며 응답자의 절반을 초과했다.
주택산업연구원(원장 권주안) 주택정책실 시장분석팀은 ‘2018년 주택시장 전망’에서 전국 매매가격은 지방의 하락국면 전환이 본격화하지만 서울의 상승세가 이어지면서 강보합(0.2%)을 유지할 것으로 내다봤다. 전셋값은 입주 물량 증가 영향으로 지방의 국지적 역전세 가능성이 있으나 전국으로는 보합(0.0%)세를 형성하는 안정된 시장이 유지될 것으로 예상했다.
2018년 공급은 10% 내외로 감소하면서 인허가 52만9000호, 착공 43만9000호, 분양 32만1000호 수준이 될 것으로 보이나, 준공물량은 지난해 급증한 인허가 영향으로 지난해 대비 10% 정도 증가한 63만3000호 수준이 될 것으로 예상했다. 준공물량의 꾸준한 증가로 전세가격 상승압력이 크게 둔화하면서 임차시장의 가격 안정화에 이바지할 것으로 기대했다.
다만 재고 주택 대비 준공물량이 많이 증가할 것으로 예상하는 경상도·충청도 등 지역은 여전히 가격 하방 위험이 있을 뿐만 아니라 역전세 리스크가 확대될 것으로 보인다.
주택산업연구원 시장분석팀 관계자는 “역전세 리스크 확대 우려지역은 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 장치 마련과 집주인의 보증금 반환을 위한 금융지원에 대한 검토가 필요하다”면서 “특히 울산·거제 등 지역경제가 어려워진 지역은 주택시장 관리의 국지적 접근에 한계가 있는 바, 지역경제 회복 차원의 정책 역량 집중이 필요하다”고 조언했다.