정부가 13일 다주택자가 임대사업자로 등록하면 건강보험료를 최대 80% 깎아주는 것 등을 담은 '임대주택등록 활성화방안'을  관계부처 합동으로 발표했다. 이 방안은 민간임대주택 등록을 촉진하고, 임차인 권리보호 강화 등을 통해 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경을 조성한다는 취지를 담은 것이다.

지난해 기준 총 1988만채의 주택 중 개인이 보유한 주택은 1759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정된다. 임대용 주택 중 임대사업자로 등록해 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4∼8년)이 규제되는 등록임대주택은 임대용 주택의 13%(79만채)에 그친다. 516만채(87%)의 사적 임대주택에 거주하는 세입자들은 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 노출돼 있다.

이에 띠라 정부는 개인 임대주택에 사는  세입자의 주거불안을 해소하기 위해   집주인과 세입자가 상생할 수 있는 등록 민간임대주택을 늘리기로 했다. 국토교통부는 내년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대한다. 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원한다.

’임대주택 활성화 방안‘을   문답으로 정리했다.

Q. 임대주택 등록 활성화 방안의 추진 이유는?

A. 그간 지속적인 공공임대주택 공급 확대에도 여전히 임차가구의 약 70%가 개인이 임대하는 주택에 살고 있다. 자가보유 촉진, 공공임대주택 확대가 어려운 현실에서 임차가구의 주거불안을 해소하기 위해서는 민간 개인의 전월세 주택을 임대기간이 보장되고, 임대료 인상이 제한되는 등록임대주택으로 전환해   오랫동안 안심하고 살 수 있는 주택을 늘릴 필요가 있다.

임대주택 등록 활성화 방안이 시행되면,  사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택이 크게 늘어 세입자는 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정되게 살 수 있게 된다. 집주인은  임대주택 등록에 따라 2019년부터 예정돼 있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 대폭 감면 받을 수 있고, 세입자의 주거안정에도 기여할 수 있다.

Q. 임대사업자 등록을 위한 절차는?

A. 현재는 단독이나 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등으로 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24(www.gov.kr)를 통해 신청하면 된다.

Q. 등록 가능한 임대주택에 제한이 있나?

A. 등록이 제한되는 주택은 없지지만  본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 등록은 제한된다.

Q. 등록한 임대주택을 임대의무 기간 중간에 팔 수 있는가? 중도 매각 시 불이익은?

A. 원칙으로 등록 임대주택은 임대의무기간 안에 팔 수 없다. 무단으로 팔면 과태료(주택당 최대 1000만원)를 물어야 한다. 다만, 지방지차단체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게 양도할 수 있고, 양도허가를 받으면 일반인에게도 양도할 수 있다.

Q. 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 바꿀 수 있나?

A. 그동안에는 임대사업자 등록 시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 게 불가능했으나, 정부는 지난 0월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령을 개정해 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경을 허용했다.

8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 받을 수 있다.

Q. 등록 임대주택의 임대료 인상 제한 효과는?

A. 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내로 임대료를 올릴 수 있기 때문에 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과를 낼 수 있다.

Q. 등록 임대주택에 임차인은 얼마 동안살 수 있나?

A. 임차인 잘못이 없는 한 임대의무기간 종료시까지 거주할 수 있으며, 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 계속 살 수 있다.  이에 따라  계약갱신청구권이 도입되는 효과를 볼 수 있다.

Q. 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야하나? 이런 변경 신고도 지자체에 가서 해야 하나?

A. 임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약  사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)해야 하고 , 신고한 사항이 변경돼도  3개월 이내에 변경신고를 해야 한다.

Q. 임대주택의 전대가 가능한가?

A. 임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다.  임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도‧전대할 경우 임대차계약 해지 등의 사유에 해당될 수 있다.

Q. 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 방문해야 하는 불편함이 있는데?

A. 내년 4월부터 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이며, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이다.

Q. 세입자가 사는 주택이 등록 임대주택인지를 어떻게 확인하나?

A. 현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약 시  임차인이 확인해야 한다. 그러나 내년 4월부터는 임대차계약 시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하고, 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있도록 할 예정이다.

Q. 임대사업자 등록제도에 대해 상담할 수 있는 곳이 있나?

A. 임대사업자로 등록하기를 원하는 사업자는 우선 해당 주소지의 시·군·구청에 문의할 수 있고, LH 공사의 마이홈 콜센터(1670-8004), 전국 42개소에 있는 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈포털(http://myhome.go.kr)을 통해 임대사업자 등록 절차와 등록시 혜택 등을 상담받을 수 있다.