올해 부동산 시장은 정부의 연이은 규제에 숨돌릴 틈 없는 한 해를 보냈다. 6.19대책과 8.2대책, 10.24 가계부채 대책, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안 등을 연달아 내놓으면서 다주택자와 과열 양상을 보이는 지역을 겨냥해 투기 과열 양상과 집값 잡기에 나섰다. 그렇다면 무술년 부동산 시장 전망에 대해 수요자들과 시장 전문가들은 어떻게 바라볼까?

23일 부동산 리서치 업체 부동산114가 <2018년 상반기 주택 시장 전망> 조사 결과에 따르면, 소비자 2명 중 1명은 매매가격과 전세가격 모두 ‘보합’ 을 보일 것으로 전망했다.   설문조사는 2017년 11월 6일부터 24일까지 전국 721명을 대상으로 진행됐다.

응답자의 절반이 넘는 57.28%가 내년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다. 직전 조사에서 보합 응답이 37.70%의 비중을 차지한 것과 비교하면 19.58% 포인트 상승한 것이다.  전세가격 전망도 ‘보합(53.81%)’에 대한 응답 비중이 직전 조사(35.60%) 대비 18.21% 포인트 늘어나며 응답자의 절반을 초과했다.

반면 상승과 하락에 대한 전망은 상대적으로 팽팽하다.

부동산114 관계자는 “2018년에는 정부의 각종 제도 시행과 더불어 금리 인상과 입주 물량 이슈 등이 예정돼 있어 수요자들이 과거보다 적극적인 움직임을 나타내기 어려울 전망”이라고 말했다.

정부는 지난 6월 19일 부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부는 조정대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책으로 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10% 포인트 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용했다.

이어 발표된 ‘8.2 부동산 대책’에 따라 지난 2011년 강남 3구(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 부활했다. 8.2 부동산 대책에는 ▲다주택자 양도세 중과 ▲투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 ▲청약 1순위 자격 요건 강화와 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제가 포함도댔다.

8.2 대책의 후속 조치인 ‘9.5 부동산 대책’이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선했다.

10월 24일 정부는 다주택자의 돈줄을 조이는 내용을 골자로 한 가계부채 종합대책을 내놨다. 이에 따라 2018년 1월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 ‘신 DTI’가 실시된다. 현재까지 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만, 앞으로 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받으면 대출 한도가 줄어든. 내년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

이어 정부는 11월 29일 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급 방침과 더불어 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다.

마지막으로 정부는 이달 13일 주거복지 로드맵에 포함될 것으로 예상한 다주택자 인센티브 내용을 포함한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놨다. 임대주택 등록 시 건보료 인하와 양도세와 지방세 등 각종 세금 감면 혜택을 주고, 임대 의무기간은 4년 또는 8년으로 연 5%이내 임대료 증액이 가능해진다.

올해 부동산 시장은 각종 규제로 발이 묶였다. 그렇다면 무술년 부동산 시장 전망에 대해 수요자들과 시장 전문가들은 어떻게 바라볼까?

◆ 매매가격 하락 주요 요인 ‘대출 규제와 금리 상승’

매매가격이 하락할 것으로 전망한 소비자는 ‘대출 규제와 금리 상승(39.31%)’이라고 한 응답비중이 가장 높았다. 한국은행이 지난달 30일 기준금리 인상을 단행하고 내년에는 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 등 각종 대출규제가 예정된 상황이기 때문이다. 그다음으로는 ▲입주 등 주택 공급과잉(21.97%) ▲정부의 각종 규제 정책(17.92%)이 주택가격 하락 요인으로 선택됐다.

매매가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘서울 강남 재건축 상승(29.63%)’과 ‘실수요자 매매전환(25.19%), 국내 경기 회복 전망(22.96%)’ 등을 주요 이유로 제시했다. 서울 강남 재건축을 중심으로 정부의 규제 정책이 집중되고 있지만, 각종 제도 시행을 앞두고 투자수요 쏠림 현상이 나타나고 있다.

정부가 실수요자 중심의 주택 시장 재편을 발표하면서 신혼부부와 사회초년생 등 무주택 실수요자 등에게 정책 혜택이 집중되고 있다. 게다가 2017년 3분기 들어 국내 경기 회복 경향이 뚜렷해 지면서 부동산 시장에 대한 긍정적 전망을 기대하는 수요가 있었다.

◆ 전세가격 상승 주요 요인은 ‘매수심리 위축’

전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘매수심리 위축에 따른 전세거주(43.65%)’ 응답이 절반가량을 차지했다. 최근 1~2년 사이 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼, 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 또 ‘전세물건 공급부족(17.13%)’과 분양을 위한 일시적 전세거주(15.47%)’도 전세가격 상승 요인으로 선택됐다.

전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 6명은 ‘입주물량과 미분양 증가(64.47%)’를 핵심 이유로 선택했다.내년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데, 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다. 그 다음으로는 ▲매매가격 약세로 전세가격 조정(13.82%) ▲높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.58%) 등을 전세가격 하락 요인으로 선택했다.

◆ ‘다주택자 양도소득세 중과’ 파급효과 커

정부가 올해 하반기 발표한 각종 부동산 대책 중 내년에도 큰 파급효과를 미칠 제도는 ‘다주택자 양도소득세 중과(20.11%)’로 나타났다.

8.2대책에서 내년  4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 10~20% 포인트를 추가 과세하는 내용을 담고 있다. 조정대상지역(서울 전체 등 총 40여곳) 내에서 다주택자가 보유주택을 팔 때 2주택자는 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트가 추가 중과된다. 최근 1~2년 사이에 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰보면 자금 여력이 떨어지는 다주택자의 경우 중과제도 시행을 앞두고 보유주택 중 일부를 매도할 가능성이 크다.

‘투기과열지구·투기지역 추가 지정(19.14%)’에 대한 응답 비중도 높았다. 2012년 이후 6년만에 부활한 투기과열지구와 투기지역은 지정과 동시에 14개 이상의 규제 패키지가 시행된다. 특히 LTV·DTI 40%와 청약1순위 자격 제한, 가점제 적용 확대, 양도세 가산세율 적용, 조합원 지위 양도 금지 등 폭발력 있는 규제가 시행돼 단기적인 가수요 차단에 상당한 영향력을 발휘한다. 8.2대책에서 서울 전역과 경기, 세종 등 27개 지역이 지정됐고 9.5대책에서 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구 2곳이 추가됐다. 추가 지정을 열어둔 ‘집중 모니터링 지역’도 미리 발표하면서 투기과열지구·투기지역 추가 지정 가능성은 큰 상황이다.

그 다음 응답으로는 ▲신DTI(총부채상환비율) 시행(16.50%) ▲DSR(총체적상환능력비율) 시행(12.62%) ▲중도금대출 보증요건 강화와 보증비율 축소(9.85%) 등 10.24 ‘가계부채 종합대책’과 관련된 내용들이 다수를 차지했다.

‘가계부채 종합대책’에 관련된 응답을 모두 합산하면 38.97% 비중을 나타내는 수준이다. 2018년 1월부터 시행될 신DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출이 있는 상태에서 새로운 주담대를 받을 때 기존 주담대의 이자를 포함한 모든 원리금을 반영해 DTI를 산정하는 방식이다. 다주택자가 받을 수 있는 대출 한도가 지금보다 크게 줄어든다. 또 2018년 하반기 도입되는 DSR(총체적상환능력비율)은 주담대에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 산정된다는 점에서 신DTI보다 더 강력한 대출규제로 볼 수 있다.

반면 ▲재건축초과이익환수제 부활(11.65%) ▲다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) ▲민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 응답 비중이 작게 나타났다. 재건축초과이익환수제를 피하기 위해서는 이달 말까지 관리처분계획인가를 담당 구청에 신청해야 하는데 11월 말 현재까지 신청하지 못한 서울 재건축 사업장 대부분이 재건축초과이익환수제에 대한 규제를 피하지 못할 전망이다.

◆ 전국 매매가격 0.2% 상승…전세가격 보합 전망

주택산업연구원(원장 권주안) 주택정책실 시장분석팀은 ‘2018년 주택시장 전망’에서 내년  전국 매매가격은 지방의 하락국면 전환이 본격화하지만 서울의 상승세가 이어지면서 강보합(0.2%)을 유지하고 전셋값은 입주 물량 증가 영향으로 지방의 국지적 역전세 가능성이 있으나 전국으로는 보합(0.0%)세를 형성하는 안정된 시장이 유지될 것으로 전망했다.

2018년 공급은 10% 내외로 감소하면서 인허가 52만9000호, 착공 43만9000호, 분양 32만1000호 수준이 될 것으로 보이나, 준공물량은 지난해 급증한 인허가 영향으로 올해 대비 10% 정도 증가한 63만3000호 수준이 될 것으로 예상됐다.  

준공물량의 꾸준한 증가로 전세가격 상승압력이 크게 둔화하면서 임차시장의 가격 안정화에 이바지할 것으로 기대됐다.

다만 재고 주택 대비 준공물량이 많이 증가할 것으로 예상하는 경상도·충청도 등 지역은 여전히 가격 하방 위험이 있을 뿐만 아니라 역전세 리스크가 확대될 것으로 보인다.

주택산업연구원 시장분석팀 관계자는 “역전세 리스크 확대 우려지역은 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 장치 마련과 집주인의 보증금반환을 위한 금융지원에 대한 검토가 필요하다”면서 “특히, 울산·거제 등 지역경제가 어려워진 지역은 주택시장 관리의 국지적 접근에 한계가 있는바, 지역경제 회복 차원의 정책 역량 집중이 필요하다”고 조언했다.

내년 년 주택매매거래는 전국에에서 올해(93만건 거래 예상) 보다 8% 정도가 감소한 85만 건 수준으로 예상되고 있다.  수도권보다는 주택시장 후퇴국면에 들어선 지방의 거래감소 현상이 두드러지게 나타날 것으로 전망된다.

내년 년 주택시장의 5대 영향 변수는 ①금리 ②대출규제 ③가계부채 ④공급량 ⑤입주량으로 금융요인과 공급요인이 주택시장 흐름에 영향을 줄 것으로 보인다. 공급요인보다는 금융요인 영향력이 더 클 것으로 판단되며, 한국은행의 기준금리 인상이 가시화하면서 하반기로 갈수록 금리 영향 확대가 예상된다.

무엇보다 내년 주택시장은 다주택자의 양도세 중과가 시작되는 4월 이후 2분기가 최대 변곡점이 될 수 있다는 관측이 나오고 있다.

주택산업연구원 주택정책실 시장분석팀 관계자는 “2018년은 정책규제의 본격 도입과 정부의 다양한 정책로드맵 추진이 함께 있는 해로, 기대와 우려가 공존하는 한 해가 될 수밖에 없다”면서 “규제에 따른 위축과 기대로 인한 확장이 과하지 않도록 하는 균형적·합리적인 시장관리가 중요한 한 해가 될 것”이라고 말했다.