힌터랜드(Hinterland)는 우리나라 말로는 보통 ‘배후지’로 풀이된다. 도시나 항구의 배후에 있으면서 그 도시나 항구의 경제·사회적 여러 기능이 미치는 주변 지역을 말한다. 부동산 시장에서는 특정 상업지가 고객을 흡수할 수 있는 지역의 범위를 의미한다. 상권 또는 시장 지역이라고 하기도 한다.

이를 테면 경부고속도로를 축으로 경기도 성남시 분당구 주변에 있는 용인시 수지와 죽전이 상업 중심지역 서울 강남의 배후지로 충실을 역할을 하고 있다. 이들 배후지는 강남이라는 중심지 덕분에 부동산과 상가 등의 투자가 집중하고 있고 강남이라는 중심지는 배후지 덕분에 부동산 가격이 급등하고 있다. 반면 변변한 배후지가 없는 강북 지역은 부동산 가격이 정체하거나 침체 일로를 걸었다.

배후지가 제 역할을 하고 제대로 가치를 평가받기 위해서는 편리한 교통이 핵심 역할을 한다. 물리적 거리라는 장벽은 잠재 고객이 있는 거대한 상권을 연결하는 편리하고 신속한 교통으로 극복하면서 투자가치를 높인다. 신속한 교통과 거대한 잠재 고객을 가진 배후지의 상가 등 부동산은 이제 새롭게 주목받는 투자의 대상이 되고 있는 것이다. 바야흐로 ‘임대수익의 꽃’이라는 상가 투자를 배후지에서도 노려볼 만한 시점이 됐다고 해도 전혀 틀리지 않다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “배후지는 창업자나 투자자들의 가망 고객수요가 주변에 많다는 것을 의미한다”면서 “배후지에 따라 주택이나 상업시설 등과 같이 고객들이 오가는 곳은 잠재 고객이 항시 있는 만큼 중요한 체크 필수 사항”이라고 했다. 권 이사는 “입지의 가치도 어느 정도는 가늠할 수 있어 이에 따라 점포의 가치도 결정된다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.

정부의 부동산 규제정책도 배후지 상가를 새롭게 부각시키고 있다. 6.19 부동산대책에 이어 8.2 대책, 9.5 대책 등으로 정부는 주택시장에 대한 규제를 강화하고 있다. 국세청은 강남 재건축 시장에서 주택을 산 투기 혐의자에 대한 세무조사를 벌이고 있다. 갈 곳 잃은 자금이 수익형 부동산의 꽃이라는 ‘상가’로 몰리는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 거래도 많아지고 상가낙찰가율은 점점 높아지고 있다.

한국감정원에 따르면 상업용(수익형) 부동산 거래량은 지난 3월 2만8900건에서 7월 3만6400건으로 늘어나 역대 최고치 기록을 갈아치웠다. 한국토지주택공사(LH)가 지난 8월 전국에서 공급한 단지 내 상가 24호의 평균 낙찰가율은 122.4%를 기록했다. 이 중 경남혁신도시에 공급된 3개의 점포는 경쟁률 11대 1, 낙찰가율 160.4%를 나타냈다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로 낙찰가율이 100%를 넘으면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 것을 의미한다. 그만큼 수요가 많다는 뜻이다.

민간이 공급하는 아파트 상가의 인기가 상승하는 것도 같은 맥락이다. SK건설이 지난 8월 서울 마포구 공덕동 아현뉴타운 ‘마포로 6구역’에서 선보인 ‘공덕 SK리더스뷰’의 단지 내 상가는 평균 10대 1의 입찰경쟁률을 보이면서 사흘 만에 완판됐다.

상록지구 재개발이 이뤄지고 있는 경기도 안양시 안양동에서 5월 반도건설이 분양한 ‘안양 명학역 유보라 더 스마트’의 상업시설 ‘안양 명학역 유토피아’도 분양을 시작한 지 5일 만에 모두 계약됐다. 최근 포스코건설이 서대문구 홍제동에서 공급한 ‘북한산 더샵’의 상가 역시 분양 3일 만에 80%가량 계약이 완료되기도 했다. 괜찮은 물건이면 나오기가 무섭게 소진되고 있다는 말이 나올 정도다.

업계의 한 관계자는 “8.2 부동산 대책 등으로 정부가 주택시장 규제를 강화하면서 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 대한 인기가 높아지는 것으로 보인다”면서 “수익형 부동산 중 가장 안정적이라는 평가를 받는 상가에 대한 관심은 더 많다”고 전했다.

그렇다고 무턱대고 배후지 상가에 투자하는 것은 대단히 위험한 일임은 두 말이 필요 없다. 배후지 상가라고 해서 모두가 ‘임대수익’이라는 꽃을 피우지는 않는다. 교통과 잠재고객 등을 꼼꼼히 따지는 게 상책이다. 흙속의 진주를 캐내는 발품을 팔아야만 비로소 임대수익이라는 꽃을 딸 수 있다. 비결은 뭘까?

김지연 리얼투데이 팀장은 “배후지는 상권을 이용하는 고객들이 있는 지역으로, 배후지에 있는 거주 가구수, 연령, 남녀비율, 소득수준, 성별, 배후지의 아파트 세대수, 시간대별 유동인구 추이 등에 따라 매출이 직접적인 영향이 있을 수 있다”고 말했다. 양지영 리얼투데이 본부장은 “서울과 같은 대도시나 신도시와 택지개발지구 내 역세권에 위치한 근린상가라면 이동수요와 고정수요에 높은 발전 가능성까지 기대할 수 있다”면서 “수요 대비 공급이 적은 지역도 눈여겨볼 만하다”고 말했다.