앞으로 임대사업자가 4년짜리 단기임대주택을 중도에 8년짜리 장기임대주택으로 전환하는 것이 가능해졌다. 이에 따라 단기임대사업자가 임대기간 중 장기임대로 전환 할 경우 준공공임대로 분류돼 양도소득세를 최소 25%에서 100%까지 감면받을 수 있다. 또 장기보유특별공제 등 세제혜택도 받을 수 있다. 이런 혜택을 얻기위해 앞으로 장기임대로 전환하는 단기임대사업자들이 증가할 전망이다. 

그동안 임대사업자는 임대주택 등록 당시 선택한 유형을 중도에 변경할 수 없었다. 4년 단기임대를 장기임대로 바꾸려면 해지를 하고 다시 등록해 또 다시 8년의 의무 임대기간을 채워야 했던 불편이 있었다.

국토교통부는 12일 주택임대관리법이 개정됨에 따라 임대사업자는 임대 의무기간 4년인 단기임대주택을 임대 의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경할 수 있게 됐다고 밝혔다. 개정안은 오는 20일 공포하고 시행에 들어갈 예정이다. 

이는 주택임대관리업자들을 제도권으로 흡수해 다양한 주거서비스를 제공하도록하고, 미등록업체로 인한 임차인 피해를 줄이겠다는 정부의 의지가 반영된 결과로 풀이된다. 즉 임대인들에게 임대사업의 기회를 충분히 보장하면서 투명한 행정처리를 통해 세수 확대를 노리면서 무주택 임차인들에게 안정적인 주거환경을 보장한다는 것이다.  

국토교통부는 이날 임대 의무기간이 4년인 단기임대주택을 8년 장기 장기임대주택(준공공·기업형)으로 변경이 가능하도록 하고 주택임대관리업 등록기준을 완화하는 내용을 포함하는 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 

개정안의 주요내용은 단기임대주택의 장기임대주택으로 전환 허용, 임대의무기간 기산시점 명확화, 주택임대관리업 등록기준의 완화 , 기업형임대주택 공급촉진지구의 최소 면적기준 개선 등이다. 

개정안에 의하면 임대 의무기간이 4년인 단기 임대주택을 8년 장기 임대주택(준공공·기업형 임대주택)으로 전환하는 것이 허용된다. 이번 개정을 통해 임대 의무기간 4년인 단기임대주택을 임대 의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경할 수 있는 기준이 마련됐다. 

장기임대주택으로 변경하는 경우 종전에 임대한 기간을 장기임대주택 임대의무기간에 포함할 수 있도록 해 임대사업자의 부담을 줄이고, 임차인이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 했다. 

임대주택은 크게 단기인 일반임대와 장기인 준공공임대로 나뉘는데, 일반임대는 의무임대기간이 4년이고, 준공공은 8년이다. 임대 기간 동안 특별한 경우를 제외하고는 매각이 제한된다. 또 임대료 상승은 연간 5% 이내로 제한된다.

임대 주택(전용면적 60㎡ 이하)을 구매할 경우 취득세가 완전 면제되고, 임대주택을 2호 이상 등록한 경우에는 재산세도 25~100% 감면된다. 임대주택을 3호 이상 등록한 경우에는 임대소득세 역시 대폭 감면된다. 

장기임대의 경우 전용면적 40㎡ 이하는 100%, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면되고, 일반임대는 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 8년 장기임대를 할 경우 종합부동산세(종부세)와 양도소득세에서도 혜택을 받는다

임대 의무기간 산정 시점도 명확해진다. 현재 건설임대주택의 경우 입주지정기간 개시일부터 임대의무기간을 산정하도록 정하고 있으나 소규모로 임대주택을 건설·공급하는 경우 입주지정기간을 따로 정하지 않는 경우가 많은 것으로 확인됐다.

개정안은 입주지정기간을 따로 지정하지 않은 건설임대주택의 경우, 매입임대와 동일하게 임대차계약서상의 실제 임대개시일부터 임대의무기간을 산정하도록 해 임대사업자의 혼란이 없도록 조정했다. 

주택임대관리업 등록 기준도 완화해 향후 주택임대관리업 등록시 필요한 자본금 요건이 기존 자기관리형 2억원에서 1억5000만원으로 완화된다. 전문인력 요건에는 ‘부동산 관련 회사에서 5년 이상 근무하고 관련업무에 3년 이상 종사한 사람’이라는 요건을 추가해 전문화된 주거서비스를 제공할 수 있는 주택임대관리업자의 제도권 참여를 유도했다. 

이를 통해 전문화된 주거서비스를 제공할 수 있는 다양한 주택임대관리업자의 제도권 참여를 유도하고, 미등록업체로 인한 임차인 피해도 경감시킬 수 있다는 것이 국토부의 설명이다. 

기업형 임대주택 공급촉진지구의 최소 면적기준도 개선된다. 그동안 도시지역 및 도시와 인접한 비도시지역을 포함해 촉진지구를 지정하는 경우에 개발 가능한 최소 면적기준을 별도로 규정하지 않아 각 지역의 최소 면적을 합해 2만5000㎡ 이상으로 유권해석을 해왔다.

그러나 이 경우 도시와 인접한 비도시지역만을 지정하는 경우보다 기준이 강화되는 문제가 있어 최소면적 기준을 2만㎡ 이상으로 적용하도록 개선했다. 최소 면적기준은 도시지역은 5000㎡ 이상, 도시와 인접한 비도시지역 2만㎡ 이상이다.

국토부 관계자는 “이번 개정을 통해 민간임대주택 공급확대 및 장기임대주택으로 등록 유도, 주택임대관리업자 등록 활성화 등을 위해 추진했다"면서 "국무회의에서 의결된 시행령 개정안은 관보게재 절차 등을 거쳐 오는 20일경 공포될 예정으로, 공포 후 즉시 시행될 예정"이라고 밝혔다. 

2015년 국토교통부 자료에 따르면 임대주택을 등록한 사업자(건설임대사업자 제외)는 12만4380명이고, 이들이 등록한 임대주택은 46만2813호다.