정부는 지난 8월 2일 부동산대책을 발표했는데 이에 대해 전반적으로 살펴보고 또한 세무적인 영향에 대해 알아보겠다. 8.2 부동산 대책은 전국을 4개 지역, 즉 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 그 외 지역으로 나누었으며 각각에 대한 부동산 제재의 정도가 다르다.

LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)라고 해서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 2014년 8월 1일부터 70%로 적용된다. 만약 주택담보대출비율이 70%이고 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면, 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억1000만원(3억×0.7)이 된다. DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)라고 해서 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단해 대출한도를 정하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. DTI 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다. 앞서 언급했듯이 골자는 LTV, DTI가 30~40%로 하향된다는 것이다. 이는 대출액이 줄게 함으로써 부동산을 살 수 있는 여력을 상당히 제한하겠다는 것이다.

물론 조정대상지역에 해당하는 사안은 투기과열지구 및 투기지역에도 해당하며 투기과열지구에 해당하는 사안은 투기지역에도 해당되는 즉, 투기지역은 모든 강화된 효과에 해당하게 되는 것이다.

조정대상지역만 해당되는 지역은 경기 6개 시(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄) 및 부산 7개 구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남기장, 부산진)이며, 투기과열지구로는 서울 14개 구(구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진) 및 과천시, 성남시 분당구, 대구 수성구가 해당하며 투기지역으로는 서울 11개 구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) 및 세종시가 해당된다.

세무적으로 요건이 강화되는 것은 먼저 장기보유특별공제 적용 배제되는 것을 들 수 있다. 3년에서 10년까지 최소 10%에서 최대 30%까지 양도차익에 대해 공제를 해주는 것인데 이를 배제하겠다는 것이다. 또한 해당 1세대 1주택이라 할지라도 2년 이상 직접 거주하지 않으면 요건불충족으로 배제된다. 또한 분양권을 등기 전에 전매하는 경우 지방세 포함 55%를 양도차익에 대해 납부해야 한다. 필자가 가장 크다고 생각되는 항목은 양도세 가산세율 적용인데 2주택자인 경우 10%P, 3주택자인 경우에는 20%P 가산해 적용되는 것이다. 예를 들어 3주택자(보유기간 2년)가 3억원인 주택을 양도했을 때 세금 차이를 알아보면, 기존에는 (3억 ×38%-1940만원)×1.1=1억406만원인 데 반해 대책에 의해 적용받는 세율로 계산했을 때는 (3억×58%-1940만원)×1.1=1억7006만원이 된다. 차이가 6600만원이나 나는 셈이다.

필자가 세무 상담을 할 때 2018년 4월 1일 이전에 양도를 해야 할지 말아야 할지 많이들 질문하는데, 필자는 세무 전문가이지 부동산 시세에 대한 전문가는 아니다.

세액의 차이에 대해서 설명할 수는 있으나 떨어지는 집값에 대해서는 책임을 져줄 수는 없다. 집값이 떨어진다고 가정했을 때, 떨어지는 집값과 대책 시행 후 추가로 납입해야 하는 양도세 간에 의사결정이 충분이 달라질 수 있으므로 이를 충분히 고려해야 한다.