금리가 인상되면 부실기업이나 한계가구가 늘어난다. 그렇지만 전문가들은 금리가 인상된다 하더라도 그 이유만으로 곧 부실채권이 늘어나는 것은 아니라고 분석한다. 부동산 시장의 경기변동과 가계부채 등 경기 상황이 어떻게 변동하느냐도 함께 감안할 때 NPL시장도 트렌드가 달라진다.

부실채권 공급이 늘어나 자산관리회사에 5조원 이상 물량이 늘어나더라도 수요, 즉 투자가 바로 늘어날 상황은 아니다.

정부는 지난해 7월 대부업법을 개정했다. 이전까지 개인이 NPL에서 투자 수익을 얻는 전형적인 방법은 ‘부동산 담보 부실채권(부동산 NPL)’을 매입, 경매절차에 참여해 부동산 매각 시 배당 수익을 올리는 것이었다. 당시에는 개인들도 직접 NPL 채권을 매입할 수 있었다. 담보부 부실채권을 싸게 매입해서 배당받거나, 경매 절차에서 부동산을 낮은 가격에 낙찰받은 후 비싸게 매각해 시세차익을 올리는 투자 방식이었다.

시장은 과열돼 개미투자들이 몰렸다. 이런 투자심리를 이용해 투자금 유치를 명목으로 사기행각이 난무하기도 했다.

작년 7월 대부업법 개정… NPL 시장 판도 바꿔

이를 방지하기 위해 금융 당국은 개인의 직접 투자를 금지하는 대부업 개정법안을 지난해 7월에 통과시켰다. 개정법에 의하면 NPL에 투자하려면 법인으로 대부업을 등록해야 하고 자본금 3억원을 충족해야 한다.

이후 NPL 시장에서 개인 투자자들이 설 곳을 잃었다. 개인의 직접 투자 시장이 막히면서 NPL을 이용해 교육했던 사설교육기관과 군소 투자 업체들이 줄도산하며 시장이 얼어붙는 원인이 되기도 했다. 부동산경매업계의 한 관계자는 “대부업법으로 투자가 막히기는 했으나 일부 투자자들은 실제로 대부업을 등록해 조건을 갖춰 투자하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

세종사이버대학 설춘환 겸임교수(한국부동산재테크협회 회장)는 “대부업법 개정으로 공식적인 Loan Sale 방식의 NPL 투자가 어렵지만, 다수의 개인투자자들이 서로 모여 대부업법 조건을 충족해 법인을 설립한 후 투자에 나서는 상황”이라며 “이 때문에 현재 대부업 교육을 이수하려는 수가 급증하고 있다”고 설명했다. 개인 부실채권시장에서 다시 투자자들의 움직임이 활발해지고 있는 것.

간접투자 방식, P2P방식, 대위변제방식 등 다양한 기법 발굴

대부업법의 조건을 충족하지 못하는 개인들은 채무자에게 직접 채무를 인수방식으로 NPL에 투자한다. 역시 대부업법상 직접 투자 방식을 금지하기 때문에 실수요자를 가장해 주요 자산관리회사로부터 채권을 매입하는 형태인 것으로 알려져 있다. 이들 투자자는 담보 부실채권을 할인해서 매입한 후 경매가 이뤄지면 약 18~19%의 연체이자율만큼의 수익률을 올리는 투자방식이다.

새로운 개인투자방식인 P2P(Peer to Peer) 방식도 여기에 활용된다. 대부업법 조건을 충족하지 못하는 개인들은 최근 채무인수방식으로 P2P에 투자를 한다. P2P 업체를 통한 ‘NPL 개인간접투자’ 방법이다. 이 투자는 개인이 P2P업체에 투자하고 업체가 NPL 투자기법을 동원해 수익을 발생시켜 개인 투자자에게 이익을 환원하는 구조다.

P2P금융협회에 따르면 2017년 6월 기준 P2P 총 누적투자액은 1조1630억원이다. 이 중 54.3%인 6315억원이 PF 등 기타담보대출 투자로 여기에 해당된다. 23.7%인 2758억원은 신용대출, 22%인 2555억원은 부동산 대출 투자이다.

한은 금리인상 시작… 내년 1분기 이후 NPL 물량 늘듯

P2P투자 방식이 안정적이지 못하다는 지적도 있다. 투자업계 한 관계자는 “개인 투자가 막히고 저금리 기조에서 유행하고 있는 투자방식이지만 대체로 수익률이 7% 정도”라며 “이 정도 수익률이면 채무인수를 통한 투자가 더 이익이 남는다”라고 설명했다.

다른 방법으로는 대위변제법과 같은 간접투자 방법도 고안됐다. 투자 물건을 물색한 뒤 빚에 몰린 부동산 소유자와 협의를 거쳐 채무를 대신 변제하고 부동산의 선순위 권리를 받는 방식이다.

직접 채권을 매입하지 않고 부동산의 선순위 권리를 확보하는 방식이라 현행 대부업에 위반되지 않는다는 것이 이 기법을 이용하는 투자자들의 설명이다. 하지만 금융당국은 대부업법을 우회적으로 위반하는 것이라고 문제를 제기한다.

다만 대위변제법과 같은 투자방식은 수익률과 별개로 정보가 공개되지 않아 투자 물건을 구하기 어렵다. 설춘환 교수는 “대위변제 방식의 투자는 주로 은행 관계자나 자산관리 관계자를 통해서 물건을 물색한다”며 “정보가 비대칭적이어서 이 같은 투자방식으로 수익을 얻기 힘든 점이 있다”고 설명했다.

NPL시장에서 투자 적기가 오고 있는 것일까. 전문가들은 많은 투자 수요자들이 있지만 투자 채권 또는 투자 물건이 희박한 상태라고 현 시장을 진단했다. 미국 금리인상, 국내 기준금리 인상이 이뤄지면 NPL 시장확대는 바로 나타나지 않지만 내년 1분기 이후에는  시장의 확대가 예상된다고 분석했다. 11월 30일 한국은행 기준금리 인상(1.25%→1.50%)이 이뤄졌다.

설 교수는 “금리 인상으로 NPL채권이 바로 시장으로 쏟아져 나올 것은 아니다. 은행이 부실채권을 매각하는 시점은 내년 1분기 이후가 될 것”이라며 “이 시점이 투자의 적기가 될 수 있다”고 강조했다.