지하철 4호선이 관통하는 혜화역 상권은 대학로, 마로니에공원 인근에 다양한 소극장이 모여 있어 평일, 주말을 가리지 않고 사람들이 몰려든다. 이곳은 혜화역 주변과 대학로, 마로니에공원 주변으로 점포들이 들어서 상권이 형성돼 있다. 혜화역은 1985년 10월 개통한 지하철 4호선으로 대학로 외에도 서울대병원, 서울대학교 연건캠퍼스, 성균관대학교, 인문사회과학 캠퍼스, 한국방송통신대학 등이 있어 유동인구가 많은 지하철역 중 하나다.

대학로는 종로5가 79-1번지 종로 5가 사거리에서 혜화동 132번지 혜화동 로터리에 이르는 길이 1.55㎞, 너비 25~40m 거리를 말한다. 1975년 서울대학교 캠퍼스가 이전함에 따라 그 자리에 마로니에 공원이 조성되고 연극·영화·콘서트·뮤지컬 등의 문화예술 단체들이 들어섰으며, 1985년 이 일대의 특성을 살려 문화예술의 거리로 개방하면서 현재의 대학로라는 이름이 붙여졌다.

혜화역 상권은 혜화역이 속한 종로구 주민이나 인근의 대학생들 유동인구보다 외부에서 유입되는 유동인구가 많다. 소극장 공연문화의 메카로 자리 잡은 만큼 유동인구가 꾸준하게 많다.

주로 이곳을 찾는 유동인구 층은 2,30대 여성이다. 또한 연인들도 많으며 유동인구의 재방문율이 높다. 주변에는 대학교뿐 아니라 중·고등학교도 많아 교복을 입은 중·고등학생도 많이 볼 수 있다.

혜화역 상권에서는 문화시설을 기반으로 한 쇼핑, 유흥을 함께 즐길 수 있으며 대체로 거리가 넓고 점포 규모가 커 동선이 편하다는 특징이 있다. 회색의 상가들이 거리를 메운 다른 상권과는 다르게 벽돌로 된 상가, 성(Castle) 모양의 상가가 있다는 점도 이곳만의 특징이다.

인근 부동산 관계자는 “전반적으로 점포 시세가 높아 업종선별을 잘 해야 수익을 낼 수 있다”며 “대학로 상권의 경우 구획마다 소비 성격이 조금씩 다르기 때문에 이 부분을 간과해서는 안 된다”고 말했다.

고기를 먹을 때는 성대 쪽 골목길, 패스트푸드를 즐길 때는 마로니에 공원 측 대로변, 연극을 보거나 팬시점을 이용할 때는 낙산공원 방면의 이면상권 등 이렇게 소비재 성격이 대학로 내에서도 지역별로 구분되어 있다.

또한 그는 “성균관대로 이어지는 메인통로는 물론 메인통로 양 옆으로 뚫려 있는 골목 내 고깃집 점포에도 8000만~9000만원의 권리금이 붙어 있을 만큼 구획별 업종 분포와 이에 대한 소비층 인지도가 높다”며 “점포 거래 시 해당 구획과 예정하고 있는 아이템과의 궁합을 철저히 따져야 한다”고 조언했다.

◇대로를 끼고 대명거리, 대학로거리에 상권 형성

혜화역 상권은 크게 대명거리에서 이어지는 소나무길, 성균관대입구 사거리가 있는 혜화역 3, 4번 출구 쪽과 대학로, 마로니에 공원이 있는 1, 2번 출구 쪽으로 나뉜다.

먼저 3, 4번 출구 쪽에는 대명거리의 유동인구가 가장 많다. 특히 대명거리는 4번 출구 쪽 베스킨라빈스부터 김가네까지 이어진 이면도로에 형성된 상권으로 화장품가게, 노래방, 핸드폰매장, 귀금속매장, 잡화매장, 주점, 음식점, 브랜드 의류매장 등이 있다. 가장 강세를 보이는 업종은 제과점으로 유명 프랜차이즈 매장들이 성행하고 있다. 대형 멀티플렉스 영화관이 대명거리에 있으며 서울대, 성균관대와의 접근성이 혜화역 상권 중 가장 좋아 대학생, 특히 여성 및 연인 등 10~20대 유동인구가 많다. 대명거리와 이어지는 성균관대입구 사거리에는 카페, 제과점 등이 영업 중이다.

3번 출구 쪽에 위치한 소나무길에는 소극장과 음식점들이 주로 입점하고 있으며 대명거리와 이어지는 골목골목 음식점들이 있다. 3, 4번 출구 쪽 대명거리와 소나무길은 입점 업종과 유동인구 등이 일반적인 대학가 상권의 모습을 잘 보여준다.

혜화역 1, 2번 출구 쪽에는 대학로, 마로니에공원이 있다. 이곳의 메인상권으로 혜화역 상권의 특징을 가장 잘 보여준다. 혜화동 로터리에서부터 마로니에공원까지를 일컫는 대학로거리는 1번 출구로 나와 루츠 매장을 낀 이면도로, 2번 출구 쪽 샘터와 KFC 사이에 있는 이면도로를 따라 형성되어 있다.

대학로거리에서는 음식점, 주점, 카페 등이 소극장과 함께 어우러져 문화를 공유하는 상권이라고 할 수 있다. 건물과 길거리에 아기자기하고 독특한 모습의 인테리어와 설계가 유동인구의 눈을 즐겁게 한다.

대학로거리에는 공연을 즐기려는 유동인구가 대부분이지만 친구, 연인들의 데이트 혹은 나들이 장소로도 각광받는다. 또 주말 가족 단위 유동인구가 많은 것도 특징이다. 대학로에는 20~30대를 타깃으로 한 점포가 대다수다. 매장 규모가 크고 고급스러운 분위기의 요식업종이 많다. 그만큼 테이블 회전이 느리다는 단점은 있지만 제품단가가 높고 고객들의 재방문률이 높다.

또한 대로변에 상권 형성이 잘 된 점도 특징이다. 1번 출구 쪽 대로변에는 브랜드 의류매장, 패스트푸드 매장, 액세서리·분식 노점 등이 들어서 있다. 4번 출구 쪽에는 브랜드 의류매장과 음식점, 카페, 노점 등이 눈길을 끈다. 대로변에 있는 로드숍들 역시 매장 규모가 매우 크다.

대로변 상권은 대명거리, 대학로거리에 비해 유동인구가 많은 편은 아니지만 버스 정류장, 지하철역이 대로변에 있어 대중교통을 이용하려는 유동인구가 많다.

◇공략할 타깃을 정한 후, 특색을 겸비해라

혜화역 상권은 성균관대 학생을 비롯한 인근 4호선 라인의 대학생 및 젊은 여성과 연인들이 가장 많이 찾는다. 뮤지컬, 소극장 공연 등 다채로운 문화와 전시공간의 메카이기에 인근 점포들 또한 개성 있는 인테리어와 익스테리어로 무장하고 있다. 대부분의 공연이 평일과 주말을 가리지 않고 상영되고 있어 평일은 저녁 6시 이후부터 주말은 항상 사람이 붐빈다.

창업 시에는 여성들과 연인들의 호기심을 자극할 수 있는 특색 있는 무언가를 내세워 고객의 눈길을 사로잡아야 한다. 환기가 되지 않는 낡은 느낌보다 깔끔한 분위기의 고깃집, 같은 주점이라도 흔히 볼 수 있는 일반 생맥주집이 아닌 세계맥주 전문점 등이 좋고, 매장 내부에도도 고객들을 위한 볼거리가 필요하다.

평일 공연시간이 주로 6시 이후로, 직장인들은 미처 식사를 하지 못하고 공연을 보는 경우가 많기 때문에 간단하게 끼니를 해결할 수 있는 샌드위치, 토스트 전문점도 유망하다. 또 인테리어가 독특한 카페, 캐릭터 위주의 카페, 대학생을 고려한 스터디카페 등도 유망한 업종이다.

대학로를 찾는 고객들은 평범한 느낌의 흔히 접할 수 있는 아이템보다 일상생활에서 벗어나 이국적인 분위기를 느낄 수 있는 곳, 다양한 문화를 접할 수 있는 곳, 분위기에 심취할 수 있는 곳 등을 추구한다. 20~30대 여성들이 추구하는 것과 거리가 먼 아이템, 데이트 코스로 부적합한 스크린골프장, 당구장, PC방 등과 같은 업종은 혜화역 상권과 어울리지 않는다.

이를 반영하듯 혜화역 상권의 퓨전주점, 고깃집, 카페 등에는 점포 권리금이 보증금에 비해 2배가 넘는 등 높은 수준으로 책정되어 있다. 66㎡ 기준 권리금이 신촌과 비슷한 수준이고, 월 매출 평균이 신촌보다 낮지만 점포 매매가는 더 비싼 것으로 확인된다.

혜화역 4번 출구 초입 A급 점포 임대료는 평균 1층 기준 66㎡가 보증금 1억2000만~1억5000만원이고 월세는 900만~1000만원가량, 권리금은 2억~2억5000만원 수준으로 형성돼 있다. 인근 B급 점포는 동일한 면적 1층을 기준으로 했을 때 보증금이 평균 6000만~9000만원, 월세가 700만~800만원, 권리금이 9000만~1억2000만원 수준이다.

◇잘 정비되고 넓은 거리, 또 오고 싶은 상권

혜화역 상권은 단지 공연, 예술만의 공간이 아닌 쇼핑, 유흥을 즐길 수 있는 서울 내 대표적인 복합상권으로 자리매김하고 있다. 혜화역 주변으로 대학들이 많이 밀집되어 있고, 교통이 편리하기 때문에 탁월한 입지조건을 갖춰 유동인구가 많다. 입지적인 면보다는 공연과 예술문화라는 측면에서 앞으로의 성장이 더욱 기대되는 상권으로 전문가들은 평가하고 있다.

하지만 주의할 점도 있다. 중복 업종이 이미 너무 많기 때문에 여기에 창업을 하기 위해서는 빠르게 변하는 젊은 층의 트렌드 파악과 차별적인 전략이 필요하다. 업종 분포와 소비층 인지도를 고려해 권리금과 매매가 등이 합리적인지 따져야 하며, 각 구역마다 소비 성격이 조금씩 다르기 때문에 창업 아이템과 입지의 궁합이 잘 맞는지 확인해야 한다. 다른 상점들과 차별적인 전략으로 젊은 층에게 다가가야 하며, 시간이 다소 소요되더라도 입지를 굳힐 수 있다면 안정적인 매출을 올릴 수 있다.