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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 첫 입찰 경매 물건에서 고수익 내는 방법
윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2017.12.05  14:51:42
   

# 서울 강동구에 사는 김 모 씨는 실제 거주하기 위해 가격이 싼 아파트 경매 물건을 찾던 중 서울동부지법에서 입찰에 부쳐지는 송파구 가락동 K아파트 120㎡(36평)에 관심을 갖게 됐다. 감정가 7억6000만원에서 유찰 과정을 거치지 않은 첫 입찰에 부쳐진 아파트였다. 단지 주변 공인중개사무소를 통해 시세를 알아보니 9억2000만~3000만원이었다.

경매에 부쳐진 아파트는 시세보다 턱없이 낮은 감정가에 나온 데다 15층 중 12층 로열층이고 지하철 5호선 개롱역이 가까워 감정가 이상 써내 첫 입찰에 나서도 남는 장사라고 여겼다. K씨는 유찰 과정을 거치지 않고 바로 신건에 입찰하기로 결정했다. 첫 입찰인데도 입찰 당일 무려 8명이 입찰에 참여해 감정가의 109%인 8억3100만원에 김 씨에게 최종 낙찰됐다. 신건에 낙찰받았어도 시세보다 1억원 가까이 시세차익을 남길 수 있었다.

부동산 거래 침체기에도 불구하고 법원 경매시장의 낙찰 사례를 보면 감정가보다 높은 값에 낙찰되는 사례들을 심심찮게 찾아볼 수 있다. 감정가 대비 낙찰금액 비율, 즉 낙찰가율이 100%를 넘어서면 경매 투자에서 남는 게 거의 없다고 생각하는 투자자가 의외로 많다. 경매의 특성상 유찰이 잦을수록 값싸게 낙찰받는 구조인 경매시장에서 첫 입찰에서 낙찰되는 것이 손해라는 생각이 일반적이다.

하지만 첫 입찰 물건에서 감정가보다 더 높은 금액에 낙찰받는 건 잘못된 일이라고 생각하는 것은 경매를 처음 접하는 사람들의 생각이다. 법원의 감정평가액은 엄밀히 따져 시세라기보다는 경매 입찰을 위한 기준가격이라고 보면 된다. 오히려 감정가를 시세로 알고 유찰된 물건을 낙찰받았다가 감정가의 오류로 인해 거의 시세 수준에 낙찰받는 경우도 있다.

신건에 낙찰되는 사례는 일반 투자자의 낙찰 외에도 이해관계인의 직접 낙찰(유입)도 많다. 경매 신청채권자가 경매를 부쳐도 실익이 없다고 판단하면 직접 감정가 수준에 낙찰받는다. 또 채무자가 친인척을 활용해 감정가에서 고가 낙찰받기도 하고, 세입자가 직접 고가에 낙찰받아 계속 거주하는 경우도 있다. 하지만 고가 낙찰은 대체로 감정가 = 시세라고 생각하는 실수요자들이 높은 금액을 써내 낙찰받는 경우가 더 많은 게 사실이다.

경매 초보는 여러 번 떨어진 물건을 찾아 입찰하지만 실전 고수들은 신건에서 돈 되는 물건을 찾는다. 오히려 확실한 경매 물건일수록 첫 번째 매각기일에 입찰하는 게 유리할 수 있다. 첫 매각기일에 응찰하는 이유는 감정가 이상을 써내 매수해도 충분한 시세차익을 얻을 수 있어서다. 1회 이상 유찰 과정을 거치면 매수 타이밍을 놓쳐 낙찰 확률이 줄어들기 때문이다. 첫 입찰은 두 번째 매각기일까지 기다릴 필요가 없고 투자자 본인이 쓰고자 하는 금액만큼 소신껏 써내기 때문에 낙찰 확률을 높일 수 있다.

감정가보다 높은 금액에 낙찰받아도 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있는 경매 물건은 다양하다. 개발호재가 많은 지역 내 저평가된 시골주택, 가격 저점기에 감정된 아파트나 다세대, 거래량이 적은 지역 내 토지, 입지의 장점을 간과한 채 기준가대로 평가한 공장 등이 대표적이다. 이런 매물들은 굳이 유찰 과정을 거친 후 여러 경쟁자들을 거칠 필요 없이 첫 번째 매각기일에 낙찰받는 것이 훨씬 유리하다. 첫 입찰에서도 수익을 내는 방법을 알아보자.

 

감정가와 시세의 갭에 주목할 필요가 있다

한마디로 시간차 공격을 통해 저가에 매수할 경매 물건을 고르는 것이다. 감정가가 매겨진 물건은 경매에 부쳐지기 몇 개월 전에 평가된 것이 일반적이다. 그러나 제때 입찰에 부쳐지지 않고 변경·연기 등 경매절차상 묵혀진 상태에서 경매시장에 나오는 경우 시간차에 의한 시세변동이 생기기 마련이다. 1년 이상 적체된 물건 중에는 시세차가 발생해 첫 번째 매각기일에 낙찰받아도 이익인 경우가 많다.

   

시간차 공격을 위해서는 사건번호를 관심 있게 살펴보자. 경매 물건의 사건번호는 통상 입찰에 부쳐진 연도순으로 표기된다. 올해 경매사건으로 접수된 물건은 2017타경으로 표기되는데 2014타경, 2015타경으로 표기되면 해를 넘겨 감정한 물건으로 최대 1~2년 전에 감정된 매물이라고 보면 틀림없다. 최근 입찰목록에 나오는 물건 중 2~3건은 반드시 해묵은 물건으로 나오기 때문에 감정가와 시세의 차이를 분석해 시간차 공격에 나설 수 있다.

 

개발 지역 호재에 주목하면 값싼 경매 물건을 낙찰받을 수 있다

통상 호재지역 경매 물건은 1회 유찰 후 10명의 경쟁자들이 한꺼번에 몰려들어 감정가를 넘어서기 일쑤다. 대부분 첫 번째 기일은 쳐다보지 않고 다음 기일만을 기다린다. 첫 입찰에 낙찰받는 사람은 별로 없고 1~2회 유찰 후 감정가를 넘어 낙찰되기 때문에 낙찰가율은 120%에 육박한다. 이럴 바에 유찰 과정을 거치기 전 첫 매각기일에 낙찰받는 게 훨씬 수월하다.

개발 지역 정보는 다양한 방법으로 선점이 가능하다. 국토해양부, 자치구 정보에서 지역 개발정보를 얻을 수 있다. 대체로 부동산 정보는 공공자료를 통해 얻는 것이 확실한 방법이다. 중개업자로부터 수집한 개발정보는 한 번 걸러졌을 가능성이 높다. 투자자 본인이 직접 발품 팔아 얻은 것이 우량 정보다. 개발호재가 이미 발표된 지역보다 발표 전의 경매 물건이 낙찰가율과 입찰경쟁률도 낮아 값싸게 낙찰받을 수 있어 유리하다.

 

개별 물건정보에 대해 미리 파악해둘 필요가 있다

첫 회에 입찰하는 것은 유찰의 기회를 포기하고 남보다 한 발 앞서 입찰하는 것이니 저평가 이유와 내용을 찾아내야 하는 건 기본이다. 아파트의 경우 동이나 호수, 층, 향, 조망권이 달라 가격 차이가 현저하거나 내부수리를 마쳐 인근 아파트 가격보다 20% 이상 차이가 난다면 입찰을 고려할 수 있다. 시세파악을 제대로 하려면 경매 물건의 개별적 장점을 꼼꼼히 체크해야 한다.

감정가가 시세보다 20% 이상 낮게 평가되어야 투자수익을 올릴 수 있다. 시세보다 현저하게 저평가된 매물을 선점하려면 물건분석을 잘 해야 한다. 현장답사를 통해 감정사가 무심코 지나친 개별 물건의 장점을 이 조사해 가격의 오류를 발견해내야 한다. 새 도심지 내 입지가 우수한 상가주택이나 용도 변경된 근린시설, 대규모 지역개발로 후광을 입는 택지지구 인근의 허름한 단독주택 등이 감정가보다 낮게 평가된 투자 유망한 물건이다.

물건 소재지 공인중개사무소에서 시세와 호가를 체크해 감정가보다 높은 금액에 낙찰받아도 충분한 차익을 거둘 수 있는지 가늠해봐야 한다. 통상 개발지역이나 택지지구 편입 또는 지구지정되는 지역, 토지보상 예정지역의 부동산은 대체로 감정가가 저평가돼 첫 매각기일에 낙찰받아도 충분한 차익이 남는 게 일반적이다. 다만 감정가는 늘 들쭉날쭉해 항상 저평가됐다고 장담하기 어렵다. 가격분석을 정확히 해야 첫 번째 입찰에서 수익을 낼 수 있다.

입찰에 성공하려면 미리 정보를 선점해 실수를 줄여야 한다. 감정가가 싼 물건을 노리려면 남보다 빠른 일찰 정보를 얻는 게 중요하다. 경매 정보지나 법원의 매각공고를 통해 사전에 입찰정보를 얻은 다음 현장을 답사해 정확한 시세파악부터 해야 한다. 정확한 매매가격을 알기 위해서는 여러 중개업소를 들러 팔 때와 살 때의 현재 가격을 알아둬야 한다. 취득 시 세금과 이사비 등을 제하고도 10% 안팎의 싼값에 입찰해야 승산이 있다.

첫 경매입찰은 경매 정보가 부족한 만큼 권리분석과 물건분석에 신중해야 한다. 유찰 과정을 거친 물건은 이미 서류상의 권리관계 외에도 임대차 현황의 검증이 이루어진 상태여서 초보자도 안심하고 입찰할 수 있는 게 대부분이다. 하지만 경매에 처음 나온 물건은 검증을 거치지 않아 추가정보가 필요하다. 서류에 의한 권리분석보다 현장답사를 통한 물건 분석을 거쳐야 예기치 않은 비용지출을 막아 돈 되는 물건을 고를 수 있다.

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