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[알기 쉬운 이수호의 세금상식] 이중계약의 위험성: 세금폭탄 터진다
이수호 세무사  |  expert@econovill.com  |  승인 2017.10.12  17:03:36
   
 

안녕하세요? 어느새 백두대간이 붉게 물드는 완연한 가을이 다가왔습니다. 우리 한국의 산하가 봄에는 꽃으로, 여름에는 초록으로, 가을에는 붉은 단풍으로, 겨울에는 흰 눈으로 덮이는 모습을 보면 우리 한국의 산하는 참으로 아름답다는 생각이 들 때가 많습니다. 그러나 이렇게 아름다운 자태를 가지고 있는 자연을 뒤로 하고 한 발자욱만 뒤로 돌아오면 또 냉엄한 현실이 우리를 기다리고 있는 것 또한 사실인 것 같습니다.

오늘은 부동산의 매매 등 거래시에 이중 계약의 위험성과 관련해 이야기를 해보고자 합니다. 이중계약의 위험성이라고 하니 일반 민, 형법과 관련돼있어 보이기도 하나 조세의 측면에서 이중계약의 위험성에 대해서 설명을 해보고자 합니다.

아마 시기는 올해 연초로 기억이 됩니다. 납세자 한 분이 심각한 고민거리를 가지고 찾아 왔습니다. 자기가 거주 및 보유하고 있던 주택 1채를 양도하고 당연히 1세대 1주택 비과세로 알고 양도소득세를 신고하였는데 관할 세무서에서 주택 양도에 따른 비과세를 부인하고 양도소득세 수 천만원에 대한 과세예고통지가 날아 왔다는 것입니다.

상황은 다르지만 유사 사례로 경남 울주군 소재 현 거주민이 현지에서 8년이상 자경한 농지를 양도하고 자경농지로 양도소득세 감면신청을 해 세금이 없는 것으로 오래전에 신고를 해 마무리가 된 걸로 알았습니다. 한참이 지나 관할 세무서에서 감면을 배제하고 마찬가지로 수 천만원에 대한 양도소득세를 고지하겠다고 통지가 왔다는 것입니다.

일반적으로 양도소득은 자산의 보유기간이 길기 때문에 그만큼 양도차익이 많이 발생돼 세금이 많은 것이 일반적입니다. 이에 관할 세무서에 그 과세예고에 대한 경위를 알아보니, 둘 다 모두 매매시 이중 또는 허위계약서를 작성해 비과세 또는 감면을 배제한다는 내용이었고, 이에 대한 해명자료를 요구한 것이었습니다.

결론은 이런 이중 또는 허위 계약서를 작성해 양도소득세를 비과세 내지 감면을 받은 경우에는 그 적용이 배제된다는 사실입니다. 이뿐만 아니라 당해 양도차익에 대해 부당 과소신고 및 납부에 따른 가산세까지 부담을 해야 한다는 사실입니다.

흔히 사람들이 부동산 거래를 할 때에 소득세법상 1세대 1주택에 대한 비과세 또는 자경농지 양도에 따른 감면 규정을 어느 정도 알고 있습니다. 이 규정을 이용하기 위해 주로 중개인 또는 매수인측에서 요구를 해 일어납니다. 관련 법 내용을 잘 모르고 선의로 응한 매도인이 결국 세금폭탄을 맞게 되는 것입니다. 

주택 양도의 경우 매도인 측에서는 고가주택양도의 경우를 제외하고는 이미 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어 세금이 아무리 많아도 비과세를 적용받기 때문에 세금에 대한 부담이 없습니다. 매수인 측에서는 취득가액이 높으면 높을수록 그만큼 이후 양도차익에 대한 세부담이 줄어들기 때문에 가능한 취득가액을 높일려고 할 것입니다.

매도인은 1세대 1주택에 해당되면 어차피 세금이 없으니까, 매수인 측은 향후 미래 세금을 줄일 목적으로 매매금액을 높여서 이중 계약의 작성을 요구하게 됩니다. 매도인은 당연히 비과세 내지 감면이 된다고 생각하고 장차 문제될 일이 없을 거란 판단에 따라 응하게 됩니다. 앞으로 장차 어떤 일이 일어날지도 모른채 말이죠. 농지 등의 경우도 마찬가지입니다.

그러나 이런 이중계약의 경우는 조사과정에서나, 전혀 뜻하지도 않은 아주 사소한 이유로 발견되는 경우가 의외로 많습니다.

문제는 적발되는데 그치지 않습니다. 현재 조세특례제한법에서는 투명성 제고를 통한 실거래가 과세제도를 정착하기 위해 ‘토지 또는 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대하여 허위 계약서를 작성하여 실지거래가액과 다르게 신고서를 작성하여 신고를 한 경우에는 해당 자산에 대한 비과세 또는 감면 규정을 제한한다’라고 되어 있습니다.

문제는 또 있습니다. 이런 이중 또는 허위 계약서의 작성은 국세기본법상 사기 기타 또는 부정행위에 해당돼 신고불성실 가산세 40%가 적용이 되며, 또한 1년이 지날때마다 연 10.95%의 납부불성실 가산세가 추가 적용이 돼 부담해야할 세금은 거의 `세금폭탄` 수준이 됩니다. 

매수인측 역시 마찬가지입니다. 매수인 역시 취득가액을 부정한 방법으로 인상하여 양도차익 또는 소득금액을 줄였기 때문에 그 차액만큼 납부하여야 할 세액에 신고불성실 40%와 납부불성실 연 10.95%를 적용해 추가 납부를 해야 합니다.

부동산 거래시 이중계약서를 작성해 신고하면 이렇게 위험합니다. 거래시에 선의로 응해준 것이 나중에 돌아오는 결과는 감당하기 힘든 상황이 되는 것입니다.

중요한 것은 이렇게 법을 모르고 순간적인 판단착오나 선의로 한 매도인의 행동에 대해 아무리 억울함을 호소해도 과세당국은 정상 참작을 전혀 하지 않는다는 것입니다.

또한 만일 허위 또는 이중 계약서를 작성해 신고를 한 경우에는 사기 기타 부정행위에 해당이 돼 국세의 부과 제척 기간이 일반적인 5년에서 10년으로 연장이 됐습니다. 결국 이 부동산을 허위신고한 날로부터 10년이 지날 때 까지는 단 한순간도 마음을 놓을 수가 없다는 사실입니다.

이는 세금폭탄을 머리에 이고 살아가는 것과 같은 것이며, 언제 세금폭탄이 되어 돌아 올 지 알 수가 없다는 얘깁니다.

혹여 이렇게 생각할 사람도 있을 것입니다.  ‘한 5년 정도 지났는데 별 문제가 있겠어?’ 라고요. 그러나 약 10년이 다 되어 결국 문제가 발생하는 경우를 심심치 않게 봅니다. 이럴 경우 정말 답이 없습니다.

저는 언제나 항상 이야기 합니다. 절세의 지름길은 다른데 있지 않다. 최고의 절세 및 절세의 지름길은 경제현상을 실제 있는 그대로 내용을 반영해 성실하게 신고, 납부하는 것이라고.

 

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