정부는 더불어민주당과 당정협의를 거쳐 부동산 시장 투기세력과 다주택자들을 겨냥한 가계부채 종합대책을 24일 내놨다. 이번 대책에는 주택담보대출을 포함한 가계대출 억제를 위해 내년부터 신DTI와 DSR 도입이 포함됐다.

내년부터 달라지는 금융 규제에 따라 부동산시장 침체에 대한 우려의 목소리도 높아지고 있다. 부동산 관리 대책의 초점은 연착륙에 맞춰져 있어야 하기 때문이다. 자칫 급격한 하락이 발생할 경우 국가 경제에 심각한 타격이 불가피하다. 이에 대한 전문가 의견을 모았다.    

이번 가계부채 종합대책에 대해 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 새 정부의 가계부채 종합대책인 동시에 로드맵”이라면서 “경제의 현안인 가계부채 연착륙을 위해 부동산 시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하면서도 실수요자들을 보호하겠다는 뜻이 담겨 있다”고 말했다.

이번 가계부채 종합대책에 따르면 내년 1월부터 HUG의 중도금대출 보증한도를 수도권은 6억원에서 5억원(기타 3억원 유지)으로 하향 조정한다. 정부는 향후 부동산 시장 상황 등을 살펴 합리적 개선방안 검토할 예정이다. 또 중도금 대출 리스크 관리 강화를 위해 보증기관(HUG)의 보증비율도 기존 90%에서 80%로 축소했다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “중도금 대출에 대한 보증 비율을 지난해 10월 100%에서 90%로 줄인데 이어 이번에는 90%에서 80%로 낮추기로 한 것”이라면서 “은행 입장에서는 리스크 비용이 20%로 증가하게 됐기 때문에 은행들이 집단대출 심사를 그만큼 까다롭게 할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

중도금 대출 보증 비율 조정 이외에도 새롭게 도입되는 DRS과 한 층 더 강화된 신DTI 다주택자의 자금줄을 죌 것으로 전망된다.

내년 1월부터 주택담보대출(주담대) 한 건당 DTI(현재 서울 기준 40%)를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주담대 원리금을 합쳐 계산하는 신 DTI가 도입된다. 현행은 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주담대 이자를 반영했다면, 앞으로는 주담대 2건 원리금 모두 반영하게 된다. 기존 DTI보다 소득을 세밀하게 평가하고, 부채 원리금의 경우 기존 주택담보대출의 원금까지 모두 포함해 다주택자의 자금원을 조일 수 있다.

박 위원은 “정부가 DSR와 신DTI 등을 통해 안정 신호를 시장에 보내고 있는 만큼 일단 부동산 시장은 숨고르기 양상을 보일 것”이라면서 “정책에 민감한 강남 재건축 등 투자성격이 강한 부동산의 매수세 둔화가 불가피 할 것”이라고 했다.

이어 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하는 DSR가 내년 하반기에 시행된다. DSR이 도입되면 은행들은 주택담보대출은 물론 마이너스 통장과 신용대출 등 모든 대출금이 얼마 있는지 따진 뒤 돈을 빌려 주게 되는 것이다.

DSR(총체적상환능력심사)는 한층 더 강력한 대출규제로 정부는 당초 2019년 DSR를 도입할 계획이었지만 당정협의를 거쳐 내년 하반기부터 조기 시행하기로 결정했다.

DSR는 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출을 비롯해 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 신DTI 시행과 DSR의 도입에 따라 다주택자와 다중채무자는 현재 상황에서 빚을 늘리는 게 어려워진다.

양 본부장은 “신DTI는 기존 DTI보다 소득을 상세하게 평가하고, 부채 원리금의 경우 기존 주택담보대출의 원금까지 포함시킨다”면서 “신 DTI가 적용되면 두 건의 주담대를 합산해 DTI를 계산하기 때문에 추가 대출이 사실상 어려워져 다주택자에 대한 규제를 강화하는 효과가 있다”고 설명했다.

한편 김동연 경제부총리 겸 기획재정부장관은 가계부채 종합대책 발표 전날인 23일 서울 중앙서민금융통합지원센터를 방문해 “단기적인 어려움으로 다시 재기할 수 없는 나락에 빠진 분들에게는 다시 기회를 드릴 것”이라고 말했다.

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