정부가 임대사업자 등록을 유도하기 위한 활성화 방안을 내놨다.

정부가 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 등록한 임대사업자에게는 건강보험료와 조세 부담을 줄여주고 미등록 사업자에는 부담을 늘려 임대 등록을 유도하는 데 초점이 맞춰졌다.

2018년 말까지 한시적으로 유예한 임대소득 과세와 건보료 부과를 2019년부터 시행하고, 등록사업자에 관해서는 부담이 최소화되도록 인센티브를 확대한다는 방침이다. 특히, 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원 폭을 더욱 확대했다.

등록 임대주택은 세입자의 경우 4년 또는 8년 계약갱신청구권과 연 5% 이내 전·월세 상한제 혜택을 사실상 적용받을 것으로 기대된다.

특히 정부는 이번 임대주택 활성화 유도 방안 이후에도 임대 등록이 저조하거나 임대차 시장이 진정되지 않을 때 오는 2020년부터 다주택자 임대업등록을 의무화하고 전·월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입하기로 했다.

다주택자들을 겨냥한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 다주택자들을 어떤 선택을 할 수 있을까?

이번 대책이 다주택자들에게 큰 메리트는 없지만, 임대사업자 등록을 하기에 적합한 똘똘한 한 채를 남겨두고 매도할 것이라는 의견이 있다.

양지영 R&C연구소 소장은 “임대사업자 등록 혜택을 기대했던 다주택자들 처지에서는 혜택 수준과 기준이 실망이 클 수밖에 없다”면서 “특히 수도권은 임대료가 상승 폭이 크기 때문에 임대사업자 세제 혜택이 큰 메리트로 작용하기 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

이어 양 소장은 “임대사업자 등록을 선택하기 똘똘한 한 채를 두고 다른 주택은 매도를 선택할 것으로 보인다. 양도세 중과 시행되는 내년 4월 전까지 다주택자 매물이 쏟아지고, 시장 불확실성이 커지면서 매수자는 많지 않아 거래되지 않는 거래절벽 현상이 나타날 가능성도 커졌다”고 덧붙였다.

똘똘한 한 채를 남겨두는 방안 이외에도 ▲매각 ▲임대주택등록 ▲보유(버티기) ▲상속 및 증여 등 4가지 대처방안이 나오고 있다.

우선, 다주택자들의 경우 보유하고 있는 주택 중 투자가치가 낮은 주택 중심으로 처분을 염두에 두고 매각을 결심할 것으로 전망된다. 그러나 시장에서 집값 하락의 신호가 뚜렷하게 나타나고 보유세() 인상 방침이 확정되면 매물을 내놓을 수밖에 없게 된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “매각 계획이 있는 다주택자의 경우 조정대상지역(서울 등 전국 40곳)에서 내년 3월까지 잔금 청산해야 양도세 중과를 피할 수 있다”면서 “내년 1~2월 중에는 매매 계약을 해야 한다”고 했다.

장기적으로 보유 가치 있는 주택(▲수도권 기준시가 6억이하 ▲지방 3억이하)는 임대주택 등록 통해 다양한 혜택 보는 것도 대안이 될 수 있다.

박 위원은 “증여는 양도차익이 큰 경우 고려하되 자녀에게 증여할 경우 전세나 대출을 안고 증여(부담부 증여)도 고려해볼 것”이라고 조언했다.

양도차익은 부동산 등과 같은 양도소득세(부동산을 팔 때 자산의 양도로 인한 자본이익에 대한 세금) 과세대상자산의 양도로 인해 발생한 이익을 의미한다. 예를 들어, 3억원짜리 부동산을 매입해 3억3000만원에서 매각했다면, 양도차익 3000만원에 대한 양도소득세가 부과된다.

부담부 증여는 배우자나 자녀에게 부동산 등을 증여 또는 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출 등과 같은 부채를 함께 물려주는 것을 말한다. 증여세와 양도세 산정 시 부채 부분을 제한 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 이용됐다.