아파트 시공자와 구분소유자로부터 처분권한을 수임한 입주자대표회의가 하자 보수 종결합의를 할 경우 그 효력이 분양자에게까지 미치는지 여부가 문제될 수 있다.

관련해 하급심 법원은 다음과 같이 판시해 이 효력이 분양자에게 미친다고 판단했다. 즉, 법원은 ‘이 사건 하자종결 합의를 통한 부제소합의는 원고와 피고 시공자 사이에 체결된 것으로 원칙적으로 피고 분양자에 대해서는 효력이 없다. 그러나 앞서 인정한 사실 및 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더해 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 법리상으로는 사업 주체가 구분소유자들에 대해 구 집합건물법 제9조에 의한 하자 담보 책임을 부담하지만, 실제로는 수급인으로서 사업 주체에 대해 하자 담보 책임을 부담하는 시공사가 구분소유자나 입주자대표회의로부터 직접 하자 보수를 요구받고 보수 의무를 부담하는 경우가 대부분이고, 이 사건 아파트의 경우에도 원고가 시공에 직접 하자 보수를 요청해 이에 따라 피고 시공자가 하자 보수 및 이 사건 하자 종결 합의를 했던 것인 바, 사업주체인 피고 분양자가 하자 보수를 해왔다면 원고는 피고 분양자와도 동일한 내용의 합의를 했을 것으로 보이는 점, ② 이 사건 하자종결 합의서에 ‘1 내지 3년 차 하자와 관련해 이 사건 아파트의 미시공, 오시공, 변경시공을 포함한 원고의 모든 청구권을 포기’, ‘이로써 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 주택법 제46조에 의거 1 내지 3년 차까지 하자 보수 의무가 모두 종결된 것으로 간주’라는 내용이 기재되어 있는 바, 원고는 이 사건 하자 종결 합의를 통해 이 사건 아파트 1 내지 3년 차 하자에 관련된 모든 법률관계를 종결하려는 의도였던 것으로 보이는 점, ③ 사업 주체인 피고 분양자가 구분소유자에게 부담하는 하자 담보 책임과 수급인인 피고 시공자가 피고 분양자에 부담하는 하자 담보 책임은 이 사건 아파트에 존재하는 동일한 하자에 대한 것으로 서로 밀접한 관련이 있는데, 원고가 1 내지 3년 차 하자에 대한 부제소합의를 피고 시공자와 체결했다는 이유로 피고 분양자에 다시 손해배상을 청구하는 것은 이 사건 하자종결 합의를 체결한 취지를 잠탈하는 것으로 신의칙 내지 금반언의 원칙에 반한다고 보아야 하는 점 등에 비추어 보면, 원고의 피고 분양자에 대한 소 중 1 내지 3년 차 하자 부분 하자종결에 동의한 세대에 관한 청구 부분은 권리보호이익이 없어 부적법하다’라고 판시했다.

위 판결은 하자 보수 종결 합의는 비록 시공자와 입주자대표회의 사이에 이루어진 것이지만 위 합의에도 불구하고 구분소유자가 추후에 분양자를 상대로 하자 보수에 갈음한 손해배상청구의 소를 다시 제기한 것은 신의칙 등에 반해 부적법하다고 판단한 것이다.